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Les évaluations de biens immobiliers espagnols valent-elles le papier sur lequel elles sont écrites?

On dit souvent que quelque chose ne vaut que ce que quelqu’un est disposé à payer pour l’obtenir. C’est vrai, mais pour qu’une banque puisse prêter de l’argent contre une propriété, elle doit d’abord en établir l’appreciation objective. En Espagne, un bien doit être estimé par un Tasador ou expert avant que sa valeur ne soit officiellement enregistrée et acceptée par les banques, les tribunaux et les greffiers.

Cette procédure semble très sensée et en principe elle l’est ; le seul problème étant qu’en l’absence de transparence concernant les valeurs de vente en Espagne, les estimations restent une loterie et reflètent rarement les prix réels du marché. Dans certains cas, les évaluations sont tellement subjectives et éloignées de ces derniers qu’elles sont pratiquement inutiles dans la pratique.

De nombreux agents immobiliers, promoteurs, acheteurs, propriétaires et, bien sûr, géomètres agréés – comme ceux qui travaillent sous la bannière du Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) – sont beaucoup plus fiables pour établir avec précision la valeur d’une propriété. Pourquoi en est-il ainsi ?

Indépendance de la méthodologie

Les professionnels du secteur utilisent une ou plusieurs méthodes bien établies pour calculer la valeur d’un bien immobilier. La méthode la plus courante utilisée en Europe est celle des ventes comparables, qui consiste à comparer les transactions récentes de propriétés similaires dans la même zone ou la même rue, et à obtenir ainsi une valeur de référence en termes réels et de prix au mètre carré qui non seulement tend à refléter avec précision les niveaux de valeur actuels, mais aussi à tracer les tendances passées et futures. Ce processus vise à obtenir une évaluation indépendante d’un bien immobilier. En pratique, d’autres facteurs influencent l’indépendance et le résultat de cette dernière, comme l’information préalable de l’expert sur le prix de vente, la pression des agents immobiliers et celle des banques.

En particulier, l’indépendance n’est pas une chose dont les Tasadors espagnols peuvent facilement témoigner, car leur méthodologie est dans une large mesure dictée par la Banque d’Espagne. De même, les clients doivent comprendre que bien qu’ils paient généralement pour une évaluation, l’expert ne travaille pas pour eux mais pour la banque qui lui a donné les instructions. Cela signifie que, dans la pratique, une estimation effectuée par une banque espagnole reflète davantage l’attitude du secteur bancaire à l’égard du risque qu’une appréciation indépendante du marché, qui est d’ailleurs ce que vous devriez payer en tant que client.

Manque de transparence, manque d’objectivité

La confiance dans la méthodologie des professionnels espagnols est encore remise en question lorsque l’on réalise que leurs évaluations ne sont pas basées sur des chiffres provenant de transactions immobilières réelles. Ce n’est pas leur faute mais celle du système en général. Le problème est que le registre public des transactions immobilières en Espagne est privé, les dossiers individuels ne peuvent être consultés sans l’autorisation préalable des propriétaires. Vous pouvez donc vous demander comment les experts peuvent arriver à une valeur comparative objective alors qu’ils n’ont pas accès aux données réelles à comparer. La réponse est simple : en l’absence de données réelles, ils ne peuvent être ni précis, ni objectifs.

Marges d’erreur et de confiance

Des données transparentes sont nécessaires pour un marché clair où les banques prêtent en toute confiance à des clients qui peuvent acheter en toute sécurité. Les clients feront naturellement confiance à l’opinion d’une banque soutenue par une société d’évaluation officielle espagnole, plutôt qu’à celle d’un agent immobilier. Après tout, un rapport d’évaluation est un document d’apparence impressionnante, composé de plusieurs pages de mises en garde, de mesures et de tableaux de comparaison. Toutefois, sous le vernis de cette présentation, le manque d’objectivité et, surtout, l’absence de publication de prix permettant de faire des comparaisons, conduisent les évaluations espagnoles en pratique à avoir des marges d’erreur généralement inacceptables.

Ces dernières peuvent être très frustrantes et coûteuses lorsque vous essayez d’obtenir un prêt hypothécaire pour un montant x et que l’évaluation revient avec un montant bien inférieur. Le système sert les intérêts de ceux qui insistent sur cette façon de travailler (les banques entre autres) plus que de refléter la réalité ou de servir l’acheteur ou le vendeur – les véritables acteurs de la transaction. Si les autorités compétentes exigent qu’un Tasador soit enregistré auprès d’elles, il est également conseillé d’obtenir les services d’un géomètre professionnel, comme ceux qui ont une certification RICS, ou à défaut, de faire vos propres recherches et de vous fier à votre jugement personnel, car après tout, votre opinion est tout aussi bonne que celle des supposés professionnels.

Par Adam Neale | Nouvelles de l’immobilier | 31 mai 2018

Par Alex Salazar | Articles propriétés | 20 août 2020