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Les coûts de développement d’une nouvelle propriété sur la Costa del Sol
Dans la dernière partie d’une courte série sur le développement d’une propriété sur la Costa del Sol, nous passons en revue les coûts, y compris les frais et les taxes, qu’un vendeur doit payer – avant de commencer les travaux, pendant la construction et au moment de la vente.
Développer son propre bien immobilier en tant que particulier signifie le construire soi-même, soit pour l’utiliser comme résidence permanente ou maison de vacances, soit pour le louer commercialement, soit pour le revendre. Dans tous les cas, vous serez redevable de diverses redevances administratives et fiscales, bien que celle-ci varient considérablement en fonction de la propriété et de la commune où elle se trouve.
Outre les honoraires des professionnels tels que les architectes, les géomètres et les constructeurs, vous devrez prévoir des sommes non négligeables pour les licences obtenues auprès de la mairie, le registres foncier et les frais d’enregistrement notariés ; et, si vous vendez, des taxes telles que la « plusvalía municipal » (impôt local sur l’augmentation de la valeur du terrain), et l’impôt sur le bénéfice à l’Administration fiscale espagnole (« Agencia Tributaria », plus connue sous le nom de « Hacienda »).
Afin de nous assurer que nous avons bien mis les points sur les i et les barres aux t, nous avons demandé à Maître Adolfo Martos Gross, associé de l’entreprise GAM Abogados de la Costa del Sol, de nous expliquer le processus. Prenons l’exemple d’une villa neuve à Marbella, où, en utilisant des chiffres ronds pour simplifier les calculs, la parcelle coûte 500 000 euros et la construction 1 000 000 euros.
Avant de poser la première brique, vous devez demander un permis de construire (« licencia de obra ») à la mairie où se trouve le terrain. En supposant que le projet respecte les réglementations en vigueur, Adolfo indique qu’à Marbella, les frais de licence s’élèvent à 4 % des coûts de construction prévus. Ces derniers sont basés sur les montants approuvés par l’Ordre des architectes de Malaga et sont généralement entre 30 et 50 % inférieurs aux réels. Ainsi, un permis de construire coûtera entre 20 000 et 28 000 euros. Mais, note-t-il, chaque municipalité fixe ses propres taux d’imposition, de sorte que le pourcentage peut varier d’une ville à l’autre.
Une fois la propriété achevée, vous devez demander un certificat d’habitabilité (« licencia de primera ocupación »), toujours à la mairie, avant de pouvoir vous raccorder aux services publics et d’emménager légalement. À Marbella, celui-ci a un coût à hauteur de 0,308 % de celui de construction, et est normalement basé sur les mêmes projections que celles fournies lors de la demande de permis de construire. Il faut donc prévoir 1 500 à 2 000 euros supplémentaires, mais là encore, cela varie d’une ville à l’autre.
Par la suite, vous devez vous rendre chez un notaire pour établir l’acte de propriété de la nouvelle maison. Pour ce dernier, vous devrez payer 1,5 % du coût réel de la construction (hors taxes) en droits de timbre (« Actos Jurídicos Documentados »). Ce montant, note Adolfo, s’élève à 15 000 euros, plus environ 2 000 euros pour le registre foncier et les frais notariés.
Jusqu’à présent, les coûts restent les mêmes, que vous décidiez de conserver votre bien immobilier ou de le vendre, et ils s’élèvent à un total de 37 500 – 47 000 euros.
Si vous décidez de vendre une nouvelle villa, comme s’il s’agissait d’un bien déjà existant, vous devrez payer la « plusvalía municipal ». Cette dernière est imposée à un taux qui va de 18 % à 25,25 % selon le nombre d’années de possession de la maison (25,25 % jusqu’à cinq ans, 20 % jusqu’à dix ans, 18,75 % jusqu’à 15 ans et 18 % jusqu’à 20 ans). La base d’imposition sur laquelle s’applique la taxe susmentionnée est calculée selon la formule suivante : le nombre d’années de propriété du bien multiplié par sa valeur cadastrale multipliée par un pourcentage variable. Si celui-ci est inférieur à cinq ans, le taux à Marbella est de 2,5%, et la valeur cadastrale est généralement inférieure à la moitié de la valeur réelle du marché (2,4% jusqu’à dix ans, 2,3% jusqu’à 15 ans et 2,2% jusqu’à 20 ans).
Ainsi, pour notre villa de 1,5 million d’euros, imaginons que la valeur cadastrale soit de 700 000 euros et qu’elle soit en votre possession depuis trois ans. La « plusvalía » qui en résulterait serait : (3 x 700 000 euros x 2,5 %) x 25,25 % = 13 256 euros. Mais comme la valeur cadastrale n’est pas décidée immédiatement après la finalisation du projet, votre mairie locale peut ne pas envoyer de demande d’impôt avant quelques mois, voire jusqu’à un an, après la vente.
Si vous obtenez un profit de la transaction, vous serez également assujetti à l’impôt sur le bénéfice, perçu à des taux différents selon votre statut (résident ou non-résident, particulier ou société.) Compte tenu de la complexité de la réglementation fiscale espagnole et du zèle d’Hacienda, Adolfo vous suggère de consulter un spécialiste sur la meilleure façon de déclarer les gains.
En règle générale, tous les autres frais – tels que le registre foncier et le notaire – sont à la charge de l’acheteur. Toutefois, si la propriété est hypothéquée, le vendeur est responsable des frais d’annulation de celle-ci si l’acheteur ne reprend pas le crédit, y compris les commissions bancaires et les frais d’enregistrement et de notaire.
Adolfo note que les annulations de prêts hypothécaires sont exonérées d’impôts et recommande aux promoteurs de négocier avec les banques pour ne pas payer de frais ou, dans le pire des cas, pour ne pas dépasser 0,5 %. S’il y a, par exemple, un crédit de 300 000 euros en cours, les frais d’annulation ne devraient pas dépasser 500 euros pour le registre foncier et 800 euros pour les frais de notaire.
Enfin, en tant que vendeur d’une nouvelle construction en Espagne, vous devez également souscrire une assurance décennale contre les dommages structurels, qui, comme le calcule Adolfo, devrait coûter approximativement 4 000 € pour notre villa d’un million d’euros. Être bien informé et conseillé évite les surprises inattendues et permet de savoir ce qu’il faut inclure dans son budget.
Publié initialement en mars 2016, mis à jour par Adam Neale en août 2018
Par Alex Salazar | Articles propriétés | 17 août 2020