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La nouvelle loi sur les opérations sur plan favorise les institutions au détriment des acheteurs

Un amendement à la loi entré en vigueur le 1er janvier 2016 offre à ceux qui achètent des propriétés sur plan à des promoteurs une protection moindre qu’auparavant. En conséquence, le risque de perte financière est désormais plus important, car les changements font pencher la balance en faveur des banques et des compagnies d’assurance.

En premier lieu, la loi 20/2015 concerne l’organisation, le contrôle et la solvabilité des compagnies d’assurance et de réassurance, mais en la redéfinissant, elle a également un impact sur le secteur immobilier, et notamment sur l’achat sur plan de nouveaux biens en construction. Cela a un impact important sur des marchés tels que la Costa del Sol, où de nombreuses propriétés achetées par des acquéreurs locaux et surtout étrangers entrent dans cette catégorie.

Plus précisément, la partie de la loi sur l’immobilier qui concerne les garanties bancaires, vieille de près de cinquante ans, a historiquement favorisé l’acheteur dans tous les litiges qui ont eu lieu avec les promoteurs, les banques et les assureurs. Pour savoir comment cette nouvelle loi affecte ceux qui envisagent d’acheter un bien sur plan en Espagne, nous nous sommes entretenus avec Maître Adolfo Martos Gross, associé du cabinet d’avocats GAM Abogados de Costa del Sol, qui nous a donné des conseils très utiles sur ce que vous devez faire avant de remettre de l’argent à un promoteur.

Achat sur plan

La première modification concerne le droit de l’acquéreur à demander le remboursement des sommes versées à l’avance, qui sont garanties par une banque ou une compagnie d’assurance au cas où un promoteur immobilier connaîtrait des difficultés financières. Auparavant, il s’agissait d’un droit inattaquable qui devait être inclus dans tous les contrats et documents pertinents, mais la nouvelle disposition donne aux promoteurs peu scrupuleux la possibilité d’insérer une clause d’exonération dont involontairement les acheteurs peuvent ne pas avoir connaissance lorsqu’ils signent le contrat d’achat et en acceptent les conditions.

Adolfo note que si les acheteurs sont toujours protégés contre les clauses onéreuses par les lois en vigueur sur la protection des consommateurs, il y a maintenant une chance qu’une telle clause soit incluse, et il conseille donc de lire très attentivement les petits caractères. Travailler avec un agent immobilier expérimenté et un avocat est un moyen important de se protéger contre ce risque car, alors qu’auparavant les acquéreurs étaient couverts pour toutes les sommes avancées à un promoteur, même celles payées avant l’octroi d’un permis de construire – ce qui peut prendre des mois à obtenir -, maintenant vous ne pouvez récupérer les fonds payés qu’une fois le permis accordé.

En outre, les garanties bancaires ne couvrent désormais que les montants payés officiellement, sous réserve de reçus officiels, dans le cadre d’une campagne plus large sur la lutte contre le blanchiment d’argent. Adolfo vous recommande donc de conserver une preuve de paiement pour toute somme d’argent tranférée, et souligne que les paiements en espèces non déclarés sont illégaux, constituent donc un délit et par conséquent présentent beaucoup plus de risques.

Plutôt que d’inclure tous les acheteurs d’une nouvelle promotion dans une garantie bancaire collective, les promoteurs sont désormais tenus de donner à chaque acquéreur un aval individuel, précisant le bien exact acheté et les coordonnées complètes du client, au moment du premier paiement, alors ne lâchez pas votre argent sans obtenir votre certificat en retour ! Vous n’avez pas non plus à payer la caution, c’est la responsabilité du promoteur.

Protégez-vous, travaillez avec des professionnels

Le droit de demander le remboursement des avances versées dans le cas où il y aurait un retard de livraison d’un bien ou d’un projet, qui était auparavant valable jusqu’à 15 ans, est aujourd’hui réduit à 24 mois par la loi. Adolfo souligne que cela peut créer un problème pratique, car il n’est pas rare qu’un promoteur prenne du retard. Observez attentivement l’avancement du projet que vous avez acheté. Plus tôt vous faites une demande si cela est nécessaire , mieux vaut.

En outre, la procédure qui permettait aux acheteurs de saisir les tribunaux pour faire exécuter une garantie bancaire, généralement possible en quelques mois, a également été supprimée et remplacée par une procédure beaucoup plus longue, avec la possibilité de devoir attendre des années pour récupérer les fonds. Comme le souligne Adolfo, la législation modifiée en 2016 laisse les acquéreurs dans une position beaucoup plus vulnérable, limitant leurs droits, réduisant les périodes de garantie et rendant le processus de récupération de l’argent beaucoup plus bureaucratique qu’auparavant. Son conseil : travaillez avec des agents professionnels et un bon avocat qui connaît bien le sujet.

Par Alex Salazar | Articles propriétés | 16 avril 2020