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Achat sur plan en Andalousie

Bien qu’elles s’inscrivent dans l’environnement protecteur global de l’Union européenne, l’Espagne et l’Andalousie ont leurs propres procédures, lois et impôts qui s’appliquent aux taxes foncières – et l’achat d’une propriété sur plan présente à nouveau des caractéristiques qui lui sont propres. Cet article résume les principaux points à vérifier.

L’achat d’un projet encore en construction peut être pratique et simple, mais vous devez vous assurer que vous connaissez tous les détails et vos droits avant de verser un acompte et de signer sur la ligne pointillée. Populaire dans les années qui ont précédé la crise financière mondiale, l’achat sur plan a été interrompu pendant la crise en raison d’un manque de construction, mais il est de retour depuis environ 2013, lorsque le lancement de nouveaux développements a repris.

Attirés par la baisse des prix des terrains et des bâtiments, ainsi que par la reprise de la demande – notamment pour une nouvelle génération de maisons modernes dotées des dernières technologies et des derniers styles architecturaux – les investisseurs et les promoteurs sont revenus sur le marché et ont vendu très rapidement – généralement bien avant que la première villa ou le premier appartement ne soit terminé. Les institutions financières sont également progressivement de retour, mais dans des conditions beaucoup plus strictes (et plus sûres) qu’auparavant.

Alors qu’auparavant, les banques finançaient l’ensemble d’une entreprise en utilisant la parcelle et ses actifs en garantie, les constructeurs doivent maintenant fournir le capital initial pour lancer un projet, et ce n’est qu’une fois obtenus les contrats de vente pour au moins un quart des propriétés en cours de développement qu’ils reçoivent des prêts bancaires. Ces derniers permettent de réduire les dépenses en capital des investisseurs et d’assurer un flux de trésorerie pendant le processus d’exécution.

En conséquence, les promoteurs conventionnels, dont beaucoup étaient espagnols, ont été largement remplacés par des fonds d’investissements étrangers qui vont de petits groupes privés à de grands fonds spécialisés dans le développement immobilier. Tout cela a contribué à rendre le marché plus mature et plus professionnel, ainsi que plus sûr pour les acheteurs, sans compter le fait que les autorités découragent activement la pratique du « flipping », c’est-à-dire la vente avant la signature de l’acte de propriété.

Un système simple, mais vérifiez les détails

L’achat sur plan peut donc être très facile, pratique et sûr, mais comme toujours et partout, le diable est dans les détails. Assurez-vous donc de lire attentivement le contrat dans sa totalité et de connaître à la fois les conditions fixées par le promoteur et vos droits en tant que consommateur. L’assistance d’un agent immobilier et d’un avocat expérimentés est très importante à cet égard, car tous les documents juridiques signés doivent être rédigés en espagnol, bien que des versions traduites soient généralement disponibles.

La première chose à vérifier est que le projet dans lequel vous allez acheter votre propriété dispose d’un permis de construire délivré par la municipalité dont il relève. Si c’est le cas, cela garantit que celui-ci est légal et que sa conception architecturale, ses volumes de construction et ses spécifications techniques sont conformes aux normes requises par l’urbanisme. Si vous avez signé un contrat abusif, il existe un recours juridique, car la législation espagnole protège les consommateurs, mais c‘est toujours mieux d’éviter les litiges.

Les promoteurs en question sont légalement tenus de fournir les licenses, les certificats d’assurance et autres documents requis, ainsi qu’un cahier des charges complet décrivant en détail la propriété et le projet. Ils doivent également souscrire une assurance pour garantir que dans les cas où la construction ne serait pas achevée ou qu’ils auraient des difficultés financières, les acheteurs puissent récupérer tout leur argent plus les intérêts si finalement ceci se produisait. Vérifiez le contrat d’assurance et qu’il soit émis par une compagnie qui opère légalement dans la juridiction espagnole.

Votre avocat peut vous aider à remplir ce formulaire et tous les autres papiers nécessaires, en les demandant, en les examinant et en signalant toute question qui pourrait se poser. Il faut également qu’il y ait une garantie de dix ans contre les coûts/réparations résultant de problèmes structurels, ainsi qu’une assurance contre les retards importants dans la livraison des biens. En résumé , vous serez dans la meilleure des positions si vous exigez un ensemble complet de documents chaque fois que vous effectuez un paiement échelonné, et à fortiori lorsque vous procéderez au dernier .

Assurez-vous d’obtenir ce que vous avez acheté

La maison témoin est généralement très belle, mais veillez à ce qu’elle soit le reflet fidèle de la propriété que vous avez vous-même achetée en termes d’espace, de commodités, d’emplacement, de vues, de spécifications et de finition. Cela peut varier considérablement d’un bien à l’autre, et il est compréhensible que la résidence pilote soit souvent mieux équipée que celles « normales » en vente. Cela n’est pas une faute en soi, mais vous devez savoir exactement de quel bien vous allez recevoir les clés, par rapport au logement témoin.

Votre agent immobilier et votre avocat pourront vérifier les spécifications de votre propriété par rapport à celles qui ont été soumises au conseil municipal local et approuvées par celui-ci, ainsi que par rapport à toute promesse faite par le biais du matériel promotionnel du développeur, afin de s’assurer que l’on ne vous ait pas vendu plus que ce que vous recevez. Cela est d’autant plus important que l’achat sur plan concerne des maisons qui ne sont pas encore physiquement achevées, et qui utilisent donc des images virtuelles, des brochures et même parfois un logement témoin comme points de référence. Ne pas pouvoir inspecter le bien par vous-même exige une vérification plus poussée des détails écrits.

Un autre élément important est l’examen des points de la communauté de propriété, tels que les statuts qui fixeront les règles et les coûts pour ceux qui y possèdent une résidence. Enfin, une fois terminé, le développement doit être contrôlé afin de vérifier sa conformité aux règles urbanistiques avant de recevoir une autorisation d’occupation initiale. Exigez une copie du promoteur, car il s’agit d’un document essentiel autour duquel s’articulent les avantages de votre bien immobilier.

Les coûts d’achat d’une nouvelle propriété sur plan diffèrent également de ceux des reventes, avec une TVA de 10 %, un droit de timbre de 1,5 % et les frais juridiques et de notaire. En règle générale, ils sont un peu moins de 15 % en plus du prix initial.

Une fois tout en place, vous disposerez d’un superbe logement neuf à l’endroit de votre choix. Profitez-en !

Par Alex Salazar | Articles propriétés | 10 mai 2020