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Urbanisme et saga du PGOU de Marbella- Le point sur la situation de l’urbanisme du PGOU de Marbella

Les problèmes actuels entourant le PGOU (Plan General de Ordenación Urbanística) et la capacité de Marbella à gérer efficacement son propre développement urbain, remontent à quelques six ans maintenant, à la proposition initiale de la mairie de Marbella en 2010, et au rejet de celle-ci par la Cour suprême d’Espagne en 2013. Voyons comment les choses se présentent à l’approche de 2020.

La saga du PGOU sur la Costa del Sol Marbella

Le PGOU 2010, comme il a été baptisé, a été produit par la municipalité de Marbella dans une tentative de normaliser la situation locale du logement à la suite de la crise financière mondiale – et de la récession qui l’accompagna – et de la décennie d’infractions à la réglementation de l’urbanisme menées sous l’impulsion d’une succession de maires et d’architectes de Marbella.

Le document était de nature fonctionnelle, cherchant à trouver un moyen rationnel de légaliser les quelque 16 500 propriétés de Marbella qui étaient (et continuent d’être) sans statut juridique normal. Cependant, les solutions « faciles » sont difficiles à trouver et, s’il est compréhensible que la maire de l’époque (et actuelle), Ángeles Muñoz, et son équipe aient cherché à rétablir la normalité et la confiance dans le marché, pour lui donner une chance de se revitaliser, en fin de compte, l’approche s’avéra trop pragmatique et trop logique et fut déclarée nulle et non avenue par une puissance supérieure – la Cour suprême nationale.

Bilan initial

La mairie a donc été renvoyée à la planche à dessin, cette fois-ci non pas pour produire un document assemblé à la hâte, peut-être trop pratique, mais un plan complexe, très technique et surtout juridiquement enchevêtré, comme ceux qu’affectionnent les législateurs espagnols. Le fait que cela ait pris plusieurs années et qu’il semble encore loin d’être terminé s’est converti en une source d’embarras au niveau local et national. En effet, après l’arrêt de la Cour suprême, la ville est automatiquement revenue au PGOU précédent de 1986, qui, ayant plus de 30 ans, est terriblement insuffisant pour faire face aux exigences et aux complexités urbaines d’aujourd’hui.

Il en résulte que les pauvres acquéreurs qui ont acheté des terrains à des fins de développement dans le sillage du PGOU de 2010 ont souvent vu leurs projets devenir irréalisables, du moins tant que l’impasse actuelle persiste. En général, le temps d’attente pour l’approbation ou le rejet d’une demande de planification pour un projet de construction, grand ou petit, est passé à un ou deux ans – une situation inacceptable dans un lieu comme Marbella, ville qui dépend du développement immobilier, ce dernier étant une activité économique de première importance . En fin de compte, beaucoup de personnes ont simplement renoncé à Marbella, et une grande partie des investissements et du développement de ces dernières années s’est dirigé vers les villes voisines comme Estepona, Benahavis, Ojén et Mijas, qui ont mis de l’ordre dans leurs affaires de planification.

Une perte pour l’un, un gain pour l’autre
L’efficacité de Benahavis et Estepona en particulier, où il faut généralement entre deux et six mois pour obtenir un permis de construire, a fait qu’ils ont absorbé une grande partie de la croissance et de l’expansion de ces dernières années, aux dépens de Marbella. Cela dit, un bon nombre de nouveaux projets ont été créés dans des endroits comme à l’est de Marbella, sur la Golden Mile et Nueva Andalucía, sans compter une renaissance des licences pour grande ou petite rénovation pour les projets de réforme. Par ailleurs, il est peut-être positif que le développement ait été plus étendu cette fois-ci, en incluant des joyaux parfois négligés tels que Estepona, Benahavis et Mijas, et en laissant ainsi des terrains disponibles à Marbella pour une croissance future. Le processus ou son absence a fait que la progression des prix de l’immobilier a été cette fois-ci répartie plus uniformément et a réduit la probabilité de flambée des prix selon l’emplacement. Cependant, le fait que Marbella n’ait toujours pas de date limite précise pour la mise en place d’un PGOU moderne et fonctionnel permettant de gérer sa croissance et son évolution futures n’est certainement bon pour personne.

De plus, le PGOU – qui, après plusieurs années de travail, avait été abandonné et confié à une société indépendante pour tout recommencer – a pris un nouveau tournant. La mairie de Marbella a décidé d’annuler le contrat et de terminer le PGOU en interne, même si elle repart à zéro. L’équipe de 12 membres sera composée de deux juristes, deux architectes, un spécialiste de la mobilité, un autre en infrastructures, un contrôleur financier, deux experts en données géographiques, un ingénieur informatique et un responsable administratif.

Sur une note plus positive, il a été annoncé que le nouveau PGOU, est destiné à mettre davantage l’accent sur la création d’une ville moderne et agréable, technologiquement avancée et contenant des espaces verts dans le cadre d’une démarche de durabilité environnementale. Une partie de ce processus vise également à conclure un accord avec les promoteurs pour réduire la densité de construction et se concentrer moins sur la quantité au profit de la qualité.

Si le nouveau PGOU de Marbella permet d’atteindre tous ces objectifs, l’attente en aura valu la peine !

Par Alex Salazar | Articles propriétés | 14 avril 2020