Une communauté peut-elle mettre un terme aux locations touristiques ?

En conséquence, nous avons commencé à recevoir un certain nombre de courriels de titulaires de biens immobiliers concernés qui ont reçu une notification de leur communauté comme indiqué ci-dessous:

“Nous avons un appartement à San Pedro que nous louons par le biais de portails en ligne comme Booking.com. Nous payons les frais d’entretien, mais nous avons maintenant reçu un courriel du président disant que les trois cinquièmes des propriétaires ont voté pour empêcher les autres d’offrir leurs logements pour des locations de vacances. Nous comprenons qu’étant donné que nous louons notre bien depuis deux ans et demi et que nous avons une licence, nous ne sommes pas concernés par cette décision ? Nous attendons votre réponse avec impatience”.

Avis Juridique

Cela m’a conduit à demander une opinion légale, à Maître Adolfo Martos Gross de GAM Abogados, qui a confirmé que le propriétaire était dans son droit.

Il a corroboré le fait qu’il y avait eu un changement important dans la loi le 1er mars (décret royal 7/2019), qui exigeait en effet l’accord des trois cinquièmes d’une communauté pour adopter une résolution qui limite les locations saisonnières, alors qu’auparavant l’unanimité était nécessaire.

La nouvelle législation stipule également que le propriétaire d’une location de vacances doit payer plus de charges communautaires que le reste (jusqu’à un maximum de 20% ).

Cependant, et c’est important, la nouvelle loi a décidé que les nouveaux termes « n’ont pas d’effet rétroactif ».

Ainsi, si un client peut prouver qu’il louait son bien avant l’introduction de l’interdiction et qu’il avait en outre une licence valide de la Junta pour le faire, la communauté n’aurait pas le droit de limiter son activité .

La législation est aussi limpide que de l’eau trouble

Cependant, qu’en est-il des autres cas où la situation est moins claire ?

Par exemple, les propriétaires qui avaient l’intention de louer mais qui n’avaient pas eu le temps de solliciter une licence avant l’introduction de l’interdiction ?

Ou quelqu’un qui a acheté plus tôt dans l’année et qui était en pleine réforme avec l’intention de mettre en location alors que l’interdiction communautaire est soudainement entrée en vigueur ?

Adolfo estime que les nouvelles règles ne devraient pas affecter les propriétaires actuels, qu’ils aient ou non commencé à louer, car cela implique une limitation du bien immobilier qui n’existait pas au moment où ils l’ont acheté.

Il estime que ces normes ne peuvent être imposées qu’aux futurs acheteurs, mais comme il n’existe pas encore de jurisprudence, il n’y a aucun moyen de clarifier ces ambiguïtés.

D’autres problèmes se posent, car la nouvelle loi n’insiste pas sur l’enregistrement des nouvelles décisions communautaires dans le registre foncier.

Cela est important car, en étant enregistrées, elles sont applicables aux futurs propriétaires et assurent la transparence pour les acheteurs.

Note à l’attention des acquéreurs : Comme il n’est pas demandé que ces règles soient inscrites dans les statuts publics de la communauté ou dans le registre foncier, il est très important que les acheteurs potentiels vérifient (ou demandent à leur avocat de vérifier) les procès-verbaux des réunions de l’assemblée des propriétaires (qui ne sont pas publics).

Ceux-ci pourraient montrer qu’une restriction a été introduite.

De même, les acquéreurs qui ont acheté de bonne foi et qui n’étaient pas au courant des limitations d’utilisation approuvées par la communauté, parce qu’elles n’ont pas été rendues publiques, peuvent avoir des raisons de s’y opposer.

Nous reviendrons sur ce sujet au fur et à mesure que les choses se précisent (ou non) !

Par Alex Salazar | Articles propriétés | 19 avril 2020

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