Impuestos y tasas para los propietarios

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Alquilar una propiedad en la Costa del Sol, ya sea a inquilinos a largo plazo o a turistas para estancias cortas, puede proporcionar un buen rendimiento de la inversión para los propietarios e inversores que quieren convertirse en propietarios, pero, como con todos los ingresos obtenidos, se deben pagar impuestos sobre las ganancias que se obtengan. Para saber exactamente lo que debe, le pedimos a Adolfo Martos del bufete de abogados Martos & Gross Abogados, con sede en Marbella, los detalles de la legislación fiscal española.

Alquilar a largo plazo para uso propio de los inquilinos

Si tiene la intención de alquilar una vivienda a inquilinos para su propio uso bajo un contrato a largo plazo, Adolfo dice que lo que cobra por el alquiler mensual está exento de IVA, pero está sujeto a una tasa de transferencia de activos gravables (conocida como TPO, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas). El importe del TPO que usted debe pagar se calcula sobre la base imponible de la renta pagadera durante la vigencia del contrato.

Dependiendo de los términos del contrato, se pueden aplicar condiciones, señala Adolfo: i) si se especifica la duración, hay que sumar el total de la renta a pagar; ii) si no se especifica la duración, hay que calcular la cantidad a pagar en un período de 6 años (y, si el contrato se extiende por un período más largo, pagar impuestos adicionales); iii) si un inmueble es la residencia principal de un inquilino, la base imponible no puede ser inferior a la suma de 3 años de renta.

Una vez calculada la base imponible, el importe de la deuda de TPO se recauda de acuerdo con el siguiente cuadro:

Como ejemplo, Adolfo explica que si se calcula el importe total de la renta a pagar en un período de tres años en 43.200 euros, el TPO que estaría obligado a pagar es de 173 euros. Los propietarios, añade, están obligados a pagar TPO si el inquilino no presenta pruebas de pago al mismo tiempo que se paga el primer mes de alquiler.

Alquileres a corto plazo para turistas, con instalaciones similares a las de un hotel

Cuando una propiedad se alquila bajo un contrato de corto plazo para alojamiento turístico y el acuerdo incluye servicios, como el cambio de ropa de cama y la limpieza, los propietarios, por el contrario, no están obligados a pagar TPO, señala Adolfo, sino que cobran a los inquilinos el IVA a un tipo fijo del 10%. Así que, si planeas alquilar una propiedad por una semana a una tasa diaria de 100 euros, la cantidad total por día que debes cobrar es de 110 euros. Trimestralmente, los propietarios deben ajustar cuentas con las autoridades fiscales presentando el formulario de IVA 303, que refleja tanto el IVA repercutido (pagado por los inquilinos) como el IVA soportado (pagado por los propietarios por los servicios relacionados con la propiedad).

Alquilar nuevas propiedades o con opción de compra

Los contratos de alquiler de propiedades nuevas siempre están sujetos al pago del 10% de IVA en lugar de TPO, dice Adolfo. Pero cuando el contrato incluye la posibilidad de comprar la propiedad (opción de compra en español), el propietario/otorgante está obligado a cobrar al inquilino un 21% adicional de IVA además del precio pagado por el derecho a la opción (también conocido como prima de opción).

Alquilar propiedades para fines de subarrendamiento

Cuando se alquila una propiedad a otra parte con la intención de que posteriormente sea subarrendada a terceros, se debe pagar el IVA a una tasa del 21%, señala Adolfo. Un ejemplo sería el propietario de un apartamento en un complejo gestionado que alquila la propiedad a la empresa gestora para que la subalquile a otras personas, como los modelos de negocio Pierre et Vacances o Marriott que se utilizan en la Costa del Sol.

En este caso, el propietario estaría obligado a cobrar a la sociedad gestora el 21% de IVA, además del alquiler del apartamento. Así, si la empresa acepta pagar un alquiler anual de 5.000 euros, la factura emitida por el propietario a la empresa debería ser de 5.000 euros más el 21% de IVA. Cualquier servicio de alquiler (servicio de limpieza, etc.) proporcionado por la empresa gestora a los inquilinos está exento de IVA, pero sujeto a TPO, ya que la propiedad sería alquilada por ellos al usuario final, es decir, a los inquilinos.

Alquilar con un contrato registrado

Si un propietario y un inquilino acuerdan inscribir su contrato en el Registro de la Propiedad, en los casos en que el IVA sea aplicable, Adolfo dice que el propietario es también responsable del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre los documentos notariales requeridos, a un tipo fijo del 1,5% del valor total del contrato. Esto incluye la suma de todas las rentas a pagar durante la duración acordada del contrato y, si existe una opción de compra en el contrato, las cantidades adicionales necesarias para ejercer dicha opción.

Lo que deberá por lo que gane

Si un propietario es un particular y residente fiscal en España, está obligado a declarar los ingresos de las propiedades en alquiler en su declaración anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), dice Adolfo. La cantidad de impuestos que pague dependerá de la cantidad total que gane durante el año fiscal, aunque se pueden hacer varias deducciones contra los ingresos brutos obtenidos por el alquiler.

Las deducciones aplicables incluyen los gastos de mantenimiento, la depreciación anual, los intereses de la hipoteca, los gastos de comunidad, los impuestos municipales sobre la propiedad, la recogida de basura y gastos similares, explica Adolfo. Y cuando se alquila una propiedad a los inquilinos para que la usen como su residencia principal, a los propietarios se les permite reducir los beneficios netos (ingresos ganados menos los costes) en un 60%.

Cuando el propietario es una empresa española, los mismos principios se aplican a los beneficios netos obtenidos de las propiedades de alquiler. Los beneficios se gravan al tipo estándar del impuesto de sociedades del 25%, a menos que la empresa sea de nueva creación, en cuyo caso se aplica un tipo reducido del 15% a los beneficios imponibles durante los dos primeros años de funcionamiento.

Si el propietario (particulares y empresas) no es residente en España a efectos fiscales, la cantidad de impuestos a pagar en España depende de dónde se paga habitualmente el impuesto. Si es residente fiscal en la Unión Europea, debe pagar el 19% de la renta neta, señala Adolfo, mientras que si su residencia fiscal está fuera de Europa, el tipo fijo es el 24% de la renta bruta, ya que las deducciones descritas anteriormente no son aplicables. En cualquier caso, está obligado a declarar los ingresos y a pagar el impuesto trimestralmente, utilizando el formulario modelo 210.

Lo que cuesta alquilar con Terra Meridiana

En Terra Meridiana, tenemos más de una década y media de experiencia en el alquiler de propiedades en la Costa del Sol, trabajando en nombre de los propietarios privados y de las empresas. Proporcionamos servicios de administración de propiedades completos y con todo incluido que ofrecen a los propietarios e inversores una total tranquilidad, desde la comercialización hasta la gestión de estancias de corta duración y alquileres de larga duración, con tarifas competitivas y fijas.

En los alquileres a corto plazo, como los alojamientos turísticos, cobramos el 20% del precio total del alquiler, más el 21% de IVA, que incluye: la publicidad de su propiedad en nuestros sitios web propios e internacionales, la gestión de contratos, la retención y devolución de depósitos (si procede), la reunión y el saludo a los clientes, la comprobación, la revisión del inventario y el estado de la propiedad a la salida, y la responsabilidad de cualquier cuestión relacionada con el cliente durante toda su estancia.

En los alquileres a largo plazo, cobramos el equivalente a un mes de alquiler, más el 21% de IVA, que incluye: la publicidad de la propiedad en los sitios web de Terra Meridiana y de terceros, la búsqueda y selección de clientes adecuados, la comprobación de las referencias y la solvencia del inquilino, las negociaciones contractuales, y la responsabilidad de cualquier problema relacionado con el inquilino que pueda ocurrir durante el período de alquiler.