Guía de propietarios para alquileres de corta temporada

• Guías
• Guía de propietarios para alquileres de corta temporada

Los alquileres a corto plazo o de vacaciones son una opción interesante para los propietarios e inversores en propiedades en la Costa del Sol para generar un rendimiento de la inversión superior a la media, aunque con costes más altos y mayores obligaciones en comparación con los alquileres a largo plazo. En esta guía se abordan muchas de las preguntas más comunes que se plantean los propietarios e inversores, y se ofrecen consejos útiles para ayudarle a decidir si el alquiler de su propiedad a corto plazo es para usted.

1. ¿Qué leyes se aplican al mercado de alquileres a corto plazo y de turismo en España?
   A diferencia de los contratos a largo plazo, que están regulados por la legislación nacional, cada comunidad autónoma (equivalente a las regiones y, a veces, que abarcan varias provincias) tiene su propia normativa para el alojamiento turístico.

   La Costa del Sol, que pertenece a la provincia de Málaga, está sujeta a las leyes de la Junta de Andalucía. La legislación relativa a las viviendas para usos turísticos (Decreto 28/2016) entró en vigor en mayo de 2016.

2. ¿Qué tipo de propiedades y contratos de alquiler están cubiertos por la ley?
   Cualquier propiedad que esté situada fuera de una zona rural y no forme parte de un grupo de tres o más unidades en el mismo edificio y que sean gestionadas por la misma persona (ambas reguladas por una legislación separada), por períodos cortos (menos de dos meses por el mismo inquilino), y a cambio de ingresos por alquiler (en lugar de gratis a familiares y amigos) se considera que entra dentro del ámbito de aplicación de las normas de alquiler de vacaciones.

   Las propiedades pueden alquilarse en su totalidad o en parte, como habitaciones privadas para un máximo de 15 inquilinos diferentes, en el caso de una propiedad entera, o hasta seis inquilinos, si el propietario vive en la propiedad como su residencia permanente.

   Además, si una propiedad se anuncia a los turistas a través de agencias de viajes, operadores turísticos o agentes inmobiliarios como nosotros, por medio de canales que permiten reservar fechas específicas, queda automáticamente cubierta por la normativa.

3. ¿Hay algún impedimento legal para que las propiedades se utilicen para el alquiler turístico?
   Si el inmueble en cuestión forma parte de un edificio o complejo que se constituye como comunidad de propietarios, si al menos el 60% de los demás propietarios, que deben representar un mínimo del 60% de las participaciones en la comunidad, deciden limitar o condicionar el uso de una vivienda a alquileres a corto plazo, esto es posible en virtud del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (introducida por el Real Decreto 7/2019). Por ello, si esto puede aplicarse a su propiedad, es mejor consultar con el presidente de la comunidad o con el administrador antes de alquilarla a los turistas.
4. ¿Cuáles son los requisitos legales para los alquileres de corta duración y los alquileres vacacionales?
   Antes de comercializar una propiedad, ya sea en Internet directamente o a través de un agente o intermediario, los propietarios están obligados a presentar una declaración de responsabilidad a la administración autonómica, certificando que ellos y la propiedad cumplen con la ley. Esto se puede hacer en la página web de la Junta de Andalucía o con la ayuda de un abogado, gestor o agente inmobiliario, como nosotros en Terra Meridiana. Una vez presentada, el gobierno regional registrará la propiedad con un número único (conocido como número VFT), que tiene que ser usado para todos los propósitos de publicidad en línea. Si una propiedad se alquila a turistas sin una declaración y un número de registro, los propietarios pueden ser responsables de multas de hasta 150.000 euros. También debe asegurarse de que la propiedad tiene una licencia de ocupación, que deberá obtener de su ayuntamiento local si no la tiene ya.
5. Una vez que una propiedad está registrada, ¿cómo puedo alquilarla?
   Se requiere un contrato de alquiler separado para cada alquiler a corto plazo, incluso para estancias de sólo una o dos noches. Los contratos estándar se pueden encontrar en línea o puede utilizar un abogado, gestor o agente inmobiliario, como Terra Meridiana, para ayudar a redactar uno. Las condiciones deben hacerse públicas con antelación, aunque puede optar por hacer negociables algunas condiciones (como depósitos y garantías financieras), pero los turistas suelen aceptar las condiciones de un propietario siempre que no sean demasiado onerosas. Si en el contrato no se especifican aspectos como las horas de entrada y salida, se aplicarán las disposiciones estándar de la legislación.
6. ¿Qué tipo de servicios necesito proporcionar?
   Para alquilar una propiedad en la Costa del Sol a los turistas con un contrato a corto plazo, los propietarios deben cumplir con una lista exhaustiva de servicios. Entre ellas figuran: ventilación exterior (es decir, una ventana) y persianas en cualquier habitación utilizada como dormitorio o sala de estar; mobiliario conforme a las normas legales; servicios de limpieza, tanto antes como durante el alquiler, según su duración y las condiciones acordadas; y un paquete de información para los inquilinos que incluye instrucciones y normas sobre el uso de la propiedad, información turística para la zona y formularios oficiales de reclamación, así como un botiquín de primeros auxilios.
7. ¿Cuánto puedo cobrar por el alquiler?
   Los precios de los alquileres a corto plazo, especialmente en los meses de verano, son significativamente más altos que los de los contratos a largo plazo. Debe recordar que debe tener en cuenta los servicios públicos, en particular para cubrir el uso del aire acondicionado, y también los gastos de limpieza tanto durante como entre las estancias. Para determinar la cantidad apropiada a cobrar por noche o por semana, puede comparar los precios con propiedades similares en Internet o pedirnos ayuda a Terra Meridiana. Tenemos años de experiencia en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol y podemos calcular el precio adecuado para alquilar su propiedad.
8. ¿Cuánto debo pedir como depósito?
   Depende de usted decidir lo que cree que los inquilinos aceptarán razonablemente. La ley española estipula que las viviendas utilizadas para fines distintos de la residencia permanente deben estar sujetas a un depósito mínimo equivalente a dos meses de alquiler, pero esto está lejos de ser la práctica estándar para los alquileres de alojamientos turísticos.
9. ¿Hay algo más que deba saber?
   Si es propietario de una propiedad que desea alquilar a corto plazo, o está pensando en invertir en una para alquilarla a turistas, puede elegir hacer el trabajo preliminar usted mismo: anunciarse en varios sitios web, responder a las consultas, firmar contratos, dejar entrar a los inquilinos, dejarlos salir, organizar la limpieza y el mantenimiento, en caso de que algo se rompa… – o puede dejar que un profesional lo cuide por usted. A menos que planee administrar la propiedad como un trabajo a tiempo parcial, puede tener sentido contratar a un agente, como Terra Meridiana, para ayudarle a alquilar su propiedad de forma segura y rentable.