Guía de propietarios para alquileres a largo plazo

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Los alquileres a largo plazo ofrecen a los propietarios e inversores una forma garantizada de hacer que los inmuebles generen ingresos cada mes, permitiéndoles cubrir los costes e incluso generar ganancias durante la duración del contrato. Pero las obligaciones legales de alquilar una propiedad por largos períodos en España favorecen a los inquilinos y limitan los derechos de los propietarios. La siguiente guía responde a muchas de las preguntas de los propietarios y puede ayudarle a decidir si quiere alquilar a largo plazo.

1. ¿Qué leyes se aplican a los alquileres a largo plazo?
   El mercado de alquileres a largo plazo en España está regulado por la Ley de Arrendamiento Urbano 29/1994 (normalmente conocida como LAU), pero ha sido modificada significativamente desde entonces por los sucesivos gobiernos. La última revisión, en marzo de 2019 (Real Decreto 7/2019), introdujo una serie de cambios para proteger a los inquilinos, algunos en detrimento de los propietarios. Toda la información que figura a continuación refleja los detalles más recientes y pertinentes para los propietarios.
2. ¿Cuánto tiempo puede durar un contrato de larga duración?
   Durante el tiempo que ambas partes estén de acuerdo. Sin embargo, si la duración acordada es inferior a 5 años (7 años, si el propietario es una empresa), al finalizar el plazo inicial, el contrato se renovará automáticamente por períodos de 12 meses hasta un máximo de 5/7 años en total, a menos que el inquilino notifique al propietario que no desea prorrogarlo, con un preaviso escrito de 30 días, antes de la fecha de vencimiento del plazo actual.

   Al finalizar el plazo obligatorio (5/7 años), las renovaciones anuales hasta un máximo de 3 años adicionales también son obligatorias para el propietario, a menos que éste no haya notificado por escrito la no renovación con 4 meses de antelación (2 meses de antelación en el caso del inquilino), antes de que expire el plazo original de 5/7 años.

   Los inquilinos son libres de rescindir el contrato después de 6 meses, previo aviso por escrito de un mes, a menos que se acuerde lo contrario. Ambas partes pueden decidir que, en tal caso, el inquilino debe compensar al propietario con el equivalente a un mes de alquiler por cada año del contrato no cumplido, incluida una compensación prorrateada por el primer año.

   Por último, en caso de que el propietario o la familia directa necesiten la propiedad para uso personal, podrán rescindir el contrato después de un período mínimo de 12 meses, siempre que así se acuerde expresamente en el contrato.

3. ¿Cuáles son los períodos de renovación obligatoria y tácita?
   La renovación obligatoria significa que los propietarios están obligados por ley a renovar los contratos anualmente hasta un mínimo de cinco años (o siete, si el propietario es una empresa), mientras que la renovación tácita significa que si ninguna de las partes rescinde el contrato (por escrito, con un preaviso de cuatro meses para los propietarios y dos para los inquilinos) después de que expire el período obligatorio, siempre y cuando el inquilino pague el alquiler, pueden seguir ocupando la propiedad hasta tres años más.
4. ¿Cuánto puedo cobrar por el alquiler?
   Los precios de alquiler son libremente negociables en España. Para calcular lo que es razonable cobrar por mes puede comparar con propiedades similares en alquiler en los sitios web de las propiedades o pedir ayuda a Terra Meridiana. Somos expertos en los mercados inmobiliarios locales de la Costa del Sol y podemos aconsejarle sobre el precio óptimo para asegurar que usted alquile su propiedad al precio más favorable que el mercado acepte.
5. ¿Puedo subir el alquiler durante el plazo del contrato?
   Sí, pero sólo si los aumentos de alquiler fueron acordados por ambas partes en el contrato. En caso contrario, el alquiler no podrá ser aumentado durante toda la duración del contrato. En cualquier caso, los incrementos anuales no pueden superar la tasa de inflación determinada por el Índice de Precios de Consumo (IPC), teniendo en cuenta la última tasa mensual publicada oficialmente.
6. ¿Y si hago mejoras durante el alquiler?
   Si el propietario y el inquilino están de acuerdo, los trabajos de mejora realizados durante el período de renovación obligatoria pueden dar lugar a un aumento del alquiler sin necesidad de firmar un nuevo contrato. En el caso de que los trabajos se realicen durante el período de renovación tácita, los propietarios privados pueden aumentar el importe del alquiler mensual hasta el 20%, dependiendo de las mejoras realizadas.
7. ¿Cuánto puedo exigir como depósito/garantía?
   Para los propietarios privados, el depósito mínimo es el equivalente a un mes de alquiler, más el equivalente de hasta dos meses en garantías bancarias, para contratos con una duración de hasta 5 años. Para los propietarios de empresas, las mismas condiciones se aplican a los contratos de hasta 7 años, limitando las garantías a un máximo del equivalente a tres meses de alquiler en total. Sin embargo, si la duración del contrato es superior a 5/7 años, los propietarios pueden solicitar garantías adicionales por encima del equivalente a dos meses.
8. ¿Qué sucede si quiero vender mi propiedad?
   El comprador está obligado a respetar las condiciones de los contratos de alquiler existentes, siempre que las conozca en el momento de la compra, tanto si está inscrito en el Registro de la Propiedad como si no. Sin embargo, cuando los compradores no tenían conocimiento de tal acuerdo, sólo están obligados a respetarlo hasta la duración mínima obligatoria (5/7 años) y pueden entonces rescindir el acuerdo, compensando al inquilino con el equivalente a un mes de alquiler por cada año (hasta 3) que el contrato podría haber incluido.
9. ¿Quién paga los honorarios de los agentes inmobiliarios?
   Los propietarios deben pagar las comisiones y los gastos de los agentes inmobiliarios por los contratos de alquiler. Los honorarios pueden ser negociables en ciertos casos, pero encontrará las condiciones estándar de Terra Meridiana aquí.
10. ¿Hay algo más que necesite saber?
    Aunque puede anunciar personalmente una propiedad en alquiler en Internet, hacer las visitas usted mismo y ocuparse de todos los trámites necesarios para llegar a un contrato de alquiler, los agentes inmobiliarios como nosotros nos encargamos de los trámites de alquiler de una propiedad y nos aseguramos de que se cumplan todas sus obligaciones por un precio razonable. Asimismo, aunque existen contratos de alquiler disponibles en línea y los propietarios son libres de firmar contratos privados con los inquilinos, le recomendamos que consulte a un abogado o gestor antes de firmar cualquier acuerdo. En Terra Meridiana, podemos ayudarle con todos estos pasos para alquilar su propiedad de forma segura y exitosa.