Guía de inquilino para alquileres a largo plazo

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Para muchas personas que ya viven o planean mudarse a España en el futuro, la compra de una propiedad puede no ser actualmente una opción. Tal vez no tenga suficientes ahorros para poner un depósito, tal vez, por razones de trabajo, no esté preparado para pedir una hipoteca, o puede ser que quiera vivir en una zona como la Costa del Sol por un tiempo, sin comprometerse a una inversión de esa magnitud al principio. Sean cuales sean sus circunstancias, esta guía pretende responder a la mayoría de las preguntas típicas que suelen hacer los inquilinos.

1. ¿Qué legislación se aplica a los arrendamientos a largo plazo en España?
   El mercado del alquiler a largo plazo está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (a menudo llamada LAU), pero ésta se actualiza regularmente. La última revisión, en marzo de 2019 (Real Decreto 7/2019), introdujo numerosas modificaciones en la ley, principalmente para proteger los derechos de los inquilinos. Toda la información que se encuentra en este artículo tiene en cuenta los últimos cambios.

2. ¿Cuánto tiempo duran los contratos de alquiler a largo plazo?
   En teoría, por el tiempo que estipule el contrato pero, en la práctica, normalmente un año. Sin embargo, cuando la duración es inferior a 5 años (o a 7 años, si el propietario es una empresa), una vez cumplido el plazo inicial, el contrato se renueva automáticamente por períodos adicionales de un año hasta un total de 5/7 años, a menos que se notifique al propietario su decisión de no prorrogarlo, con un preaviso escrito de 30 días antes de la fecha de vencimiento del plazo existente.

3. ¿Cómo se puede rescindir un contrato y dar un preaviso?
   Una vez completado el plazo de 5/7 años, las renovaciones anuales hasta un máximo de 3 años más también son obligatorias para los propietarios, a menos que le notifiquen por escrito con 4 meses de antelación la no renovación antes de la expiración del plazo original. Como inquilino, sólo tiene que dar 2 meses de aviso por escrito si tiene la intención de no renovar.

   Los inquilinos pueden rescindir los contratos después de 6 meses, con un mes de preaviso por escrito, a menos que se acuerde lo contrario. Ambas partes pueden decidir que, en tal caso, el inquilino debe compensar al propietario con el equivalente a un mes de alquiler por cada año del contrato no cumplido, incluyendo una compensación prorrateada por el primer año, pero usted no está obligado a aceptarlo.

   Por último, si el propietario o su familia directa necesitan la propiedad para su uso personal, podrán rescindir el contrato después de un mínimo de 12 meses, siempre que así se estipule expresamente en el contrato.

4. ¿Cuáles son los períodos de renovación obligatoria y tácita?
   La renovación obligatoria significa que los propietarios están obligados a renovar los contratos anualmente hasta un mínimo de 5/7 años, mientras que la renovación tácita significa que si ninguna de las partes rescinde el contrato después de que expire el período obligatorio, mientras siga pagando el alquiler, puede ocupar la propiedad hasta 3 años más.

5. ¿Qué debo esperar pagar en concepto de alquiler mensual?
   Eso depende de la propiedad en cuestión, de la zona en la que pretende alquilar y de las expectativas del propietario, pero el alquiler es libremente negociable en España, por lo que puede hacer una oferta por debajo del precio de salida si encuentra una propiedad que le guste y el propietario está dispuesto. Para determinar lo que puede pagar por mes, la regla general es un máximo de un tercio de los ingresos mensuales de su hogar, por lo que tiene sentido comparar lo que gana o recibe con los precios del mercado para el tipo de lugar que espera alquilar. Puede hacer esto en línea o, en Terra Meridiana, podemos ayudarle a buscar propiedades en la Costa del Sol que se adapten a todos los presupuestos.

6. ¿Puede la cantidad que pago en concepto de alquiler aumentar durante el contrato?
   Sólo si así se ha acordado en el contrato. De lo contrario, el alquiler no puede ser aumentado durante toda la duración. En cualquier caso, los incrementos anuales no pueden superar la tasa de inflación determinada por el Índice de Precios de Consumo (IPC), teniendo en cuenta la última tasa mensual publicada oficialmente. Como referencia, la tasa anual del IPC en España fue del 0,8% en 2019.

7. Entonces, ¿mi alquiler no puede subir mientras dure el contrato?
   No necesariamente. Mientras usted y su propietario estén de acuerdo en la cantidad extra, cualquier mejora hecha a la propiedad durante los primeros cinco (o siete) años de renovación obligatoria puede llevar a un aumento de la renta que usted paga bajo su contrato actual. Y si usted acepta que un propietario realice trabajos de mejora durante los tres años de renovación tácita, los propietarios privados pueden aumentar el alquiler que usted paga cada mes hasta un 20% en algunos casos.

8. ¿Cuánto debo pagar como depósito y qué otras garantías financieras debo proporcionar?
   La cantidad que se le puede pedir que pague depende de quién sea su propietario, pero el equivalente a un mes de alquiler es obligatorio en cualquier caso. En el caso de las empresas, el depósito máximo es de un mes de alquiler, más hasta dos meses adicionales en garantías bancarias. Los arrendadores privados pueden exigir seguros adicionales, incluyendo garantías bancarias extendidas. En estos casos, el importe total que debe pagar está abierto a negociación, así que sólo acepte las condiciones que le resulten cómodas.

9. ¿Qué pasa si la propiedad se vende durante mi alquiler?
   Según la legislación española, los compradores están obligados a respetar los contratos de alquiler existentes, independientemente de si el contrato se ha registrado en el Registro de la Propiedad o no. Sin embargo, si los compradores no conocen el contrato, sólo están obligados a respetarlo hasta la duración mínima obligatoria (5/7 años) y pueden entonces rescindir el acuerdo, compensando a los inquilinos con el equivalente a un mes de alquiler por cada año (hasta un total de 3) que el contrato podría haber incluido.

10. ¿Quién paga los honorarios de los agentes inmobiliarios?
    Los propietarios están obligados por ley a cubrir el costo de las comisiones u otros honorarios que deban pagar a los agentes inmobiliarios y otros intermediarios.

11. ¿Hay algo más que deba saber?
    Como futuro inquilino, tendrá que recopilar un expediente con información personal para dárselo al propietario o al agente si encuentra una propiedad que le interese alquilar. Normalmente incluye copias (también tendrá que mostrar el original, si firma un contrato) de su documento de identidad con foto (DNI para los españoles, pasaporte o NIE para los residentes extranjeros) y algunos datos financieros que demuestren sus ingresos o solvencia (como sus tres últimas nóminas, la declaración de la renta del año anterior o los extractos bancarios que demuestren que tiene fondos suficientes).