Comprar una parcela
Si quiere construir su propia vivienda en España, lo primero que necesita es una parcela de terreno sobre la que pueda construirse legalmente.
Si bien la mayoría de los edificios pueden alterarse para satisfacer las necesidades de los propietarios, una parcela es mucho menos simple, y mucho más cara de modificar, si es que es posible hacerlo. Como resultado, le recomendamos que investigue exactamente lo que se puede hacer en una parcela que le interese comprar y lo que se puede hacer cerca de ella para garantizar que sea una compra acertada. El departamento de planificación urbanística de cada ayuntamiento decide qué, cómo y cuándo se puede construir en un terreno.
Tipos de terrenos
De acuerdo con la Ley de suelo de 2008, todo el suelo en España se clasifica en dos tipos: rural o urbano.
El suelo rural puede ser un cinturón verde (protegido por diversas razones) o urbanizable (no protegido pero no urbano, debido a la falta de urbanismo e infraestructura). Ninguno de estos dos aspectos puede servir de base legal, a menos que se apliquen disposiciones específicas en determinados ámbitos.
El suelo urbano debe tener, al menos, electricidad, alcantarillado y conexiones de agua, alumbrado público y acceso de vehículos, y es el único tipo que puede construirse legalmente para fines residenciales.
Certificado urbanístico
Una vez que haya encontrado una parcela, deberá obtener un certificado urbanístico del Ayuntamiento del municipio en el que se encuentra el terreno para confirmar el tipo y las limitaciones de edificación, de acuerdo con el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
Las autoridades locales de planificación urbanística emiten los certificados, que detallan todos los requisitos de planificación relevantes, incluyendo: tamaño mínimo de la parcela para la construcción, límites de separación, área máxima construida (como proporción de la superficie de la parcela, limitada únicamente a la superficie construida sobre el nivel del suelo), planta máxima (también como proporción de la superficie de la parcela), altura máxima del tejado, y estipulaciones en cuanto al estilo o diseño de un edificio. También pueden incluir cualquier responsabilidad de planificación relativa a la parcela, como los procedimientos disciplinarios o las órdenes de demolición.
Puede solicitar un certificado directamente o encargar un informe técnico a un arquitecto, del que será legalmente responsable en caso de reclamaciones.
Posibles limitaciones
El PGOU y la información en el Registro de Propiedades pueden imponer restricciones al desarrollo de una parcela debido a su proximidad a la costa, vías fluviales y carreteras, así como a los derechos de paso de terceros (tales como electricidad, alcantarillado y conexiones de agua). Cualquiera de ellos podría resultar en que el ayuntamiento se niegue a expedir una licencia de construcción, haciendo que la construcción sea ilegal.
Informe geotécnico
La legislación española requiere que se encargue un informe geotécnico para determinar los cimientos adecuados para la propiedad que desea construir y prever cualquier posible problema, teniendo en cuenta factores como el tipo y composición del suelo, la presencia de agua y cualquier otro aspecto de la parcela que pueda afectar a la construcción.
El informe debe ser elaborado por un especialista oficialmente registrado, normalmente tarda una semana en realizarse, y cuesta normalmente entre 1.000 € y 3.000 €.
Informe topográfico
Aunque la ley no lo exige, le recomendamos que encargue un informe topográfico para las parcelas que tienen inclinación u otro tipo de terreno difícil para la construcción, o donde los límites no están claros. El informe debe ser elaborado por un topógrafo cualificado, normalmente tarda una semana en realizarse, y suele costar entre 1.000 y 3.000 €.
Para más información sobre la compra de una parcela o sobre los proveedores recomendados, póngase en contacto con nosotros.
