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El 3 de abril de 2025 entraron en vigor en España las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal. Y lo hizo con tanto caos como una clara señal de que el impulso regulador está lejos de haber terminado.
A partir del 3 de abril, los propietarios deben registrar sus propiedades en el Registro Único, a través de un portal en línea donde deben proporcionar una amplia gama de información para recibir un número de licencia. Para publicar tu propiedad en una plataforma como Airbnb, se requerirá este número.
No disponer de esta licencia podría conllevar importantes multas. La ley en sí proviene del nivel de la UE y es un intento de poner orden —y fiscalidad— en las prácticas de mercado gris que a menudo caracterizan al sector de alquiler turístico.
Con la fecha de entrada en vigor acercándose, era de esperar que se produjera una estampida para registrar propiedades antes de que entrara en vigor. La avalancha de registros de última hora antes del 3 de abril hizo colapsar el sistema y, por tanto, se superó la fecha límite.
Hubo pánico, ya que muchos pensaron que habían perdido la oportunidad de registrar y que ahora estaban en una situación ilegal. Entonces se verían obligados a obtener el permiso explícito y por escrito de su comunidad de propietarios y empezar de nuevo el proceso de registro.
Sin embargo, eso solo era cierto para aquellos alquileres turísticos que no estaban ya legalmente licenciados.
En última instancia, reina la confusión en torno a varios aspectos de la ley. Esto podría haberse aclarado fácilmente con antelación. Por ejemplo, los propietarios con licencia tienen hasta el 1 de julio para registrar su propiedad, no el 3 de abril cuando entró en vigor la ley.
Es probable que veamos la misma estampida de última hora para registrar propiedades y el colapso del sistema a finales de junio. Es simplemente la naturaleza humana posponer las cosas.
Además de la confusión respecto a las fechas, también persiste la incertidumbre sobre la autoridad de las comunidades de propietarios locales para permitir licencias de alquiler turístico.
Es cierto que el plazo del 3 de abril significa que todas las nuevas licencias están sujetas al nuevo procedimiento, que implica a la comunidad de propietarios del edificio o urbanización. Si un alquiler turístico tenía licencia antes de esa fecha, sigue operando bajo las normas anteriores.
Si estás solicitando una nueva licencia, ya sea porque tienes una propiedad que deseas licenciar por primera vez o porque has comprado un alquiler turístico a un propietario anterior, estás sujeto a las nuevas reglas.
Debes obtener el permiso por escrito de la comunidad de propietarios, basado en una votación favorable de 3/5 en una reunión debidamente constituida con quórum. Si deseas alquilar tu propiedad en una plataforma de alquiler vacacional, debes obtener ese permiso por escrito.
La comunidad de propietarios también está legalmente facultada para aumentar las cuotas comunitarias a los alquileres turísticos. Esto se basa en el principio de que son negocios y no residencias, y por tanto utilizan más servicios para generar ingresos.
Desafortunadamente, aunque el principio puede ser sólido, hay problemas. Por ejemplo, la comunidad no está obligada a aportar pruebas de que el alquiler turístico está utilizando más servicios —como basura o mantenimiento— para justificar un aumento determinado.
Eso podría, obviamente, dar lugar a abusos de varios tipos. Incluso podría usarse para presionar a los propietarios de alquileres turísticos con licencias anteriores al 3 de abril para que las renuncien.
Aunque esta nueva ley es ahora la noticia más destacada, ha habido una avalancha de nuevas normativas en el último año. Barcelona, en un extremo del espectro, ha prohibido por completo los alquileres turísticos a partir de 2028. Otras ciudades no han llegado tan lejos y, en su lugar, están implementando cupos, restricciones por zonas a nuevas licencias y nuevas regulaciones.
Este caos se suma a la sensación de incertidumbre y ansiedad.
Sin embargo, esto probablemente habría pasado a medida que los nuevos regímenes regulatorios se asentaran durante los próximos 6 a 12 meses. Excepto que no ha terminado.
La motivación para estos cambios han sido las movilizaciones sin precedentes en toda España por la vivienda durante más de un año. Desde las Islas Canarias y Baleares hasta la Península Ibérica, ha habido manifestaciones y campañas de gran magnitud.
El 5 de abril, solo dos días después de la entrada en vigor de la ley, cientos de miles de personas protestaron en ciudades y pueblos de toda España. Los organizadores en Madrid y Barcelona afirmaron que 150.000 y 100.000 personas asistieron a sus protestas, respectivamente.
Por supuesto, los gobiernos de ambos lugares afirmaron cifras mucho menores y la verdad probablemente esté en algún punto intermedio. Lo que es seguro es que la presión no ha desaparecido para una acción más profunda y de mayor alcance sobre la cuestión de la vivienda.
La causa principal es que simplemente no se están construyendo suficientes viviendas para cubrir el crecimiento del número de hogares. Esto está provocando un aumento de precios tanto para los inquilinos como para quienes desean comprar una vivienda. También fomenta la especulación, lo que agrava aún más la situación.
Hasta ahora, la respuesta del gobierno se ha centrado en gran medida en los controles de alquiler y algunos aumentos menores en la vivienda pública en España —que, con un 2%, es uno de los porcentajes más bajos de la OCDE. Y, por supuesto, imponer regulaciones más estrictas sobre los alquileres vacacionales, que son un blanco fácil en muchos sentidos. Sin duda, más fácil que construir 200.000 viviendas adicionales cada año.
Parte del problema también está relacionado con la compleja estructura política de España. Cada nivel intenta trasladar la responsabilidad —y la culpa— al siguiente nivel. Parte del problema también es que solucionar el problema va a ser doloroso para algunos y probablemente no dejará realmente contento a nadie.
Debe decirse que la gravedad del problema está disminuyendo, poco a poco. El déficit entre construcción de viviendas y creación de nuevos hogares se ha reducido en dos tercios. Pero para quienes aún viven en casa de sus padres, aunque ya se acercan a los 30 años (la edad promedio en la que los españoles abandonan el hogar familiar), no es lo suficientemente pronto. Quieren comenzar su vida adulta.
Lo mismo ocurre con quienes pagan más del 30% de sus ingresos en vivienda —unos 1,4 millones de españoles. Si les dices que la construcción de viviendas podría alcanzar el nivel de formación de nuevos hogares en algún momento en los próximos tres años, eso no les ayuda hoy.
Eliminar el déficit acumulado de viviendas nuevas tampoco eliminará el problema de escasez acumulado de años anteriores. España necesita construir más viviendas de las que se crean nuevos hogares para eliminar este atraso.
Mientras tanto, los gobiernos seguirán intentando trasladar la culpa a objetivos más fáciles, como los Airbnbs. Esa estrategia corre el riesgo de dañar un sector clave de la economía española —el turismo representa más del 12% del PIB— sin resolver realmente el problema de la vivienda.
La economía española ha tenido dos años fuertes y debería tener otro más este año. Debemos esperar que esa racha ganadora no se descarrile por cálculos políticos «cortoplacistas».
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