Lo que una vez fue un pequeño y somnoliento pueblo de pescadores, esta ciudad costera ha crecido no solo en números – alcanzando casi 79.000 habitantes en 2024 – sino que también se ha convertido en un centro cultural y turístico. Las recientes adiciones en términos de infraestructura, embellecimiento y desarrollos culturales le han dado un impulso adicional.
Distinta en la Costa del Sol, Estepona ha conservado un fuerte sentido de su identidad original. Se siente menos moderna en su aspecto y ritmo, más tradicional andaluza, y menos tocada por la intensidad del turismo en otros lugares.
Gran parte del mérito de su éxito y cultura perdurable debe atribuirse al fuerte liderazgo local. Han sido visionarios y audaces. Eso ha incluido la supervisión de importantes reformas en el corazón comercial de la ciudad.
Entre ellas se encuentran la peatonalización de áreas significativas del casco antiguo y el paseo marítimo. La ciudad también creó un Paseo de la Poesía y un Paseo de los Murales para embellecer el centro con arte local. Ese proyecto ha crecido a más de 60 grandes murales en fachadas de edificios.
También ha habido importantes adiciones culturales, como el Centro de Arte y Cultura Mirador del Carmen y el próximo Starlite Music World. Este último será un auditorio para 15.000 personas y un recinto abierto todo el año. Ha sido declarado proyecto de interés estratégico por la Junta de Andalucía e incluirá una inversión de 286 millones de euros.
El arduo trabajo realizado para desarrollar una ciudad hermosa y sostenible llevó a Estepona a recibir un premio en 2023 como la segunda mejor ciudad de toda Europa por la Academia de Urbanismo.
Dentro del Casco Antiguo de Estepona, el embellecimiento ha sido espectacular. Se han peatonalizado más de 130 calles, sumando 18 km. Macetas con flores y árboles son visibles por todas partes, resaltando el aspecto y la sensación tradicional andaluza.
En los últimos años, toda la zona del paseo marítimo ha sido peatonalizada, dando a la gente acceso directo a las playas. Y este proceso continúa con dos proyectos más de revitalización y peatonalización que están en marcha.
El proyecto más pequeño ha remodelado la Calle Terraza, una calle comercial en el Casco Antiguo que abarca 8.668 m2. Además de hacerlo más seguro, limpio y amigable para los peatones, hay más plantas y la adición de iluminación pública y toldos de sombra.
El proyecto más grande transformará el Bulevar San Lorenzo en un enorme espacio peatonal de 22.000 m2. Esto conectará la zona con el casco antiguo, completando la transformación del centro de la ciudad. También añadirá más aparcamiento por el bajo precio de 1€/día.
Estos proyectos no solo han mejorado y embellecido la vida de los lugareños y turistas. Han ayudado a atraer cientos de millones de euros en dinero de desarrollo. Más allá de las espectaculares atracciones culturales mencionadas anteriormente, también hay una serie de nuevos hoteles y restaurantes.
Por nombrar solo algunos que han abierto recientemente, o que abrirán en un futuro próximo, están el Mett Hotel & Beach Resort, el Hotel Plaza Ortiz, The Old Town Boutique Hotel, el Hotel Silken Maravilla Palace y un proyecto de hotel de lujo de 40 millones de dólares liderado por Unicorn Royal Emirates.
El Grupo Globalia ha propuesto dos nuevos proyectos en Estepona valorados en 780 millones de euros, incluyendo un hotel de 1.400 habitaciones. El rápido crecimiento del sector hotelero de alta calidad en Estepona también ha sido reconocido por el resort Ikos Andalusia, que ganó el Premio TripAdvisor al Mejor Hotel de Lujo de España.
También se anunció en la reciente Feria Internacional de Turismo de Madrid (FITUR) que Croma HM Hoteles abriría dos nuevos hoteles en el centro de Estepona. En la misma conferencia de FITUR, el alcalde de Estepona, José María García Urbano, anunció dos festivales de verano en Estepona, el Boombastic Music Festival en julio y el Campeonato Mundial del Jamón en agosto.
También ha habido novedades en la gastronomía. Antiguamente era un axioma que había que ir a Marbella o Benahavís para disfrutar de ofertas gastronómicas gourmet. Eso ya no es así. Estepona tiene su propio restaurante reconocido por Michelin – El Palangre Seafood Restaurant – que obtuvo la distinción Bib Gourmand en 2019.
En 2024, Estepona renovó por completo el Mercado de Abastos, antiguamente un mercado local construido en 1949. Ahora está siendo gestionado por Hazel Gormley-Leahy y Robin Hall, un chef con estrella Michelin. Hall dirigirá los cinco nuevos restaurantes del mercado, con 280 plazas, como chef ejecutivo.
En 2025 también está prevista la apertura del club de playa de lujo y restaurante gourmet griego/mediterráneo Eva Estepona.
Cada día parece dar la bienvenida a nuevos anuncios y nuevas aperturas. En Estepona se percibe un verdadero fermento cultural, económico y artístico. Es una ciudad que ha alcanzado su madurez. Pero también sigue siendo un lugar de oportunidades crecientes y valor en expansión, en comparación con algunos de los mercados más establecidos de la Costa del Sol.
Además del compromiso con la belleza y la sostenibilidad en la ciudad, Estepona también está bendecida con un entorno hermoso y un clima magnífico. Hay 17 playas frente a la ciudad, que se extienden a lo largo de 21 kilómetros.
La más grande de las playas de Estepona es la Playa de la Rada, que tiene 2,6 kilómetros de longitud. Es una hermosa y limpia playa con Bandera Azul, que cuenta con duchas, socorristas y chiringuitos.
Además, el clima es espectacular con 325 días de sol al año. Los veranos no son demasiado calurosos, con 25-30 grados Celsius. Los inviernos son soleados y suaves, con 13-17C. Noviembre es el mes más lluvioso, pero casi no hay días sin algo de sol.
Estos elementos se han unido a fuerzas más amplias para crear una sinergia creciente que está impulsando un fuerte mercado inmobiliario en Estepona.
Cuando la gente en el pasado pensaba en los mercados inmobiliarios y turísticos de la Costa del Sol, normalmente pensaba en Marbella. Es la joya de la corona, después de todo, y ha tenido décadas de fama y glamour internacional para construir esta reputación.
Cada vez más, Estepona está encontrando su propio lugar como destino de lujo y alta calidad. Esto es especialmente cierto ya que la ciudad ha sido revitalizada de forma tan distintiva en los últimos años.
En Terra Meridiana hemos sido agentes inmobiliarios con sede en el Casco Antiguo durante más de 20 años. Hemos sido testigos de la transformación de primera mano, tanto a través de la experiencia personal como de la acumulación de datos de ventas. Este es un mercado que conocemos íntimamente.
Mirando hacia atrás, al final de la crisis posterior a 2007, las cifras de ventas cuentan una historia clara. Por ejemplo, en el siguiente gráfico se utilizan datos del Ministerio de Fomento del Gobierno español.
Lo que se ve tanto en Marbella como en Estepona es un crecimiento constante. Ambos son mercados establecidos con una reputación creciente de calidad. Sin embargo, aunque eso es cierto, también es cierto que Estepona está cerrando la brecha con Marbella en cifras de ventas.
Esto es especialmente cierto porque, aunque ambas ciudades tuvieron un repunte post-COVID – subida y luego bajada – Estepona terminó 2024 con un fuerte repunte. Marbella todavía se enfrentó a la volatilidad y al impulso a la baja.
El panorama es similar con el crecimiento de la población. Marbella ha crecido en poco más del 50% desde el año 2000, pasando de 106.000 habitantes a 159.000. Estepona ha crecido mucho más, un 86%, pasando de 42.000 a más de 78.000.
En conjunto, esto sugiere que Estepona es un mercado más dinámico con un mayor potencial de crecimiento al alza en los próximos años. Esta conclusión parece reflejarse también en los precios de las propiedades por metro cuadrado en las dos ciudades.
Ambas ciudades están funcionando muy bien, con precios que crecen de forma estable en función de la demanda y la escasez. Sin embargo, Estepona está creciendo a un ritmo ligeramente más rápido, desde una base más baja. Esto significa que Estepona sigue siendo más asequible, pero está aumentando de precio una fracción más rápidamente que Marbella.
Según el portal inmobiliario indomio.es, en Estepona, a diciembre de 2024, el precio medio de una propiedad residencial era de 4.017 euros por metro cuadrado. Esto representó un crecimiento interanual considerable del 16,54%.
Indomio.es ha fijado el precio medio de venta en Marbella en diciembre de 2024 en 5.568 euros, con un aumento interanual del 16,12%. Si observamos los gráficos de Indomio (Marbella a la izquierda, Estepona a la derecha), podemos ver que son muy similares.
Siguiendo un patrón similar al del mercado de precios de la vivienda, el mercado de alquileres de Estepona también ha experimentado un aumento creciente de los precios. De hecho, estos han sido más drásticos que los precios de la vivienda, lo que es una buena noticia para los inversores inmobiliarios.
Según Indomio, los precios de alquiler por metro cuadrado eran de 9,50 euros en 2021, en el punto más bajo de la pandemia. Hoy, se han disparado hasta los 16,99 euros, lo que supone un aumento de casi el 80% en menos de cuatro años.
En parte, esto refleja el hecho de que los propietarios de alquileres de corta duración para vacaciones tuvieron que recurrir a los alquileres de larga duración para llenar sus apartamentos durante los cierres de Covid. Este aumento repentino de la oferta de viviendas tuvo un efecto depresivo en los precios de mercado. Ese patrón terminó inmediatamente después, cuando los propietarios volvieron a los alquileres turísticos.
Sin embargo, si nos remontamos a 2018, el precio era de 5,80 euros por metro cuadrado. Por lo tanto, los precios de los alquileres de larga duración se han triplicado en siete años. Entre diciembre y enero de 2024, los precios aumentaron un 9,75%. Esto está obviamente muy por encima de la tasa general de inflación.
Para quienes desean alquilar a largo plazo, esto es obviamente negativo. Refleja una falta de construcción de viviendas, que está restringiendo el mercado. Está detrás de las importantes protestas en toda España exigiendo más viviendas y restricciones a los alquileres vacacionales.
Para quienes desean comprar una propiedad de renta, representa una oportunidad significativa. Sin embargo, dada la tasa de aumento de los últimos siete años, los compradores potenciales no deben asumir que esta tendencia de aumentos anuales drásticos continuará sin cesar.
Muchas personas prefieren alquilar a corto plazo a turistas, no solo porque puede ser más lucrativo. También es una forma de cubrir los costos de ser propietario de una segunda vivienda de vacaciones mientras no la utiliza.
Esto es algo que se ha vuelto controvertido en España, con protestas y un crecimiento de las regulaciones. Es importante ser consciente de este cambio de clima hacia los alquileres vacacionales, ya que existe la posibilidad de que se apliquen más restricciones en el futuro. Esto es especialmente cierto si compra en una urbanización que tiene una organización comunitaria, por ejemplo.
La organización comunitaria puede votar para decidir que las actividades comerciales están prohibidas dentro de la urbanización. Esto puede no aplicarse inmediatamente a su propiedad, si ya tiene una licencia. Pero puede significar que no puede revenderla como propiedad de renta de alquiler vacacional. Eso podría tener un impacto en el precio de reventa.
Con esa salvedad, los alquileres vacacionales en Estepona pueden ser bastante lucrativos. Según Airbtics, en 2023 había 3.678 anuncios activos de Airbnb en Estepona. Estos se concentrarían en gran medida cerca de la playa y en las urbanizaciones vacacionales de los alrededores.
La tarifa diaria promedio de los alquileres vacacionales de Estepona, según esta investigación, era de 145 euros con una tasa de ocupación del 61% (o 223 noches reservadas al año). Esto se tradujo en un promedio de 31.000 euros al año, lo que generó a los propietarios un beneficio decente incluso mientras pagaban una hipoteca y, por lo tanto, acumulaban capital.
Es importante indicar que estos son números promedio. Incluye tanto apartamentos Airbnb muy baratos como casas de lujo y condominios frente a la playa que alcanzan cientos de euros por noche. Antes de comprar una propiedad de renta, es importante investigar el vecindario y, si es posible, la casa que está considerando comprar. Tener un agente inmobiliario informado y confiable es clave para esto.
Contribuyendo al fuerte mercado está el significativo crecimiento de la población de Estepona. Creció el segundo más rápido de todas las ciudades de España en 2022, después de Torrevieja, añadiendo un 4,6% ese año. Creció aproximadamente el mismo número en 2023 también.
Y ese crecimiento proviene en gran medida de extranjeros. Según un informe en Sur, el 81 por ciento del crecimiento registrado provino de personas con nacionalidad extranjera. Estepona tiene ahora una población extranjera de aproximadamente el 27%, según el mismo informe. Eso es ligeramente menos que Marbella, que es casi el 30%.
Todas estas estadísticas sugieren que se está produciendo una especie de reequilibrio con un cambio relativo hacia Estepona. Eso también es un buen augurio para la fortaleza del mercado en la ciudad en los próximos años.
Marbella se está desplazando más plenamente hacia personas con alto patrimonio neto que compran grandes fincas y propiedades de lujo. Estepona está capturando una mayor proporción de aquellos con ingresos disponibles para comprar una segunda propiedad o una propiedad de inversión, pero que buscan algo menos llamativo que el estilo de vida de alto nivel de Marbella.
Entre 2022 y 2024 hubo una serie de aumentos significativos en la tasa de interés a nivel internacional. Esto fue una respuesta a la inflación derivada de la dislocación económica durante la crisis de Covid. En España, a finales de mayo de 2024, las tasas de interés habían alcanzado el 4,5%. Ese fue el nivel más alto desde 2001, cuando eran del 4,75%.
En algunas partes de Europa, esto tuvo un impacto negativo significativo en el mercado de la vivienda. Sin embargo, debido a las particularidades del mercado español, especialmente en la Costa del Sol, el impacto fue insignificante. El mercado siguió en auge y los precios subieron.
Desde mayo de 2024, las tasas de interés han bajado, lo que refleja la domesticación de la inflación y la necesidad de centrarse en la restauración de la economía europea. En el corazón de Europa, Alemania, hay recesión o estancamiento. Sin embargo, en España, la economía está creciendo con una fuerza sorprendente, alcanzando el 2,8% en 2024. El turismo, que tiene un efecto desmesurado en las ventas y los precios en la Costa del Sol, creció un enorme 6%.
A finales de enero, la tasa de interés de referencia en España se había reducido varias veces hasta el 2,9%. Se espera que el Banco Central Europeo (BCE) reduzca las tasas de interés en un 0,25% en cada una de las cuatro reuniones que celebrará en la primera mitad de 2025. Eso significará una tasa de interés de menos del 2%.
Dadas las condiciones generales del mercado en España, tanto el mercado de la vivienda como la economía en general, podemos esperar que esto aumente la demanda y los precios de la vivienda. Esto es especialmente cierto dado que todavía es barato para los estándares europeos.
Compare los 4.000 euros/metro cuadrado de Estepona con los 17.500 euros/metro cuadrado de Londres, los 15.000 euros/metro cuadrado de París o incluso los relativamente asequibles 5.500 euros/metro cuadrado de Berlín. Para la mayoría de los europeos, parece una ganga, y una ganga que puede generar rendimientos en forma de alquileres vacacionales a corto plazo.
Ahora, la tasa de interés parece que alcanzará una tasa efectiva de cero, donde la tasa de interés coincide o está por debajo de la tasa de inflación. Espere que llegue más dinero a la Costa del Sol y, por lo tanto, que los aumentos de precios continúen durante algún tiempo.
También habrá crecimiento en el sector de la construcción, debido a la disminución de las tasas de interés. El estudio de Caixa Bank, vinculado anteriormente, predice que la construcción crecerá a una tasa del 3,3%, un 1% por encima de su tasa de crecimiento general prevista para la economía española.
Junto con las reducciones de las tasas de interés, ha habido reformas en los regímenes de la ley de planificación de Andalucía. Combinadas, estas podrían tener un impacto aditivo en la región de la Costa del Sol en los nuevos desarrollos. Esto sería una buena noticia, dado el problema a largo plazo de la falta de inicios de viviendas en toda España, incluida Andalucía.
Como se señaló anteriormente, Estepona ha experimentado una inversión sustancial en infraestructura que ha mejorado la calidad de vida en la ciudad, así como su belleza. También hay desarrollos notables que están ocurriendo en la construcción de viviendas que vale la pena señalar.
Dos proyectos en particular vienen a la mente. Está el desarrollo de villas elevadas de la marca Tyrian. Además, hay otro desarrollo de marca liderado por Palya Invest, que está dirigido por la estrella del tenis español Rafael Nadal.
Tyrian es un proyecto residencial de lujo ubicado en una propiedad frente a la playa. Ya ha sentado las bases e incluirá 40 viviendas en un edificio de lujo de cuatro plantas. Tendrá servicios similares a los de un hotel de cinco estrellas para los residentes. Las viviendas en Tyrian comienzan en 3,4 millones de euros e incluso antes de salir a la venta oficialmente, habían vendido el 40% de las unidades sobre plano.
El proyecto Palya Invest está previsto para su construcción en el barrio costero de Los Llanos de Estepona. También incluirán 40 viviendas de lujo, aunque serán una mezcla de apartamentos y villas. El desarrollo abarcará 36 hectáreas y forma parte de dos proyectos – el otro en Marbella – que inyectarán 200 millones de dólares en la economía local. Se espera que esté terminado en 2027.
En el pasado, proyectos de lujo de exhibición como estos se habrían ubicado en Marbella. Son un símbolo de que ha llegado el momento de Estepona como destino de lujo para turistas, segundas residencias e incluso residencias principales.
La evidencia sugiere que en los próximos años, Estepona verá un crecimiento continuo, así como una elevación en la cadena de valor. Se está convirtiendo en una marca de lujo, como Marbella, pero con su propio carácter distintivo. Dadas las tendencias del mercado, sigue siendo una ganga, pero se desplazará hacia precios más exclusivos. Esto hace de Estepona una excelente inversión para el futuro, con estabilidad y un claro crecimiento de valor.
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