Se avecinan grandes cambios en la regulación de los apartamentos turísticos, a partir del 3 de abril de 2025. Cambios muy grandes.
Si ya tienes un apartamento que alquilas en Airbnb, estos cambios serán relativamente menores por el momento, aunque posiblemente costosos. Los más significativos no tendrán efectos retroactivos.
Sin embargo, si estabas considerando comprar una propiedad en una comunidad o edificio con una asociación de propietarios, estos cambios podrían ser muy importantes.
El contexto de todo esto es la crisis de vivienda en España y las grandes protestas que han tenido lugar durante el último año. Estas han apuntado, entre otras cosas, a los alquileres vacacionales como los de Airbnb.
Si bien los alquileres turísticos en algunas zonas han intensificado la competencia en el mercado de la vivienda y han elevado los precios, el problema principal sigue siendo la falta de construcción. Como resultado, hay un déficit anual en la cantidad de viviendas nuevas en comparación con el número de nuevos hogares. Sin embargo, los alquileres turísticos son un blanco más fácil que el problema estructural y más difícil de resolver de la construcción.
El resultado son las nuevas regulaciones, que se han añadido como enmiendas a la ya existente Ley de Propiedad Horizontal. Estas enmiendas introducen una serie de cambios específicos que son tanto una iniciativa del gobierno como el resultado de decisiones judiciales. También hay medidas para que España cumpla con las normativas de la Unión Europea.
A nivel de la UE, se espera que los países miembros hagan cumplir el registro de todas las propiedades turísticas, a las cuales se les asignará un número. Todas las plataformas, como Airbnb, deberán recopilar y compartir esta información con el gobierno. Quienes alquilen sin esta autorización se enfrentarán a multas significativas de hasta 600.000 euros.
Los propietarios tienen hasta el 1 de julio para registrar su propiedad a través del portal en línea del gobierno. Este registro deberá renovarse cada año. Solo en Andalucía hay casi 85.000 propiedades turísticas, y en toda España se estima que hay 351.000 propiedades con 1,75 millones de camas. Una gran mayoría no están registradas.
Hasta ahora, ha sido difícil sacar la economía de los apartamentos turísticos del mercado negro. Por ejemplo, en Madrid, aún quedan 15.000 apartamentos turísticos sin licencia, y solo 250 fueron regularizados en 2024.
Regularizar y profesionalizar la industria no es algo malo en principio, dependiendo de cómo se lleve a cabo. Permite al gobierno establecer prioridades y regulaciones basadas en datos de manera científica, en lugar de hacerlo por prejuicio o ideología. Claro que esto asume que las estadísticas se utilicen de manera honesta, y eso es una gran suposición.
También permite al gobierno recaudar impuestos sobre los ingresos generados por estas propiedades. Muchas propiedades en Airbnb están concentradas en manos de unos pocos propietarios, que en la práctica operan como hoteles descentralizados.
En Málaga, por ejemplo, el 74 % de todos los anuncios en Airbnb pertenecen a empresas o personas con múltiples propiedades. Alrededor de media docena de empresas poseen más de 50 propiedades, y una de ellas tiene más de 178.
Los hoteles deben pagar impuestos sobre sus ingresos, ¿por qué no deberían hacerlo estos hoteles descentralizados? Los propietarios que alquilan a largo plazo también deben pagar impuestos sobre sus ingresos. ¿Por qué no los alquileres turísticos a corto plazo? La evidencia sugiere que el cumplimiento fiscal en Airbnb es bastante bajo, con un estudio estadounidense que indica que podría ser tan solo del 24 %.
La mayor amenaza para los propietarios probablemente provenga de los cambios que otorgan nuevos derechos a las asociaciones de propietarios. Estas existen en muchas urbanizaciones y son obligatorias por ley en todos los edificios de apartamentos. En octubre de 2024, el Tribunal Supremo de España dictaminó que estas asociaciones pueden votar para prohibir los alquileres turísticos en la comunidad.
Los cambios actuales en la ley derivan de esa decisión, aclarando y regulando la situación. Por ejemplo, las asociaciones de propietarios no solo podrán prohibir todos los alquileres turísticos, sino que también podrán imponer aumentos en las cuotas comunitarias de hasta un 20 % a los miembros que alquilen su propiedad como apartamento turístico.
Se supone que esto es para cubrir los costos adicionales asociados con los turistas. Sin embargo, la asociación comunitaria no tendrá que demostrar este costo adicional.
Cualquier prohibición de alquileres turísticos que apruebe una comunidad no tendrá efectos retroactivos para aquellas propiedades turísticas que ya estuvieran registradas con el gobierno y, por lo tanto, fueran legales. Pueden prohibir todos los apartamentos turísticos futuros.
Además, a partir del 3 de abril, cualquiera que quiera obtener una licencia de apartamento turístico necesitará el respaldo explícito de la comunidad mediante una votación favorable de 3/5 en una reunión con quórum.
Los nuevos compradores de una propiedad tampoco heredarán automáticamente la licencia turística del propietario anterior. Deberán solicitar permiso a la asociación de propietarios.
Es probable que esto conduzca a una reducción significativa de las propiedades turísticas a largo plazo. Y esa reducción probablemente se concentrará entre los propietarios individuales, en lugar de los grandes tenedores de propiedades.
Como efecto secundario, podría generar una presión a la baja sobre los precios de la vivienda en las zonas más turísticas. Los posibles compradores de segundas residencias encontrarán más difícil garantizar la rentabilidad antes de la compra, lo que supondrá un riesgo.
Muchos extranjeros con viviendas vacacionales las alquilan en Airbnb cuando no están en España. Esto les permite cubrir los costos de mantenimiento de la propiedad y pagar sus propias vacaciones.
¿Optarán ahora por otras opciones, como los hoteles, o se reducirá el número de turistas? Hay muchas preguntas cuyas respuestas solo conoceremos en el transcurso del próximo año, o quizás más adelante.
Lo que está claro es que quienes posean propiedades turísticas no registradas, o quienes quieran convertir su propiedad en un alquiler turístico, aunque sea solo por una parte del año, deberían hacerlo pronto. La fecha límite antes de que entren en vigor estas enmiendas se acerca rápidamente.
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