Nadie puede ponerse de acuerdo sobre los números exactos para el crecimiento de los precios y las ventas en el mercado inmobiliario español, pero todos están de acuerdo en que serán fuertes. Eso se aplica a España como un todo y a la Costa del Sol en particular.
Por ejemplo, un artículo en El Economista a finales de noviembre señaló que habrá un «aumento de precios que los expertos estiman en entre 4% y 10%». En el extremo conservador estaba un estudio de CaixaBank en Cataluña, mientras que la estimación más alta provino de un estudio de Forcadell y la Universidad de Barcelona.
Este último estudio ve que las ventas de viviendas alcanzarán los números alcanzados por última vez durante el pico del boom en la década de 2000, antes de la crisis de 2008.
Por supuesto, esos números son un promedio para toda España y tanto las ventas como los aumentos de precios se distribuyen de manera desigual en todo el país. En la provincia de Málaga, por ejemplo, hubo un aumento estimado en los precios entre 2023-24 de 13.9%.
España como un todo vio un aumento de precios del 10.7%, según Idealista.com. Eso significa que la provincia de Málaga vio un crecimiento de precios sustancialmente por encima del promedio nacional.
Cualesquiera que sean los números de precios finales, se puede esperar otro año sólido en la Costa del Sol, salvo que se produzcan shocks importantes. Hay varios factores detrás de esto.
El primero es que la economía en España sigue siendo una de las más fuertes de la UE, creciendo en más de 2.8-3% en 2024, en comparación con Alemania, que está en recesión. El próximo año, las predicciones son que crecerá un 2.3%, en comparación con 1.3% para la UE en su conjunto.
En segundo lugar, el mercado inmobiliario español continúa enfrentando una falta de vivienda a largo plazo para satisfacer la tasa de formación de nuevos hogares. Según otro estudio de CaixaBank, ese déficit en la construcción de viviendas es de aproximadamente 40,000 por año.
La falta de oferta está empujando al alza el precio de las viviendas, tanto nuevas como de reventa. Es importante señalar esto porque, en comparación con 2007, el crecimiento de los precios no está impulsado por una burbuja especulativa, como señala El País.
Los problemas de suministro, aunque menos explosivos que las burbujas, son más prolongados. «La solución es más complicada: lo veo más complicado afectar al mercado en el lado de la oferta y la producción de vivienda que en el lado financiero», según el profesor José García Montalvo.
El problema de la inflación post-Covid tardó menos de dos años en resolverse utilizando una política monetaria estricta. Construir más de 40,000 viviendas adicionales por año requiere más de una medida. Como resultado, los aumentos de los precios de las viviendas, incluidos los alquileres, continuarán por encima de la tasa de inflación.
Eso es especialmente cierto en lugares a lo largo de la Costa del Sol, donde la demanda está en un nivel más alto que en el interior. Eso, por ejemplo, es por lo que los precios de las viviendas en la provincia de Málaga han aumentado más que en cualquier otro lugar de España.
Sin embargo, también hay esperanza de alivio en este área. En 2021, la Junta de Andalucía aprobó un nuevo régimen de planificación conocido como LISTA. Eso parece haber abierto las puertas a reformas a nivel local. O, al menos, ha sido parte de un cambio en el pensamiento y la urgencia de la política.
Marbella tendrá pronto -después de una década en el limbo- una nueva ley de planificación general (POU). Le seguirá más tarde este año o principios de 2026 con una ley detallada zona por zona (PGOU).
Este cambio ya está teniendo un impacto en otros municipios de la Costa del Sol, con Vélez-Málaga moviéndose para aprobar la construcción de 3.500 viviendas. Esta es la primera de lo que serán en última instancia 25,000 viviendas nuevas, que incluirán al menos un 10% para vivienda asequible.
Un estudio de noviembre de CaixaBank también sugirió que a nivel nacional la brecha se estaba reduciendo entre la formación de nuevos hogares y la nueva construcción, ya que la primera disminuye algo mientras que la segunda aumenta. Todavía hay una brecha, pero es una señal de optimismo.
¿Por qué es eso importante para los propietarios? ¿No es mejor tener precios que suben rápidamente para aumentar su patrimonio?
Quizás a corto plazo. Pero, en algún momento, no importa si técnicamente hay una burbuja o no si las casas tienen un precio que está fuera del alcance de los compradores, lo que significa que no puede actualizar su capital de ninguna manera. Es necesario encontrar un equilibrio.
A nivel político, si los precios de las viviendas siguen subiendo a un ritmo muy superior a la inflación, conduce a la inestabilidad política. España ha sido testigo de algunas de las manifestaciones más grandes en torno a la asequibilidad de la vivienda desde las protestas de los Indignados en 2011. Esperemos que los cambios en el proceso ayuden a aliviar esta presión en los próximos años.
También ha habido anuncios recientes en el área de viviendas de lujo, con la firma de Rafael Nadal anunciando 100 nuevas viviendas, mientras que la compra de La Zagaleta en Benahavís también acelerará el desarrollo de varios cientos de viviendas de lujo.
Esto aumentará la imagen de la Costa del Sol como destino de lujo, lo que fortalecerá el mercado local y proporcionará decenas de miles de empleos.
Es probable que haya otros cambios que se produzcan este año que afectarán al mercado inmobiliario.
A nivel de la UE, pero filtrando hasta España, habrá reducciones en la tasa de interés. La inflación ha sido derrotada y algunos países, como Alemania, se enfrentan a situaciones económicas difíciles que requieren estímulos.
Se predice que las tasas podrían caer al 2% desde su pico del 4.5% en mayo de 2024. Las bajas tasas de interés y un aflojamiento general del crédito conducirán a una mayor actividad de ventas y estimularán los precios.
Sin embargo, hay presiones a la baja que pueden ralentizar la actividad del mercado. Se ha hablado mucho sobre la asequibilidad de la vivienda y el derecho a la vivienda. Mucho de eso ha girado en torno a los alquileres vacacionales estilo Airbnb y las viviendas de lujo. Muchas ciudades, como Málaga, han congelado nuevas licencias en áreas donde los alquileres turísticos representan más del 10% del parque de viviendas. Otras regulaciones y restricciones locales están en proceso.
A mediados de enero, el primer ministro Pedro Sánchez anunció un plan de 12 puntos para abordar la crisis de la vivienda asequible en España. Es probable que este plan no entre en vigor hasta 2026, pero si se aprueba, algo nada seguro, se sumará al peso que se acumula sobre los alquileres vacacionales.
El plan de Sánchez incluirá imponer los mismos impuestos a los alquileres de Airbnb que se aplican a los hoteles, por ejemplo. También habrá más dinero para permitir a las autoridades locales contratar a más inspectores para reprimir los alquileres vacacionales no autorizados.
Esto se suma a las medidas de las asociaciones de residentes en muchos suburbios para prohibir los Airbnbs en sus estatutos. Muchos compradores extranjeros, por ejemplo del Reino Unido, alquilan sus propiedades de vacaciones cuando no están en España. Esto podría tener un impacto negativo en las ventas y, por tanto, en los precios. Los propietarios se verán obligados a cubrir una hipoteca y gastos comunitarios durante todo el año sin ninguna ocupación para compensar los costos.
El plan también incluirá grandes impuestos de transferencia de propiedad para las compras de viviendas no comunitarias, no residentes. Esto podría enfriar el entusiasmo en el mercado de lujo, lo que obviamente tendrá un impacto en Marbella y otros lugares donde los compradores extranjeros de viviendas de lujo son una parte importante del ecosistema del mercado.
Con el esquema de la Golden Visa probablemente eliminando esta primavera, este impuesto será un doble golpe para este importante segmento del mercado. La esperanza debe ser que la fuerte reputación, las propiedades de calidad y la extensa infraestructura y servicios, desde el golf hasta el transporte, mantendrán el impulso de la región.
Por otro lado, habrá incentivos fiscales, básicamente un 100% de vacaciones fiscales, para cualquiera que proporcione un alquiler a largo plazo a un precio asequible. A medida que la región crece, incluida la construcción de trabajadores y proveedores de servicios para los nuevos desarrollos de lujo planificados, eso podría aliviar la inevitable presión sobre la vivienda.
Sin embargo, aunque hay algunos desafíos que enfrenta la Costa del Sol, el panorama general es positivo. La economía fuerte y estable continuará. Y la región es un mercado maduro con servicios de alta calidad, playas prístinas y una calidad de vida inigualable.
Dados todos los factores, especialmente con las tasas de interés cayendo nuevamente a niveles muy bajos a la par con la tasa de inflación, es un buen momento para hacer una compra o vender. Hay varios buenos años por delante para la región.
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