Una serie de grandes nombres en el sector inmobiliario internacional han abierto o están a punto de abrir oficinas en los próximos meses. Estas agencias incluyen a The Agency (115 oficinas en 12 países), y Colliers International (19,230 empleados), así como algunas grandes marcas internacionales con cantidades de personal a la altura, que actualmente están explorando el mercado para nuevas oficinas y una presencia en Marbella.
También hay asociados, incluyendo a Sotheby’s (1,713 empleados) y Christie’s (1,350 oficinas en 48 países), y algunos agentes escandinavos que gastan mucho en marketing y nuevas oficinas. Algunos han estado aquí antes y fracasaron, mientras que otros están probando el mercado. Una cosa es segura: una vez más, la Milla de Oro de Marbella parece estar preparada para algunas clásicas luchas de poder entre marcas.
Para aquellos de nosotros que estuvimos aquí durante el efervescente auge de principios de los 2000 y sobrevivimos a la crisis financiera de 2007-8, todo esto nos resulta muy familiar. La gran pregunta, el gran elefante en la sala, es si esto es una señal de un mercado maduro y establecido o una entrada tardía a una gran fiesta.
Solo el tiempo lo dirá.
Lo que es seguro es que entrarán en uno de los mercados inmobiliarios más duros y no regulados de Europa. Habrá bajas. Es simplemente imposible con tantas bocas que alimentar y con tan poco stock en el mercado que todos puedan ganarse la vida. La competencia ya es feroz, pero si el mercado continúa en su trayectoria actual con una competencia creciente y disminuyendo el stock, solo puede volverse más feroz. Los presupuestos de marketing se dispararán, las oficinas y el número de personal se incrementarán, y el personal experimentado será difícil de encontrar y de retener.
Instagram crujirá con aún más imágenes hermosas de personas tratando de vender propiedades hermosas. La revista Essential de Marbella duplicará su tamaño, y las casas abiertas se llenarán con la gran cantidad de agentes vestidos para el éxito.
En muchos aspectos, esto es una buena noticia para Marbella y un reconocimiento de su estatus como marca inmobiliaria en España. Sin embargo, volviendo a lo que mencioné al principio, la cuestión es si Marbella – y la Milla de Oro – pueden sostener tantas bocas que alimentar.
El otro hecho interesante es que la mayoría de estos actores se centran en una pequeña fracción del mercado del sector de lujo. Según un artículo reciente en Sur, el número de viviendas de lujo valoradas en más de 3 millones de euros era el 3,5% del mercado en Marbella y Benahavís, o 2,900 viviendas, a finales de 2022.
Como he escrito antes, el mercado inmobiliario en España está en gran parte no regulado, sin MLS, estándares centralizados, ni siquiera estandarización regional. Como resultado, es difícil saber el número exacto de agentes inmobiliarios que practican en un momento dado (y mucho menos los cualificados y capacitados). En idealista.com, se listaron 862 agentes o agencias solo para Marbella y 2,280 para Madrid. La población de Madrid es de más de 3 millones, mientras que la de Marbella es una fracción de eso, aproximadamente 150,000.
Eso significa que en Madrid hay un agente inmobiliario por cada 1,315 personas, mientras que en Marbella, de cada 174 personas que conoces, una será un agente inmobiliario. En otras palabras, en cada vuelo dentro y fuera del aeropuerto de Málaga, ¡tienes la oportunidad de encontrarte con un agente inmobiliario!
Tomando otra estadística de muestra, el Instituto Nacional de Estadística (INE) contó 34,251 ventas en la provincia de Málaga para el año de enero de 2023 a diciembre de 2023, mientras que según idealista.com hay 2,080 agentes inmobiliarios en la región de Málaga. Si ese es un número más o menos preciso y asumimos que todos venden la misma cantidad, eso sería 16.5 casas vendidas por agencia en Málaga por año; por supuesto, las ventas no se dividen por igual; algunas agencias venden más y otras menos. Y muchas personas todavía venden de manera privada sin un agente inmobiliario.
Según el INE, Madrid vendió 70,147 casas en 2023, un poco más del doble del número vendido en Málaga. Pero Málaga tiene casi el mismo número de agencias inmobiliarias, algunas representando a múltiples agentes, oficinas y personal y otras solo a una persona con un número de teléfono y un logotipo. Si Madrid tiene 2,280 agencias, eso equivale a casi 31 casas vendidas por agencia por año. Eso me parece un promedio mucho más saludable, sabiendo que también se dividirá de manera desigual, como mencioné anteriormente.
Los números que tenemos sugieren que agregar algunos agentes inmobiliarios de alto perfil y gran peso acelerará algún tipo de reestructuración en la industria local. Aquellos en los peldaños más bajos enfrentarán una lucha más difícil ya que la introducción de grandes jugadores empujará a algunos de los jugadores medianos hacia propiedades de menor rango.
Creo que lo que probablemente estamos viendo actualmente es que algunas agencias ganan mucho dinero, algunas ganan dinero decente y muchas apenas sobreviven o menos. Pero es difícil de saber debido a la escasez de estadísticas. Entonces, lo primero que hay que decir es que el sector inmobiliario debería volverse regulado y más organizado en general, pero algunos de nosotros llevamos mucho tiempo diciendo eso.
Debido a que estas nuevas agencias se centran casi exclusivamente en propiedades de lujo y super lujo, los compradores y vendedores regulares podrían ni siquiera notar su efecto en el mercado directamente. Pero el impacto general desde el punto de vista de los clientes será positivo. Incrementará la profesionalización de la industria local, lo cual es algo bueno. El número de casas que cambian de manos sigue aumentando, como se puede ver en el gráfico de diez años de ventas de viviendas a través de las estadísticas del INE. Eso ayudará a atraer nuevos actores al mercado.
También vale la pena señalar que el gráfico del INE no diferencia por precio de venta. Lo que estamos viendo en este sector es un aumento más rápido en la rotación de propiedades de lujo en las provincias de Marbella y Málaga. Según algunas estimaciones de la industria, el crecimiento es bastante notable. Yo mismo he escrito anteriormente que el mercado de lujo está creciendo a un ritmo más rápido que el mercado general. Eso crea espacio para nuevos actores en este nicho, ya sea la adición de agentes con agencias existentes o la adición de agencias completamente nuevas.
Hay un factor final que vale la pena mencionar aquí también: los nombres de marca no solo llegan y capturan la clientela existente. Traen su propia red de clientes preexistentes y de alto poder adquisitivo con ellos. Eso expandirá el mercado y creará más demanda de nueva construcción de propiedades de lujo, especialmente con la revisión de las regulaciones de planificación que abrirán nuevas oportunidades de desarrollo. Todo eso creará más empleos.
Su llegada también es probablemente el resultado del efecto imán, lo que quiero decir es que los estadounidenses ya se están mudando a España en números crecientes, y Andalucía es un destino popular. Las agencias siguen a sus clientes. Como escribí:
«A finales de 2022, la provincia de Málaga albergaba a 2,692 residentes estadounidenses. Eso la convierte en la provincia con el cuarto mayor número de ciudadanos estadounidenses… También hay ahora ocho ciudades estadounidenses, incluidas Los Ángeles, Dallas y Miami, que ofrecen vuelos directos a España.»
Si bien hay alguna razón para la ansiedad entre los agentes inmobiliarios locales, en general, creo que es un momento emocionante que ofrece grandes oportunidades. Muestra cuán mundialmente reconocido se ha convertido nuestro destino.
Ver el artículo completo en Terra Meridiana