Hay muchas historias en las noticias estos días sobre una crisis emergente en el sector de bienes raíces comerciales (BRC), especialmente en relación con los edificios de oficinas. A finales de julio, la prensa de negocios de EE. UU. parecía estar en modo de pre-pánico sobre inminentes fracasos bancarios y de bienes raíces. Algunas de las causas de esto no son secretas ni complicadas. La primera es que durante la respuesta a la pandemia de 2020-2022, hubo un aumento sustancial en personas trabajando desde casa.
En los países de la UE27, que incluye a España, el número de trabajadores remotos se ha más que duplicado, del 5.5% en 2019 al 13.5% en 2021. Y ese número sigue siendo obstinadamente alto en aproximadamente el 10% en la UE. Si incluimos a personas que trabajan desde casa al menos parte de la semana, ese número aumenta significativamente. En los EE. UU., que tiene números similares a Europa, más del 28% de los empleados tienen un modelo de trabajo híbrido, incluyendo algunos días en casa. A la gente le gusta trabajar desde casa cuando se les permite, parece. Pero las personas que trabajan desde casa significan que se necesita menos espacio de oficina, y a medida que se vencen los contratos de arrendamiento, muchas empresas están renegociando con sus propietarios por espacios más pequeños.
También ha habido una serie de leyes aprobadas en los últimos años para contrarrestar el cambio climático. El resultado es una preferencia por oficinas más pequeñas y de mayor calidad con una huella de carbono más pequeña. El resultado en los EE. UU. es casi catastrófico desde el punto de vista de un propietario, con una tasa de ocupación promedio de solo el 50%. La UE tiene un rendimiento considerablemente mejor, con una tasa de ocupación general del 65%, por debajo del pico previo a la pandemia del 70% pero no de manera desastrosa. Y mientras que las tasas de vacantes en la UE están alrededor del 7-8% y justo por debajo del 9% en el Reino Unido, las de los EE. UU. están en un astronómico 19%. Esta disparidad llevó a JP Morgan a emitir una nota desmintiendo cualquier idea de una crisis similar que se desarrolle en los dos continentes: “Fundamentalmente, creemos que cualquier contagio de los bancos de EE. UU. o de BRC de EE. UU. a sus pares europeos no está justificado, dadas las diferentes dinámicas del sector”, dijeron los analistas del banco.
Y finalmente, ha habido un aumento en las tasas de interés. Los propietarios de Bienes Raíces Comerciales, particularmente en los EE. UU., enfrentan una tormenta perfecta. Hay una caída en la ocupación, aumento de los estándares del código de construcción (para cumplir con los objetivos climáticos) y aumento de las tasas de interés para refinanciar su deuda. Esa es la fuente del tono de pánico en las publicaciones económicas de América del Norte. Mientras que el mercado BRC de la UE está en una posición más fuerte que el mercado de EE. UU., todavía enfrenta problemas. Estos incluyen una disminución dramática en la inversión en BRC. El Reino Unido midió la disminución más significativa en un asombroso 59%, mientras que España parece estar sufriendo menos con una disminución del 13%.
Dejemos de lado el pesimismo (en los EE. UU.) por un momento porque, irónicamente, las tendencias negativas en BRC y bienes raíces de oficina son potencialmente un plus para el mercado de la Costa del Sol. Eso puede parecer extraño al principio hasta que lo piensas un poco. ¿Quién se muda a la Costa del Sol desde fuera de España, y desde fuera de la UE en particular? Tiende a ser dos tipos de personas: jubilados y aquellos que trabajan de forma remota como autónomos o directamente para una empresa española. Y esos números han aumentado significativamente solo en el último año.
“El número de extranjeros registrados como autónomos ha aumentado [desde abril de 2022 – ed] de 393,238 a 417,335, un aumento del 6.1%.” El 60% de esos autónomos son de fuera de la UE. Andalucía es la comunidad autónoma con la cuarta mayor población de autónomos extranjeros. Málaga tiene un estimado de 29,000 autónomos extranjeros, dos tercios de todos los nómadas digitales extranjeros en Andalucía. Y ahora, con la aprobación de la Visa de Nómada Digital en noviembre de 2022, es más fácil para las personas venir a España y establecerse. El proceso de solicitud puede ser complicado para aquellos que son empleados de una empresa extranjera frente a los autónomos, pero no imposible.
No debería ser una gran sorpresa que la Costa del Sol sea un imán para los nómadas digitales. Tiene más de 300 días de sol cada año, inviernos suaves, hermosas playas y una excelente infraestructura. La Costa del Sol también promete un estilo de vida más saludable, más relajado y más al aire libre. Y, es mucho más barato que la mayoría de otros lugares en Europa, mientras sigue estando conectado a ellos por vuelos regulares o tren de alta velocidad. Por eso, por ejemplo, la provincia de Málaga, la de crecimiento más rápido en toda España, tiene la población más cosmopolita. Seis de cada diez nuevos residentes en Málaga son extranjeros, lo que proporciona el mayor impulso al crecimiento.
Más del 16% de la población son extranjeros, con algunas ciudades y ciudades medianas, como Fuengirola, acercándose al 40% de la población extranjera. Marbella tiene más del 25% de nacidos en el extranjero, y Benahavís es un completo 60% extranjero. El efecto de eso es crear un mercado para el tipo de infraestructura que luego atrae a más trabajadores remotos. Hay muchos hermosos espacios de coworking en Marbella, por ejemplo. Del mismo modo, Málaga y Estepona. Una búsqueda rápida en Google mostrará docenas. Incluso hay sitios de reseñas para que puedas elegir lo que mejor te funcione en términos de precios, servicios, socialización o cercanía a la playa. Y muchos cafés se hacen acogedores para los trabajadores remotos que quieren salir de casa y ver a otros seres humanos. El aislamiento siempre es un riesgo para los trabajadores remotos, especialmente los extranjeros que dejan atrás amigos y familiares.
No puedo decirte qué pasará con el mercado BRC en San Francisco el próximo año. O incluso con certeza en Europa. Pero definitivamente puedo decirte que la Costa del Sol seguirá atrayendo a personas que pueden trabajar de forma remota desde todo el mundo, especialmente desde Gran Bretaña, que sigue siendo el mayor contribuyente al crecimiento de la población de la región.
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