En nuestro actual clima de inestabilidad, mucha gente tiene muchas preguntas sobre el mercado inmobiliario español y lo que significa para ellos. ¿Deben vender ahora antes de que los precios caigan? ¿Deben esperar a comprar hasta que los precios bajen? ¿Caerán los precios? Y, ¿estamos preparados para otra crisis como la de 2008?
La respuesta corta es que este no es «otro 2008» por muchas razones. Permítanme explicarlo.
Un agente inmobiliario cínico de la Costa del Sol podría inspirarse en la película de la obra maestra de David Mamet, Glengarry Glen Ross, en la que Alex Baldwin resume sus conocimientos sobre el negocio inmobiliario en el famoso acrónimo, ABC – Always Be Closing (cerrar continuamente). Sin embargo, hay un nuevo acrónimo, UBC – (Ucrania, Brexit, Covid), al que yo añadiría dos «I», la inflación y los tipos de interés (UBIIC?) que amenaza con acabar con el actual boom… ¿o no?
Frente al aparente telón de fondo negativo del UBC, el mercado inmobiliario de la Costa del Sol ha alcanzado niveles récord de transacciones y, en algunas localidades, los precios también han subido. En Marbella y Estepona, por ejemplo, se observan incrementos en las ventas respecto al primer trimestre de 2019 (el último trimestre comparable sin restricciones de Covid), del 57% y del 102%, respectivamente. En el conjunto de la provincia de Málaga, los precios han subido en términos interanuales un 7,6%, siguiendo al menos el ritmo de la inflación general.
Sin embargo, en las noticias y en el primer plano de la mente de muchas personas, se ha especulado con las dos «I» -inflación y tipos de interés- y si éstas supondrán un problema para el mercado inmobiliario. En Estados Unidos, los tipos de interés ya han tenido un efecto negativo en el mercado inmobiliario, donde las transacciones se han contraído.
Allí, los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo se han disparado de alrededor del 3% a casi el 6% (en España, todavía se pueden encontrar hipotecas a tipo fijo por poco más del 2%). No es de extrañar que esto repercuta tanto en las ventas como en los precios, ya que los hogares pueden endeudarse menos ante el aumento de los tipos de interés. Aquí en la Costa del Sol, los efectos de la inflación probablemente se noten más, a corto y medio plazo, en el aumento del coste de la nueva construcción. Esto tendrá un impacto menos inmediato en las viviendas de reventa, que ya tienen los costes «incorporados», aunque, si usted necesita remodelar una casa de reventa, el aumento de la inflación se hará sentir.
Además de la incertidumbre de cómo podría agravarse el conflicto en Ucrania, el efecto más inmediato es el de impulsar diversas fuerzas inflacionistas, especialmente el coste de los combustibles, que luego se sumarán a las presiones al alza. Esto, de nuevo, afectará más a los precios de la nueva construcción. En cuanto al Brexit, si bien ha contribuido a un descenso de los compradores de vivienda británicos en España, como porcentaje de todas las compras de propiedades extranjeras, la mayor caída se produjo en realidad antes del Brexit.
En 2015, los británicos representaban alrededor del 22,5% de las compras de viviendas extranjeras en España. A principios de 2018 -antes del Brexit- eso había caído por debajo del 15%. Los británicos representan ahora alrededor del 12% del mercado. Sin embargo, en el mismo período de tiempo, los alemanes han pasado de alrededor del 7% a casi el 10% y tanto los marroquíes como los suecos han crecido de alrededor del 2% a cerca del 6% de los compradores extranjeros de propiedades.
Estas cifras porcentuales también ocultan el hecho de que los compradores de los principales países compradores han repuntado en el número total de ventas. El Reino Unido todavía está por debajo de su pico en 2016 pero, si las tendencias actuales se mantienen, habrá vuelto a las cifras de ventas anteriores dentro de dos años. Así que estamos viendo una mezcla de indicadores, lo que puede ser confuso. Teniendo esto en cuenta, me gustaría sugerir un nuevo acrónimo para dar sentido a las tendencias actuales y tener cierto poder predictivo, DDC. Veamos cada uno de ellos.
Las cifras citadas anteriormente sobre los tipos de interés en EE.UU. proceden de un reciente artículo de The Economist. En este artículo se señalaba que, aunque hay factores en contra en el mercado estadounidense, el panorama es muy diferente al de la última crisis. Como afirma el autor «El valor total de la deuda hipotecaria se sitúa en torno al 65% de los ingresos de los hogares, frente a casi el 100% en 2007».
Lo mismo ocurre en Europa y, en particular, en España, donde los bancos, con la lección aprendida de la última crisis, han restringido los préstamos sobre el valor de la vivienda a niveles razonables. De hecho, mi experiencia de primera mano es que muy pocos compradores en la Costa del Sol utilizan una hipoteca a menos que sea por razones fiscales.
También está el hecho de que la mayoría de los propietarios de viviendas con hipotecas están comprometidos con hipotecas de tipo fijo extremadamente bajas. Así lo confirman las cifras. Según los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, alrededor del 60% de los compradores de viviendas en Andalucía tienen hipotecas a tipo fijo. Se trata de un cambio radical respecto a la situación anterior a 2007, cuando el 100% de los titulares de hipotecas tenían hipotecas a tipo variable.
Por ello, aunque el Banco Central Europeo suba los tipos de interés en línea con los de Estados Unidos, no veremos el tipo de impagos masivos que vimos en 2007. Esto significa que el mercado no se verá inundado de ventas forzadas a precios de ganga. Además, el coste de la vivienda para los propietarios ha bajado de más del 50%, antes de la crisis, a un 30% estable y sostenible en Andalucía. Los españoles también tienen ahora un mayor nivel de ahorro y una menor carga de deuda en general. Por lo tanto, no espero una avalancha de nuevas propiedades en el mercado durante bastante tiempo. Lo que nos lleva a nuestra siguiente letra:
Los efectos negativos de la baja disponibilidad han sido bien documentados, provocando la inflación en muchos tipos de bienes, desde coches de segunda mano hasta viviendas. La oferta en el mercado inmobiliario de Marbella es un gran problema. Solía ocurrir que, en cualquier promoción, hubiera un 5% de stock disponible, dando a los compradores una cantidad razonable de opciones. En el mercado actual, en muchas promociones estamos en un 1-2% de disponibilidad de stock y, por las razones anteriores, el panorama parece que seguirá así durante algún tiempo. Básicamente, tenemos una situación combinada de vendedores que no venden, mientras que la demanda sigue aumentando.
Uno de los efectos del conflicto ucraniano ha sido el aumento del interés de los escandinavos por comprar una segunda vivienda en Andalucía, «por si acaso». Esto refuerza lo que ya era una tendencia en el mercado, que ha llevado al crecimiento de una considerable comunidad escandinava en la Costa del Sol y en Alicante.
Más que nada, Covid ha cambiado radicalmente el mercado inmobiliario, ya que se han producido enormes cambios demográficos tanto en el trabajo como en la vivienda. Muchas empresas se están dando cuenta de que sus empleados, que han probado la libertad, son reacios a cambiar su nuevo estilo de vida de trabajo en casa. Según los estudios, alrededor del 18% de los trabajadores de la UE trabajan ahora a distancia. En España, el número de trabajadores a distancia ha superado los 1,7 millones.
El cambio de estilo de vida provocado por la pandemia ha sido nada menos que una revolución cultural, similar a la producción en masa de automóviles y el cambio de hábitos de vida y trabajo que esto supuso (piense en la América suburbana). La creencia de que este cambio es temporal parece equivocada, como atestigua el gran número de compradores de estilo de vida que llegan a España. Se trata de una tendencia que va a continuar y que se ve reforzada por la introducción en España de una ley de nómadas digitales que facilita el traslado a España para trabajar a distancia.
Hace diez años, la mayoría de los compradores eran de casas de vacaciones, que pasaban los veranos o unas semanas en invierno bajo el sol. Hoy, un enorme número de compradores son compradores de estilo de vida. Se trata de personas que buscan cambiar radicalmente su vida pasando cada vez más tiempo al sol, viviendo y trabajando desde casa o dirigiendo su negocio a distancia.
Volvemos al punto de partida. Hay muy buenas razones para estar preocupados por el estado del mundo y, para nuestro propósito, por su potencial impacto en el mercado inmobiliario. Sin embargo, muchas de estas ansiedades surgen de la creencia errónea de que el momento actual es un paralelo a la crisis de 2008.
Además de las estadísticas, creo que la PVU – propuesta de venta única – de los enclaves de estilo de vida como la Costa del Sol, significa que seguirán atrayendo a una cantidad significativa de compradores de estilo de vida; jubilados, nómadas digitales, nuevos emprendedores, y más. Esto seguirá siendo cierto, como lo demuestran las cifras de ventas actuales y el interés de los compradores, en la medida en que estas hermosas zonas de sol resistan las tormentas que se avecinan y sigan siendo refugios prósperos.
Por supuesto, ¿cómo se puede esperar que un agente inmobiliario no se sienta confiado (ABC)? El tiempo dirá si mi optimismo es acertado. Pero con la previsión de un número récord de turistas para este verano y con los hoteles de la Costa del Sol al 100% de ocupación, mucha más gente descubrirá los encantos del estilo de vida español y decidirá quedarse mucho después de sus vacaciones.
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