Los costes de vender una propiedad en la Costa del Sol

Si quiere vender una propiedad en la Costa del Sol, siempre es buena idea calcular de antemano cuánto tiene que pagar en impuestos y otras posibles tasas para evitar sorpresas 

Todo el mundo -incluidos tanto los particulares como las empresas constituidas como vehículos de propiedad- que vende un inmueble en España está legalmente obligado a pagar impuestos y, en muchos casos, una serie de tasas adicionales a los notarios, los bancos (por la cancelación de la hipoteca, por ejemplo) y otros profesionales, incluidos los agentes inmobiliarios como nosotros.

El cálculo exacto de lo que usted, o la empresa de la que es propietario, tendrá que pagar depende de toda una serie de factores, entre los que se incluyen el tiempo que ha sido propietario de la vivienda, los incrementos de valor que se hayan producido durante el periodo de propiedad, el estatus legal de la persona o empresa propietaria de la vivienda y su país de residencia fiscal.

Para conocer todos los detalles que hay que tener en cuenta a la hora de vender una propiedad en la Costa del Sol, pedimos la opinión profesional de Inmaculada Domecq, socia y directora del departamento fiscal del despacho de abogados, auditoría y contabilidad UHY Fay & Co en Marbella.

¿Qué impuestos se pagan al vender una propiedad en España?

En primer lugar, Inmaculada dice que los vendedores de propiedades en España sólo son responsables del pago de impuestos en los casos en que obtienen una ganancia de capital por la venta. Si no se gana nada con la venta de la propiedad, es decir, si el precio de venta es igual o inferior al que se compró originalmente, no hay que pagar impuestos. Pero, señala, cuando los vendedores sí obtienen ganancias, los impuestos, y los tipos impositivos, que tienen que pagar son diferentes.

Independientemente de que el vendedor sea un particular o una empresa, y del país de residencia fiscal, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (más conocido como Plusvalía Municipal) puede ser recaudado por el Ayuntamiento responsable del término municipal en el que se encuentra el inmueble.

El tipo de gravamen varía de un municipio a otro, pero siempre se calcula sobre el incremento presumible de la base imponible del terreno sobre el que se asienta el inmueble, de acuerdo con las tablas de valoración del propio Ayuntamiento. Por regla general, cuanto más tiempo se posea un inmueble, mayor será la factura fiscal. Si se considera que está obligado a pagar la Plusvalía Municipal, dispone de 30 días desde la fecha de finalización para realizar el pago en su totalidad.

¿Qué impuestos pagan los particulares cuando venden un inmueble?

Todos los demás impuestos sobre las plusvalías que se derivan de la venta de inmuebles en España se deben a la Agencia Tributaria, explica Inmaculada, y dependen tanto de la personalidad jurídica como de la residencia fiscal del vendedor.

Si el vendedor no es residente fiscal en España, se aplica un tipo fijo del 19% del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) a las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles, excepto cuando el inmueble en cuestión se haya adquirido entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, en cuyo caso se aplica un tipo reducido del 9,5%. En cualquier caso, cuando el comprador es residente fiscal en España, está obligado a retener el 3% del precio de venta acordado para pagarlo a la Agencia Tributaria española en nombre del vendedor, ya que, de no hacerlo, puede responder de las obligaciones fiscales del vendedor.

Si el vendedor es un particular residente en España y sujeto al Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) en el país, las plusvalías de las ventas de inmuebles tributan según una escala móvil. Los primeros 6.000 euros tributan al 19%, mientras que el 21% se aplica a las plusvalías de 6.000,01 euros a 50.000 euros, el 23% a las cantidades de 50.000,01 euros a 200.000 euros y el 26% a las cantidades superiores a 200.000,01 euros.

Los vendedores mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual están exentos del pago del IRPF sobre las plusvalías, señala Inmaculada, mientras que los menores de 65 años también están exentos del IRPF cuando las plusvalías obtenidas por la venta de su vivienda habitual se reinviertan en la compra de otro inmueble en España para destinarlo al mismo fin en un plazo de dos años.

El importe de los impuestos que deben pagar los vendedores puede calcularse restando del precio de compraventa, más los gastos admisibles y deducibles (normalmente los gastos de notaría, las comisiones pagadas a los agentes inmobiliarios y los impuestos correspondientes que se deban pagar), más los mismos gastos asociados y las mejoras realizadas durante el período de propiedad, en los casos en que la vivienda haya sido alquilada.

¿Qué impuestos pagan las empresas al vender un inmueble?

Cuando el vendedor de un inmueble en España es una empresa registrada fiscalmente en el país, las plusvalías de la venta tributan a un tipo fijo del 25%, según Inmaculada, en el Impuesto de Sociedades. Pero cuando el vendedor es una empresa que está registrada fiscalmente fuera de España, se aplica un tipo fijo del 19% del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) a las plusvalías devengadas, excepto si el inmueble se compró entre el 12.05-31.12, cuando se aplica el tipo reducido del 9,5%.

¿Qué otras tasas pagan los vendedores por la venta de una propiedad?

En la mayoría de las transacciones inmobiliarias en España, independientemente de la situación jurídica y la residencia fiscal del comprador y el vendedor, los compradores se comprometen a pagar todos los demás gastos relacionados, incluidos los honorarios del notario, el Registro de la Propiedad y el Catastro. Sin embargo, los vendedores deben asegurarse de que el contrato privado de compraventa lo estipule expresamente o, de lo contrario, deberá pagar el 80% de estos gastos. En su caso, los vendedores también deben informar de la venta a la comunidad de propietarios en la que se encuentra el inmueble, para evitar que siga siendo responsable de otras tasas o impuestos.

Por último, si utilizó un agente inmobiliario para comercializar su propiedad, en el caso de que la venta se realice con éxito y el agente intermedie en su nombre, también tendrá que pagar los honorarios acordados al agente. En Terra Meridiana, cobramos a los vendedores una tarifa estándar del sector del 5% del precio de venta acordado por nuestros servicios. Y todos nuestros honorarios están sujetos al Impuesto de Valor Añadido (IVA), que se aplica a un tipo del 21% para los servicios profesionales en España.