Hasta ahora siempre a la sombra de Marbella, Estepona ha surgido como un verdadero contendiente para convertirse en el principal destino de la Costa del Sol para los compradores de viviendas e incluso está empezando a rivalizar con su vecina con el valor de las propiedades.
Un reciente artículo sobre el mercado inmobiliario de la Costa del Sol, en el sitio web de Mark Stücklin’s Spanish Property Insight, me llamó la atención porque afirmaba que el coste actual de las propiedades de primera línea (es decir, las situadas directamente en o frente a la playa) en Marbella y Estepona es de 6.000-8.000 euros por metro cuadrado (m2).
A primera vista, esos números me parecieron un poco optimistas (léase Stratospheric), ya que son superiores al precio medio/m2 en el Barrio de Salamanca de Madrid (5.597 euros/m2, según idealista.com) y en la zona Sarrià-Sant Gervasi de Barcelona (5.534 euros/m2, ídem), las zonas más caras de sus respectivas ciudades.
El hecho de que los precios se mantengan fuertes en Marbella no fue una sorpresa. Siempre ha sido la campeona de la Costa del Sol, que está por encima de sus rivales cuando se trata de atraer a una clase de gente mejor, o al menos más rica, para ver y ser vista en lugares como Puerto Banús, que son famosos por su brillo y glamour.
La combinación de Marbella de alta demanda y oferta limitada significa que los precios de venta, especialmente en zonas de alta gama como la Cascada de Camoján y Sierra Blanca, empiezan en los millones y suben más rápido que las parcelas en las laderas, mientras que el costo de las villas frente a la playa, que son pocas y distantes entre sí, están con frecuencia en el barrio de «Si tiene que preguntar cuanto cuesta…»
Por otro lado, Estepona ha sido tradicionalmente un pueblo de bajo perfil, más popular entre las familias españolas que llevan yendo de vacaciones allí desde hace generaciones, que con el tipo de extranjero exótico que trae champán a granel para beber a sorbos en la parte trasera de su yate.
Debería saberlo, ya que hemos estado viviendo aquí durante más de una década y ese fue en gran medida el lugar al que nos mudamos. Pero, desde el año 2000, el número de residentes en Estepona se ha expandido rápidamente, en un 59% según Kyero.com, mientras que Marbella ha crecido un 32% en el mismo período. Mientras que Marbella sigue atrayendo a la multitud de la jet-set y consigue la mayoría de la prensa internacional, Estepona, sobre todo en los últimos cinco años, se ha vuelto mucho más cosmopolita y ahora ofrece a los visitantes extranjeros mucho más que una selección de pescado frito.
Como resultado, los precios de las viviendas en Estepona están subiendo al mismo ritmo que los nuevos edificios. Recientemente hemos puesto a la venta una promoción de apartamentos de lujo en primera línea de playa, donde un ático de 200 m2 (con 39m2 de terraza) se vende por 1,3 millones de euros. Para hacerle el cálculo, eso sale a más de 6.000 euros/m2, por lo que Estepona parece estar ya muy por encima de su propio nivel, se está acercando a su vecino, e incluso podría ganarle en su propio juego.
Pongamos ambos pueblos en la balanza para pesarlos:
En la esquina derecha, Marbella. Población, 140.000 habitantes. Superficie municipal, 117 kilómetros cuadrados. Litoral, 27,9 km. Playas, 24. Campos de golf, 15. Temperatura media durante todo el año, 18,5ºC. Días de sol al año, 320. Precio medio de la vivienda por m2, 2.919 euros. Su gancho: Destino de cinco estrellas.
En la esquina izquierda, Estepona. Población, 70.000 habitantes. Superficie, 137 km cuadrados. Litoral, 21,9 km. Playas, 15. Campos de golf, 8. Temperatura media, 18,7ºC. Días de sol, 330, Precio medio/m2, 2.287 euros. Conocido como: Jardín de la Costa del Sol.
Claramente, el precio medio por metro cuadrado de una casa en cada ciudad está muy lejos de las cifras que se manejan para las mejores propiedades del mercado. Recuerde, sin embargo, que no estamos hablando de precio medio/m2 para el municipio, sino más bien del precio de la relativamente escasa, y comparativamente más cara, propiedad de primera línea de mar, que es tan escasa en Estepona como en Marbella. O tal vez incluso más corto, considerando la longitud de sus costas.
Pero Estepona ya ha asestado a Marbella un golpe que casi nadie vio venir y que dejó a este último tambaleándose. Aterrizó en el primer trimestre de 2017, cuando el número total de ventas de propiedades en Estepona fue sólo 47 menos que en Marbella, saltando un 77% para el período de tres meses para alcanzar un máximo histórico de 947 en comparación con 1.003.
Es la primera vez que Estepona se acerca a Marbella, no sólo en la última década, sino desde siempre. Los resultados de la segunda ronda, perdón el segundo trimestre, del año es una conjetura, ya que el Ministerio de Obras Públicas sigue deliberando, pero estoy observando y esperando el resultado de este combate con verdadero interés ya que podría haber una nueva ciudad que se lleve la corona en la Costa del Sol en un futuro no muy lejano.
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