Una crisis siempre crea oportunidades. Para los compradores de bienes inmuebles, puede ser una buena noticia. Para los vendedores, puede significar menores expectativas, tanto en términos de precio como en tiempo para vender. Mientras escribo, todavía estamos confinados en España, por lo que no podemos enseñar propiedades y los notarios están cerrados excepto para temas esenciales, lo que significa que no se registran ventas de casas. Por lo tanto, pasarán varios meses antes de que tengamos datos concretos para asesorar a los vendedores.
Pero la ventaja de haber seguido trabajando durante la última crisis financiera es que tenemos una idea bastante buena de lo que se puede esperar esta vez. Si mira la siguiente tabla, que muestra los años inmediatamente posteriores a la crisis, verá que el mercado inmobiliario español se derrumbó en 2007 y tocó fondo en 2013 antes de empezar a recuperarse a finales de 2013 / 2014. La historia nacional fue un largo y constante declive antes de una larga y constante recuperación. Fue una de contracción: en la venta de propiedades, precios de las casas, valores de transacción, construcción y finanzas.
Esta vez, y siempre que los tratamientos para el Coronavirus contengan o curen el virus dentro de un plazo razonable, esperamos una caída similar en las ventas de propiedades residenciales en 2020 con una recuperación igualmente fuerte en las ventas, una vez que el riesgo inmediato sea mitigado o terminado. Hay una gran advertencia: sólo podemos esperar esto si se permite a los turistas visitar España. Si las restricciones de viaje impiden a los compradores extranjeros visitar España, entonces, obviamente, habrá menos transacciones inmobiliarias en zonas como la Costa del Sol y la recuperación se retrasará.
Una cosa es segura, el mercado de la Costa del Sol se recuperará mucho más rápido que el mercado nacional. Mientras que la tabla anterior mostraba que el mercado nacional tardó siete años en tocar fondo, el gráfico de abajo muestra, en cambio, que Marbella y Estepona tocaron fondo después de dos años, antes de empezar a recuperarse. El mercado de la Costa del Sol se resistió a la tendencia nacional, especialmente con respecto a Marbella y Estepona, y no hay razón para pensar que no volverá a hacer lo mismo.
Es muy probable que la recuperación esté dominada por las transacciones de propiedades de reventa, lo que es una buena noticia para los vendedores privados. Las nuevas promociones sufrirán más que las propiedades de reventa y tardarán más en venderse. Este fue un hecho de la última crisis. Después de un pico inicial en la venta de nuevas promociones con descuento, las transacciones cayeron significativamente comparado con un número cada vez mayor de transacciones de reventa.
Esperamos una historia similar esta vez, aunque en menor escala, dado que hay un desarrollo sustancialmente menor que en 2007. Sin embargo, tardará algún tiempo hasta que la confianza vuelva al mercado de las nuevas construcciones y muchos promotores harán una pausa en sus planes de nuevas promociones.
No se dispone de datos sobre los precios regionales pero, a nivel nacional, si se compara el historial de los precios de la vivienda en la última crisis con el número de ventas residenciales en el mismo período, se observa que los precios de la vivienda y el número de ventas residenciales alcanzaron el final de su tendencia a la baja a finales de 2013. El descenso de las ventas residenciales hizo que los precios del mercado bajaran hasta que tocaron fondo y se restableció la confianza. Las estadísticas muestran que la mayoría de los compradores no compraron en ese momento del mercado sino que la mayoría de las ventas se produjeron antes y después de tocar fondo. Si, como creemos, el mercado local ve una rápida caída antes de recuperarse rápidamente (sujeto a tratamientos efectivos del Coronavirus), entonces el mejor momento para comprar debería ser dentro de los próximos seis a 18 meses.
En la crisis financiera, los vendedores en apuros actuaron como manzanas podridas, infectando todo el barril con el resultado de que todos fueron vistos y tratados como un vendedor en apuros, aunque muchos no lo eran. Si, a corto plazo, el mercado se ve dominado por unos pocos vendedores en apuros, algunos tenderán a aguantar la tormenta y retirar sus propiedades del mercado hasta que se recupere. Aconsejamos a los vendedores que hagan una pausa antes de quitar su propiedad del mercado, sugiriendo que esperen unos meses para ver cómo se desarrollan los eventos. Si usted necesita vender, nuestro consejo es actuar pronto y reducir su precio más pronto que tarde. Si el mercado tarda más de lo esperado en recuperarse, como muestran las estadísticas, cuanto más tiempo permanezca en un mercado bajo, más difícil le resultará.
En la última crisis, la combinación de valoraciones infladas y préstamos sobre apalancados de bancos españoles y extranjeros claramente exacerbó la crisis. Desde entonces, la mayoría de los bancos extranjeros han cambiado sus políticas de préstamos a clientes contra activos en España, dejando la mayoría de las hipotecas en manos de bancos españoles que han sido dirigidos por el Banco de España para ejercer la prudencia con respecto a las valoraciones y las relaciones préstamo-valor. Esto significa que no esperamos una ola de propiedades embargadas que inunde el mercado como ocurrió en la crisis financiera. Sin embargo, para aquellos que no puedan pagar su hipoteca, el mejor consejo es hablar con su banco lo antes posible, en lugar de emplear la técnica del avestruz y esperar que la situación se resuelva por sí sola.
Tendremos que esperar hasta mediados de mayo para obtener datos concretos sobre la salud del sector inmobiliario a principios de año, pero los datos provisionales recientes sugieren un buen comienzo. Todavía es demasiado pronto para hacer juicios. Examinando los datos de Google Analytics de nuestra propia página web para el período comprendido entre el 1 de enero y finales de abril de 2020, vimos un aumento del 29% en el tráfico en comparación con el mismo período del año pasado, lo cual es alentador. Si comenzamos nuestro análisis desde el comienzo del confinamiento en España, desde el 14 de marzo hasta finales de abril, y lo comparamos con el mismo período en 2019, seguimos notando un aumento del 8% en el tráfico global, que está en constante ascenso.
En conclusión, aunque no tenemos datos oficiales definitivos recientes en los que basarnos ni un mercado del que hablar mientras persista el confinamiento, podemos hacer algunas suposiciones sobre lo que viene a continuación basándonos en los datos de la anterior crisis financiera. No creemos que el mercado se colapse esta vez. En todo caso, esperamos que se caigan algunas tejas y tal vez con algunos daños, pero nada estructural o sistémico. Habrá casos aislados de vendedores en apuros, ofreciendo oportunidades para los compradores en el momento y lugar adecuado. Pero la mayoría de los vendedores adoptarán una posición de espera y, como el resto del mundo, estarán atentos a las noticias en busca de señales positivas de la comunidad científica y el liderazgo de nuestros políticos electos.
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