En virtud de una nueva ley aprobada en diciembre de 2018 (Real Decreto Ley 21/2018), el voto de los propietarios de comunidades ya no requiere unanimidad, sino simplemente una mayoría, para impedir que las propiedades de una comunidad se utilicen como alquileres vacacionales. Hasta entonces, el voto tenía que ser unánime.
Según el abogado local, Adolfo Martos Gross, «se necesita el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representan tres quintos de las cuotas de participación» para aprobar la prohibición de alquileres vacacionales, regulada por el Decreto de Alquileres Turísticos de Andalucía.
Sin embargo, como señala, la sentencia no se aplicará con carácter retroactivo. Es decir, los cambios no afectan a los inmuebles que ya están alquilados en régimen de alquiler a corto plazo y que cuentan con una licencia para alquileres de corta temporada. Sin embargo, los propietarios que compraron una propiedad antes de que se aprobara la ley, podrán argumentar que cuando compraron en la comunidad la ley no existía y por lo tanto se les debería permitir alquilar la propiedad si así lo desean, un punto que es probable que cause mucha controversia en los tribunales.
Además, esta condición no es hereditaria, por lo que si bien la ley es pragmática con respecto a los propietarios que alquilan legalmente y de forma activa sus viviendas, los propietarios nuevos que a su vez les compren la propiedad no podrán automáticamente seguir alquilando la casa. Las normas comunitarias que se opongan a ello se aplicarán en adelante a los nuevos propietarios de la vivienda.
Sin embargo, también es posible que la comunidad cambie de rumbo si la mayoría de los propietarios votan a favor de restablecer la práctica de los alquileres de vacaciones dentro de una urbanización y viceversa. Una vez más, en lugar de un voto absolutamente unánime, se requerirá simplemente una clara mayoría como se ha descrito anteriormente.
La comunidad de propietarios también está facultada para establecer limitaciones o condiciones a las actividades de alquiler de vacaciones, como la obligación de que los propietarios en cuestión paguen cuotas de comunidad más elevadas o un recargo (que no exceda el 20%).
Adolfo también señala que, si bien esta reforma era muy esperada por las comunidades que se habían quejado de la ocupación excesiva por parte de los turistas que perturbaba la vida de la comunidad y sobrecargaba el uso de las zonas comunes, como piscinas y jardines, es necesario actuar con cautela, ya que se trata de una medida restrictiva en términos de derechos de propiedad. También es importante señalar que la regla de los 3/5 no es aplicable a los alquileres que quedan fuera del ámbito de aplicación de la normativa andaluza, es decir, cualquier propietario puede seguir alquilando su apartamento siempre y cuando sea por un período de más de dos meses, o no se ofrezca en el mercado a través de los canales habituales (agencias inmobiliarias, Airbnb etc.)
Sin embargo, hay una serie de cuestiones graves en torno a la nueva ley que los legisladores aún no han respondido en detalle. Por ejemplo, ¿la prohibición se refiere al comprador de una vivienda que ya estaba registrada como propiedad de alquiler turístico antes de la compra?
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