Recientemente escribí sobre las nuevas regulaciones que requieren que la mayoría de los propietarios prohíban los alquileres de vacaciones dentro de una comunidad.
Como resultado, empezamos a recibir varios correos electrónicos de propietarios preocupados al haber recibido notificación de su comunidad como la siguiente:
«Tenemos un apartamento en San Pedro que alquilamos a través de portales online como Booking.com. Pagamos las cuotas de comunidad, pero ahora hemos recibido un correo electrónico del presidente diciendo que tres quintos de los propietarios han votado para impedir que otros alquilen sus propiedades vacacionales o de corta temporada. Entendemos que como hemos estado alquilando nuestro apartamento durante dos años y medio y tenemos una licencia que no nos afecta esta decisión… Esperamos su respuesta».
Esto me llevó a buscar una opinión legal, con el abogado Adolfo Martos Gross de GAM Abogados, que confirmó que el propietario estaba en su derecho.
Confirmó que hubo un cambio significativo en la ley del 1 de marzo (Real Decreto 7/2019), que efectivamente requería el acuerdo de las tres quintas partes de una comunidad para adoptar una resolución que limitara los alquileres de vacacionales, cuando antes se necesitaba la unanimidad.
La nueva ley establecía también que el propietario de una vivienda de alquiler vacacional debía pagar más gastos de comunidad que el resto (hasta un máximo del 20% más).
Sin embargo, y esto es importante, la nueva ley dictaminó que las nuevas resoluciones «no tendrán efecto retroactivo».
Así que si un cliente puede demostrar que estaba alquilando la propiedad antes de la introducción de la prohibición, y además tenía una licencia válida para hacerlo de la Junta, la comunidad no tendría derecho a limitar la actividad de alquiler vacacional.
Sin embargo, ¿qué pasa con otros casos en los que la situación es menos clara?
Supongamos que los propietarios que tenían la intención de alquilar, no habían conseguido solicitar una licencia antes de que se introdujera la prohibición.
¿O alguien que compró a principios de año y estaba en medio de una reforma con la intención de alquilar cuando de repente llegó la prohibición de la comunidad?
Adolfo cree que las nuevas normas no deben afectar a los actuales propietarios, hayan o no empezado a alquilar, porque eso supone una limitación de la propiedad que no existía cuando compraron la propiedad.
Cree que la limitación sólo puede imponerse a los futuros compradores, pero como todavía no existe jurisprudencia, no hay forma de aclarar tales ambigüedades.
Hay otras cuestiones, ya que la nueva ley no insiste en que las nuevas resoluciones de la comunidad se inscriban en el Registro de la Propiedad.
Esto es importante porque al estar registradas son exigibles a los futuros propietarios y proporcionan transparencia a los compradores.
Nota para los compradores: Dado que no hay ninguna exigencia de que estas normas se inscriban en los estatutos de la comunidad o en el registro de la propiedad públicos, es muy importante que los futuros compradores comprueben (o pidan a su abogado que compruebe) las actas de las reuniones de la comunidad (que no son públicas).
Éstas podrían mostrar que se ha introducido una restricción.
Del mismo modo, los compradores que compraron de buena fe y no conocían las limitaciones de uso aprobadas por la comunidad, porque no se han hecho públicas, pueden tener motivos de objeción.
Volveremos a este tema cuando las cosas se aclaren (¡o no!)
Ver el artículo completo en Terra Meridiana