En éste, el segundo artículo de la serie sobre la construcción de viviendas nuevas, repasamos las ventajas de actuar como empresa o autónomo a la hora de compensar el impuesto de valor añadido o IVA.
En caso de comprar un terreno urbano para la construcción de una vivienda nueva en España, las empresas y autónomos gozan de mayores ventajas, comparado con los particulares, respeto a la desgravación del IVA. De nuevo, hemos hablado con Adolfo Martos Gross, socio del bufete GAM Abogados, para pedirle consejos para todos los que estén pensando en hacer negocio con la promoción inmobilaria.
“Cuando la parte vendedora de un terreno urbano sea una empresa o autónomo, fiscalmente residente en España, que ejerce la compraventa o promoción de la propiedad inmobiliaria, al precio de venta siempre hay que sumar el 21% de IVA,” empieza Adolfo, “sea quien sea la parte compradora.”
“Pero si la parte compradora también es una empresa o autónomo residente en España y que se dedica a la misma actividad,” continúa, “tiene derecho a compensar el IVA soportado a la hora de comprar el terreno y construir con el IVA repercutido a terceros en el mismo periodo.”
El cálculo funciona como sigue, Adolfo explica: si la suma del IVA soportado por un contribuyente en un ejercicio fiscal es mayor que la suma del IVA repercutido durante el mismo tiempo, el contribuyente puede pedir a Hacienda que le devuelva la diferencia.
Sin embargo, apunta Adolfo, el mero hecho de solicitar una devolución hará que Hacienda compruebe el historial del contribuyente, sea empresa o autónomo, y si se sospecha que, en realidad, no esté ejerciendo, se iniciará una inspección. Cuanto mayor sea la devolución solicitada, añade, mayor será el riesgo de inspección, especialmente en municipios de la Costa del Sol como Marbella.
No obstante, Adolfo dice, un contribuyente también puede optar por mantener la diferencia entre el IVA soportado y el repercutido como crédito para compensar en los trimestres siguientes, hasta un máximo de cuatro años.
En cuanto a la construcción de una vivienda nueva, cuando el propietario y promotor es una empresa o autónomo domiciliado en España y encarga la construcción a otra empresa contratista, está sujeta al IVA, aunque existen algunas consideraciones dignas de destacar.
Por regla general, la parte vendedora de un producto o servicio es el sujeto pasivo del IVA y, por lo tanto, quien está obligado a pagar a Hacienda. Sin embargo, anota Adolfo, cuando se trata de la ejecución de una obra inmobiliaria entre empresas o autónomos, como cuando un promotor contrata a un constructor, por una parte, los pagos están sujetos a un IVA del 10%, en lugar del 21%, y, por otra, se establece una inversón del sujeto pasivo, haciendo responsable al promotor la obligación de soportar y repercutir el IVA al mismo tiempo.
En la práctica, Adolfo explica, en lugar de que el constructor cobre el IVA del promotor (repercutido), este último retiene el IVA de las facturas recibidas y pagadas para deducirlo como IVA soportado, lo que produce un efecto cero o neutro en su liquidez, una ventaja claro, añade, para quien ejerce de promotor.
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