El mercado de lujo en Marbella seguirá creciendo

El informe de marzo de Knight Frank Wealth Report es otra señal clara de que la trayectoria de Marbella como destino de viviendas de lujo continuará.

Este informe anual analiza el estado de los Individuos de Alto Patrimonio Neto (HNWIs) y los Individuos de Ultra Alto Patrimonio Neto (UHNWIs) a nivel global. La situación actual muestra un crecimiento continuo, lo que se refleja en el aumento de los precios y las ventas en Marbella y en la Costa del Sol en general.

Esto ha ocurrido a pesar del endurecimiento de la política monetaria hasta hace poco, con tasas de interés elevadas que han afectado a muchos mercados. Sin embargo, Marbella —y España en general— se han visto en gran medida protegidas de estos efectos por dos factores.

El primero es que el mercado inmobiliario en España seguía estando infravalorado y solo recientemente ha alcanzado los niveles de precios máximos de 2007.

El segundo factor está relacionado con el mercado de lujo. Quienes compran viviendas de lujo están relativamente aislados del impacto de las tasas de interés más altas. Estos HNWIs pueden adquirir propiedades sin necesidad de endeudarse o pueden manejar la deuda con mayor facilidad.

Además, el número de HNWIs está creciendo a nivel mundial a un ritmo más rápido que la propia economía. Según Knight Frank, la cantidad de HNWIs aumentó en 2024 un 4,4%. El FMI ha calculado el crecimiento global en un 3,2% para el año, cifra que coincide con el crecimiento de la economía española, la cual fue la de mayor expansión dentro de la eurozona.

El informe Wealth Report también señala un renovado interés entre los HNWIs por adquirir propiedades. Un 44% de los encuestados afirmó que planea ampliar sus inversiones inmobiliarias en 2025, mientras que solo un 8% indicó que reduciría sus activos.

Marbella supera expectativas

Estos factores se reflejan en la fortaleza del mercado inmobiliario de Marbella. Por un lado, según Knight Frank, los precios de las viviendas de lujo en Marbella aumentaron un 7,2%, una cifra significativamente superior a la tasa de inflación y muy por encima del promedio global, que fue del 3,1%.

Spanish Property Insight publicó estadísticas a finales de 2024 sobre la primera mitad del año. Encontraron que las ventas de propiedades en Marbella habían crecido un 10%. Según sus mediciones, los precios en realidad aumentaron un 12%, lo que situaría a Marbella entre las cinco ciudades más dinámicas del mundo en cuanto a crecimiento de precios (Knight Frank la ubicó en el puesto 13).

Además, Marbella fue recientemente listada como la ciudad con 5 de las 10 calles más caras de España en términos de precios inmobiliarios. Esto tiene sentido dado que la ciudad ha experimentado una racha de aumentos de precios durante los últimos diez años, acumulando un incremento total de más del 105%.

Knight Frank prevé que la cantidad de personas adineradas seguirá creciendo un 28,1% entre 2023 y 2028. Aunque este porcentaje es inferior al crecimiento del 44% registrado en los cinco años anteriores, sigue siendo un incremento considerable que añadirá millones de nuevos ricos a la población global.

La mayor parte de estos nuevos ricos provendrá de Asia, con un crecimiento del 38%, seguido por Oriente Medio con un 28,3%, Australasia con un 27% y América del Norte con un 25,7%. Esto representa una gran oportunidad, y Marbella está bien posicionada para aprovecharla.

Desafíos por enfrentar

En general, el giro hacia el mercado de lujo en Marbella y sus alrededores ha sido positivo. Ha generado miles de empleos y ha atraído inversiones que han permitido el desarrollo de infraestructuras de clase mundial.

El esfuerzo por atraer a la élite global y el aumento en la base impositiva han resultado en playas más cuidadas, más instalaciones deportivas, mejores restaurantes y otras comodidades que mejoran la calidad de vida de todos los residentes.

Sin embargo, como en otros lugares, hay problemas derivados de este crecimiento. Uno de los más notorios es la falta de vivienda asequible.

Parte del aumento de precios del 8-12% en Marbella puede atribuirse a la venta de propiedades de lujo, pero una porción significativa proviene de un aumento generalizado en los precios del mercado inmobiliario.

Varios artículos publicados entre febrero y marzo de 2025 han señalado este fenómeno como el «Efecto Marbella», refiriéndose a la escasez de viviendas asequibles en la ciudad y sus alrededores. Basándose en datos de Idealista, el portal inmobiliario español, las cifras son preocupantes.

En Istán, solo el 7,8% de las propiedades están por debajo de los 300.000 €, con un total de solo 76 viviendas disponibles en esa franja de precios. En Ojén, la proporción es aún menor, con apenas un 6,56%.

Para quienes buscan alquilar, es casi imposible encontrar algo por menos de 1.000 €, y muchos propietarios solo alquilan por meses, excluyendo la temporada alta. La rentabilidad del alquiler turístico es demasiado atractiva como para ignorarla.

El problema ha cobrado tal magnitud que fue un tema central en la Conferencia de Inversión en Bienes Raíces de Lujo organizada por Tecnicasa en febrero. Fue abordado por Beatriz Toribio, de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), y por Matías Villarroel, arquitecto, inversor y columnista de elEconomista.

Ambos son figuras clave en el sector, ya que la APCE representa al 95% de las asociaciones del sector de la construcción.

El problema de la falta de viviendas no es exclusivo de Marbella, sino que es un desafío nacional en España. Como enfatizó Toribio, la falta de construcción de viviendas —incluyendo vivienda asequible— podría desencadenar crisis económicas y sociales.

Más allá del impacto humano de los altos costos de la vivienda, esta situación también podría afectar el sector de lujo de Marbella. Las decenas de miles de trabajadores que prestan servicios, mantenimiento y productos a la economía marbellí necesitan lugares donde vivir. No sirve de nada tener buenos empleos si no es posible costear una vivienda cerca del trabajo.

Razones para el optimismo

Dicho esto, es una señal positiva que la necesidad de un mercado inmobiliario equilibrado para sostener el auge del lujo haya llegado a los niveles más altos de discusión. Esto significa que se están llevando a cabo conversaciones sobre políticas y estrategias de inversión.

Mientras tanto, Marbella mantiene un excelente impulso, al igual que España en su conjunto. Incluso el inminente fin del programa de Visado Dorado —aunque lamentable— no tendrá un impacto significativo en el mercado de lujo. Según K&N Elite, una agencia de bienes raíces de lujo en Madrid:

«Las transacciones vinculadas al programa de ‘visado dorado’ representaron menos del 1% de todas las operaciones inmobiliarias de lujo en 2024, por lo que el impacto en el sector ‘premium’ será limitado.”

Además, España se perfila como la estrella de Europa en términos de crecimiento económico. De hecho, una simple búsqueda en Google sobre la economía española arroja solo noticias positivas de todo el mundo. La BBC ha descrito la situación económica de España como «la envidia de Europa».

Una economía fuerte, un clima increíble y una infraestructura de primer nivel seguirán haciendo de Marbella y la Costa del Sol destinos atractivos para los HNWIs.

Tanto la ciudad como la región han consolidado un mercado inmobiliario de lujo que sigue superando al resto del mundo. Basándonos en las predicciones del Wealth Report y de otros estudios como Spanish Property Insight, podemos esperar un crecimiento continuo en este sector.

Por Adam Neale | Noticias Inmobiliarias | 31 marzo 2025

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