Las Reformas de Vivienda Propuestas por el Gobierno Español: Lo Bueno, Lo Malo y lo Irresponsable

Tras una rueda de prensa el 13 de enero, durante la cual el presidente del Gobierno de España, Pedro Sánchez, anunció una serie de propuestas para mejorar la situación de la vivienda, se ha generado pánico y controversia.

Lo primero que debe decirse es que la gente necesita respirar hondo. Ninguna de estas medidas es actualmente ley y, dado el estancamiento en el actual parlamento, la mayoría no se aprobará en su forma original.

Además, muchas de estas medidas, por sí solas, no son particularmente controvertidas. En general, son medidas cosméticas que permiten al gobierno aparentar que está actuando sin asumir costos políticos significativos.

Por ejemplo, las Socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) perderían su beneficio fiscal a menos que inviertan en vivienda asequible. Esto probablemente tendrá poco efecto en el mercado de alquiler, ya que no hay mucha rentabilidad en la vivienda asequible.

Si no han invertido en vivienda asequible hasta ahora, es poco probable que eso cambie. Pero da la impresión de estar enfrentándose a los especuladores. Habrá quejas de los patrocinadores de las Socimis, lo que fortalecerá la imagen política del gobierno entre su base. Sin embargo, la reforma simplemente significa que pagarán impuestos al mismo nivel que otras entidades corporativas.

Por supuesto, este es el modelo general seguido por todos los partidos políticos en España: hacer ruido y hacer poco. Quieren maximizar los beneficios electorales con el mínimo esfuerzo o riesgo. Nadie quiere enfrentarse a sectores que tienen poder. Como resultado, hay mucho baile en los márgenes y grandes anuncios para propuestas de poco alcance.

Lo Malo

El punto más controvertido y que más indignación ha causado en el anuncio de Sánchez fue la propuesta de aumentar el impuesto sobre la compra de viviendas por parte de extranjeros no pertenecientes a la UE al 100% del precio de la vivienda. Duplicar el precio de una vivienda para desalentar las compras especulativas, por supuesto, es una idea absurda y nunca pasaría por el Parlamento.

Sin embargo, la redacción en español es algo ambigua —y tal vez sea intencionado—, pero puede interpretarse como un aumento del 100% en el impuesto, lo que lo elevaría del 6,5% al 13%. Dado que el comunicado oficial del gobierno apunta a Canadá y Dinamarca como modelos, esta parecería ser la interpretación más realista.

Por ejemplo, Canadá tiene un impuesto a la especulación en compras extranjeras del 25%. Dinamarca impone un 20% de impuesto en propiedades de lujo, aunque no distingue entre la nacionalidad de los compradores.

Eso no significa que esta no sea la dirección equivocada. El problema de los altos costos de la vivienda en España sigue siendo la falta de construcción, no los especuladores extranjeros que compran todas las propiedades.

Más importante aún, es casi seguro que esto no ocurrirá. Existe el estancamiento parlamentario ya mencionado. Además, la propia UE tiene reglas sobre los tipos de impuestos que son permisibles. Un impuesto discriminatorio basado en la nacionalidad violaría el Artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE).

Por último, y quizás lo más importante, los impuestos sobre transmisiones patrimoniales se determinan a nivel regional, no nacional. La mayoría de los gobiernos regionales han estado ocupados prometiendo reducir este impuesto.

Eso no significa que el gobierno español no tenga herramientas para presionar a los gobiernos regionales para que hagan lo que se les pida. Pero la idea de enfrentarse a los gobiernos regionales por un impuesto que no pasaría por el Parlamento es inviable.

Esto se trata de lanzar globos de prueba para medir las reacciones a la idea de un aumento en este impuesto. ¿Irresponsable, dado el posible impacto? Sí. ¿Un anuncio de una política real que se implementará pronto? No.

Lo Bueno

Para ser equilibrados, vale la pena señalar que hay medidas positivas en las 12 propuestas de reforma de la vivienda que deben considerarse. Por ejemplo, Sánchez propuso un plan para modernizar, hacer más eficiente, rápido y sostenible el sector de la construcción.

Este programa se llama PERTE y se desarrollaría en Valencia como una contribución para aumentar el ritmo de reconstrucción en la ciudad tras la trágica tormenta de este invierno. Como siempre, el detalle determinará si esto es un elefante blanco o un programa real que hará la diferencia.

Para facilitar los alquileres a largo plazo, el gobierno propone dar a los propietarios una rebaja fiscal del 100% si ofrecen viviendas a precios asequibles. Esto también podría impulsar el mercado de alquileres y es mucho más preferible al modelo que penaliza a los propietarios y los desincentiva para alquilar.

Incluso los aumentos de impuestos a Airbnb parecen razonables. Según informó Euroweeklynews.com, «plataformas como Airbnb enfrentarán impuestos más altos, reclasificando los apartamentos turísticos como negocios para igualarlos con los niveles de tributación de los hoteles».

Debe reconocerse la diferencia entre los servicios ofrecidos y los nichos de mercado cubiertos por hoteles y alquileres de Airbnb. Pero, ¿quién puede negar que ambos son negocios y deben ser tratados como tales? Cualquier otra cosa sería un subsidio injusto a uno sobre el otro.

Asimismo, el gobierno propone restablecer un Ministerio de Vivienda, que fue eliminado durante la crisis inmobiliaria posterior a 2008. Dado que el porcentaje de vivienda social en España es el más bajo del continente y que existe una crisis de vivienda, tener un Ministerio de Vivienda no es una mala idea. Tampoco lo es que se haga algo con las viviendas vacías heredadas de los bancos malos.

Sin embargo, también debe decirse que estas propuestas ciertamente no resolverán el déficit de vivienda. Según un estudio de Caixa Bank a finales de 2024, la brecha entre nuevos hogares y permisos de construcción seguía siendo de unas 30.000 viviendas.

Esto es mejor que durante la explosión de crecimiento de hogares post-Covid, cuando la brecha era de 90.000 al año. Pero todavía no es bueno. Queda por ver si jugar en los márgenes y «enviar señales» sobre tomar medidas en áreas que por sí mismas tienen poco impacto será suficiente.

Parece poco probable, y la pregunta sigue siendo si algún partido político en España tiene el valor de abordar el problema. Necesitamos ir más allá de culpar a los generadores de riqueza o a los inquilinos de bajos ingresos como fuente del problema.

Además, para tener una actitud basada en la evidencia al abordar el problema, debemos evitar respuestas de pánico a las propuestas del gobierno. La mayoría de las medidas se han probado en otros lugares del mundo: ¿funcionaron o no? Si la respuesta es sí o no, ¿por qué?

Por Adam Neale | Noticias Inmobiliarias | 20 enero 2025

• Compartir Propiedad