Opinión
¿Está a punto de quebrarse el muro de contención de la reforma de la vivienda?
¿Está a punto de quebrarse el muro de contención de la reforma de la vivienda?
En los últimos seis meses, ha habido varias protestas, muchas de gran magnitud, en toda España, movilizadas por la indignación ante la falta de vivienda asequible. A menudo, estas protestas han estado vinculadas con manifestaciones contra el «sobre-turismo» en ciertas áreas, como las Islas Baleares y Canarias. La presión de estas protestas ha dado lugar a varias reformas y propuestas de reforma. En lugar de disipar el movimiento y la indignación, parece que se está profundizando. ¿Qué significa esto para la vivienda, los compradores de viviendas, los inquilinos y los propietarios?
En octubre ya se han realizado al menos tres manifestaciones en demanda de vivienda asequible. El 20 de octubre hubo una manifestación de entre 10.000 y 30.000 personas en Canarias. El día anterior, en Valencia, se congregaron entre 15.000 y 50.000 personas (la discrepancia se debe a las estimaciones entre la policía o el gobierno local y los organizadores). También se espera una gran protesta en Málaga para el 9 de noviembre.
El 13 de octubre, hubo una protesta masiva en Madrid en la que los organizadores afirmaron que participaron 100.000 personas. Hasta donde sé, sería la mayor protesta en torno a la vivienda registrada hasta la fecha. Esto sitúa al movimiento actual al mismo nivel que el llamado movimiento 15-M, conocido también como Los Indignados en 2011, en plena crisis económica.
Ese movimiento fragmentó el sistema bipartidista en España en ambos extremos del espectro político, y llevó a la creación de Podemos en la izquierda y Ciudadanos en la derecha. Trece años después, los efectos del 15-M aún resuenan, aunque Ciudadanos ya no existe y Podemos se ha dividido en varios grupos.
Por supuesto, no se puede prever el futuro ni asumir que la historia se repetirá, pero es evidente que estas no son protestas aisladas. Y también es evidente que están impactando tanto en la aprobación de leyes como en su aplicación.
Un ejemplo de ello es que partidos de todo el espectro político están proponiendo o implementando repentinamente reformas relacionadas con la vivienda o aplicando las leyes preexistentes con mayor rigor.
He escrito previamente sobre la Ley de Vivienda de 2023, una primera respuesta al creciente sentimiento de un problema que necesitaba atención. Como argumenté en ese momento, esta ley en gran medida castigaba a los propietarios como un sustituto de políticas que impulsarían la construcción de más viviendas.
Desde que escribí eso hace más de un año, la magnitud del problema, y de la indignación, se ha vuelto más clara y ha empeorado. He vuelto a escribir sobre este tema en varias ocasiones. Como mostró un artículo muy detallado en El País, los costos de la vivienda han aumentado mucho más rápido que los salarios o la inflación general.
El artículo también señala que, mientras que el número de nuevos hogares por año en España está creciendo a un ritmo de 221.000 (en 2023), el número de nuevas viviendas en construcción es solo de alrededor de 90.000 por año.
El problema subyacente
El hecho anterior —la disparidad entre el número de viviendas nuevas necesarias y el número en construcción— es la fuente fundamental de la crisis de vivienda en España. Esta brecha es la causa de todos los síntomas que están impulsando la crisis.
Algunos de estos síntomas incluyen operadores deshonestos que se aprovechan de los inquilinos desesperados. Eso incluye a agentes inmobiliarios que cobran ilegalmente una comisión de búsqueda o a propietarios que exigen a los inquilinos el pago de seis o más meses de alquiler por adelantado.
También existe la tentación de otorgar solo contratos de alquiler a corto plazo, aunque el inquilino desee un contrato a largo plazo, ya que esto permite a los propietarios subir el alquiler por encima de la tasa fijada por los controles de alquiler.
Y, por supuesto, está la tentación de aprovechar el auge turístico en ciertas regiones para alquilar apartamentos en Airbnb y plataformas similares. Si puedes duplicar tus ingresos y tener mayor control sobre el mantenimiento de una propiedad de inversión, naturalmente optarás por ello.
De alguna manera, el fenómeno de Airbnb es un tema separado de la crisis general de vivienda. Si se construyeran suficientes viviendas, no eliminaría las preocupaciones sobre la transformación de los barrios en «Disneylands», pero sí eliminaría el elemento de escasez de vivienda de ese debate, al menos en gran medida.
Hay una conexión entre la alta concentración de Airbnbs y los costos de vivienda. Sin embargo, la crisis de vivienda también existe fuera de las regiones turísticas. En todo el país, la vivienda se ha vuelto inasequible. Esto ha llevado a que España tenga una de las tasas más altas de adultos que viven en casa de sus padres en la UE, con un 66 por ciento. Un tercio de los hogares españoles gasta más de un tercio de sus ingresos en vivienda.
Las soluciones propuestas
La magnitud de la crisis es ahora tan ineludible, tanto como fenómeno económico como político, que los políticos ya no pueden evitar actuar.
Las reformas más comentadas han estado relacionadas con la restricción de licencias de Airbnb en varias ciudades. Para muchas personas, la alta población de turistas durante la temporada alta es el símbolo más obvio y visible del problema de vivienda.
Pero hay otras reformas que ya están ocurriendo o que están siendo preparadas.
El 21 de octubre, El País también informó sobre una ofensiva por parte de Consumo contra actividades ilegales, como agentes inmobiliarios que cobran comisiones de búsqueda o que exigen a los inquilinos pagar varios meses de alquiler. No se dieron detalles sobre el número de investigaciones y se sospecha que el gobierno español está lanzando esta noticia para decir «¡Vean, estamos haciendo algo!» Si fuera una ofensiva generalizada con un impacto real, alardearían de ello.
También hay varias reformas que el gobierno español ha intentado, sin éxito, aprobar este otoño, relacionadas con la vivienda estilo Airbnb. Con el impulso de la indignación y las protestas en aumento, ahora parece que podrán aprobar una serie de reformas regulatorias. Nadie quiere oponerse a la reforma de la vivienda dado el estado de la cuestión actual.
Hay varios elementos en esta reforma, pero básicamente se reducen a un par de puntos clave. En primer lugar, es la creación de un registro nacional para viviendas ofrecidas en plataformas digitales para alquiler turístico, estacional o a corto plazo. Se les asignará un número de registro si cumplen con las regulaciones de su comunidad autónoma.
Esto en realidad está en línea con una ley de la UE ya aprobada, pero el gobierno español está acelerando su implementación a principios de 2025 en lugar de 2026, como dicta la ley.
La segunda parte de la ley gira en torno al cumplimiento.
Los portales de propiedades, ya sea Airbnb, Booking, o Idealista y Fotocasa, deberán asegurarse de que sus listados para dichos alquileres tengan y muestren su número de identificación.
A nivel nacional, los propietarios deberán justificar el uso de un contrato a corto o medio plazo en lugar de uno a largo plazo, lo que otorga más derechos a los inquilinos. Esto pretende evitar aumentos de alquiler adquiridos fraudulentamente, y por tanto ilegales.
Habrá retroceso y posturas públicas de los diferentes partidos, ya que buscan apoyo entre sus bases. Pero también hay un conjunto de nuevas regulaciones en ciudades controladas por el PP, como Málaga, y a nivel regional en Andalucía. Todos están tratando de adelantarse a esto.
No es mala idea que el mercado de alquiler tenga un poco de orden. Tampoco es malo que haya una licencia y registro adecuados de los Airbnbs. Ciertamente, los hoteles regulares deben tener licencia, como cualquier otro negocio en el país. También he escrito sobre la necesidad de regulación en el sector inmobiliario.
Pero la preocupación es que la regulación y las ofensivas (o los anuncios de ofensivas) no sustituyen la acción que realmente impacte en la crisis de vivienda. Y, a riesgo de sonar como un disco rayado, la única manera de resolver la crisis de vivienda es construir más viviendas, suficientes para cubrir la formación de nuevos hogares.
No creo que queramos vivir en una sociedad que intente resolver problemas sociales y políticos mediante medidas legales represivas. Por supuesto, las leyes y regulaciones son necesarias, pero también necesitamos centrarnos en abordar los problemas de fondo, no solo sus síntomas.
Imponer multas a los propietarios puede reducir el número de quienes intentan aprovecharse de la escasez de vivienda para subir los precios. Puede reducir el número de agentes inmobiliarios que cobran comisiones de búsqueda. Pero las multas no construyen viviendas.
Por Paloma Leiva | Opinión | 27 noviembre 2024
