¿Prohibir Airbnb aliviará la crisis del alquiler de viviendas de larga duración?

Acababa de terminar de escribir la última pieza sobre la aparición explosiva de movimientos contra la «masificación turística» y los cambios legales en el alquiler de apartamentos turísticos cuando apareció la noticia de que Barcelona estaba prohibiendo todos los alquileres de Airbnb.

Es un desarrollo sorprendente por su radicalismo. Las implicaciones completas para el mercado turístico de Barcelona – una característica clave de la economía de Barcelona – tardarán años en resolverse. Sin embargo, ya se está abriendo un debate sobre cuál será el efecto en el mercado de vivienda tensionado en Barcelona.

Por ejemplo, Spanish Property Insight, una fuente de análisis y estadísticas sólidas sobre el mercado inmobiliario, tuvo un análisis interesante. Argumentaron que la prohibición no haría ninguna diferencia en el stock de viviendas de alquiler. Sostienen que factores no relacionados, como la nueva ley de vivienda en España, asegurarán que el mercado de alquiler continúe deteriorándose.

Regulaciones de Barcelona

Antes de entrar en los detalles de ese argumento, hablemos sobre la ley de Barcelona en sí. Desde 2012, Barcelona ha tenido un sistema de licencias si se quiere alquilar un apartamento a través de una plataforma de apartamentos turísticos en línea.

En muchos aspectos, la Ciudad de Barcelona ha sido pionera, para bien o para mal, en la regulación de apartamentos turísticos en España. Ha impulsado regulaciones cada vez más estrictas en su intento de aliviar la presión sobre el mercado de alquiler y preservar el carácter tradicional de los barrios – con éxito limitado.

No es sorprendente, dado que Barcelona es un imán para más de 12 millones de turistas por año (cifras de 2023) en una ciudad de 1,6 millones. Generó un total de 9,6 mil millones de euros y empleó a 100,000 personas.

El Ayuntamiento de Barcelona publica informes anuales muy detallados, y el informe para 2023 (ver Cápsula 1) muestra que mientras 7,8 millones de turistas se alojaron en hoteles, las viviendas turísticas tipo Airbnb representaron 2,9 millones. Según el mismo estudio, el número de viviendas tipo Airbnb con licencia se acercaba a 10,000 en 2023.

Todo lo cual indica que el turismo es un asunto muy importante en Barcelona.

Además de los beneficios económicos del empleo y el gasto turístico en la ciudad, ha tenido consecuencias negativas que serán familiares para cualquier persona que viva en una zona muy turística. Hay una falta de vivienda asequible, una sensación de pérdida de identidad cultural en barrios donde pocos locales pueden encontrar apartamentos asequibles, etc.

Por ejemplo, los precios de alquiler de viviendas han aumentado un 70% en la última década, mientras que los precios de compra han subido un 40%.

Con eso en mente, la administración del PSOE de la ciudad aprobó una «ley de caducidad» sobre las 10,101 licencias tipo Airbnb en la ciudad. Para 2028, todas expirarán y no serán renovables. Además, están trabajando en una ley para obligar a todos los contratistas a destinar el 30% de las nuevas viviendas a vivienda social.

Esto es muy importante y tendrá un indudable efecto dominó en toda España. En Valencia, siguiendo la decisión de Barcelona, hay una ley en proceso para prohibir nuevas licencias de apartamentos turísticos en el casco antiguo.

Volviendo al argumento en Spanish Property Insights – que también es un argumento hecho por operadores de apartamentos turísticos. Comienzan afirmando que eliminar 10,101 apartamentos turísticos solo representa el 1,1% del stock de viviendas de Barcelona. ¿Cómo puede eso cambiar algo?

Excepto que esto es un poco, digamos, un número egoísta.

Contabilidad Honesta

Primero, es un número basado en apartamentos tipo Airbnb con licencia. Sin embargo, se estima que solo el 41% de los listados de Airbnb están licenciados, mientras que el 32,5% no tienen licencia y el resto están exentos de licencias, según el sitio web de vigilancia Inside Airbnb.

Obtienen sus números raspando datos del sitio web de Airbnb, lo cual no incluye booking.com, VRBO, etc. Pero según su modelo de datos, hay 18,519 listados de Airbnb en Barcelona.

Además, solo el 60% de los listados son para una propiedad completa versus el 39% para una habitación privada en una propiedad compartida. Eso significa que solo Airbnb representa 11,100 propiedades más otros 7,000 listados de varias habitaciones. Pero esa no es la única razón por la que la cifra del 1,1% es problemática.

La segunda razón es que los comentaristas están contando el stock total de viviendas – incluyendo la propiedad de viviendas. Pero eso es comparar manzanas con naranjas. De hecho, según las estadísticas de la ciudad, el stock de alquiler en Barcelona es de 290,416 unidades. Asumiendo que hay 15,000 propiedades tipo Airbnb licenciadas y no licenciadas, representan más del 5% del stock de alquiler dedicado a alquileres turísticos tipo Airbnb – y puede que aún sea mayor. Un estudio en 2015 escribió que era del 6,85%.

El Impacto en los Precios de Alquiler

Además, si observas el mapa a continuación, también de Inside Airbnb, puedes ver que los alquileres turísticos están muy concentrados en una pequeña área. Fuera del centro, casi no hay alquileres de Airbnb.
Para ser una contabilidad honesta del impacto de los Airbnbs en la disponibilidad de vivienda de alquiler, debemos observar el stock de alquiler solo en esas áreas donde encontramos Airbnbs. Parece claro que en muchas partes del centro histórico, hay considerablemente más del 10% del stock de alquiler dedicado a alquileres de Airbnb. Ese patrón es exactamente el que se ve en cada área turística – alta concentración en los centros urbanos, cerca de la playa, el casco antiguo, etc.

En 2023 escribí sobre la cuestión de los alquileres tipo Airbnb y su impacto en los precios de alquiler locales, usando otros estudios. Esto es lo que escribí entonces:

«Ciertamente hay evidencia que muestra que altas concentraciones de propiedades de alquiler turístico tienen de hecho un impacto en los precios de alquiler dentro de una región de una ciudad. Por ejemplo, un estudio de 2019 argumentó lo siguiente:

“Los resultados muestran que un aumento de una desviación estándar en la intensidad de Airbnb está asociado con un aumento del 7.3% en el precio del alquiler.”

Bueno, si grandes secciones del centro de Barcelona tienen más del 10% de «intensidad de Airbnb», te dejaré hacer los cálculos sobre lo que eso significa en términos de precios de alquiler.

Cuando escribí el artículo anterior, casi exactamente hace un año, era más cauto sobre el impacto de Airbnb en los costos de alquiler y la calidad de vida. Pero creo que las recientes y muy grandes protestas en las calles y las preocupaciones más amplias sobre el «sobre-turismo» demuestran cuán profundamente se está sintiendo el impacto.

Problemas Subyacentes Más Allá de Airbnb

Es un círculo vicioso: más turistas = más demanda de alojamiento a corto plazo = menos oferta de alojamiento a largo plazo = menos oferta de stock de viviendas en ciertas áreas = aumento de precios = los locales se quedan fuera del mercado.

Este punto también necesita ser hecho.

Simplemente prohibir los pisos turísticos no resolverá la crisis de vivienda de alquiler en España. Hay problemas estructurales más grandes en juego que han llevado a una falta a largo plazo de nuevas construcciones de viviendas. Si volvemos solo unos años, post-COVID, la situación es muy diferente. Según este estudio del prestigioso Instituto Brookings, hubo un exceso de propiedades de alquiler disponibles después de la COVID.

«Como resultado de la crisis [COVID], la oferta de viviendas de alquiler en España aumentó un 52% entre septiembre de 2019 y septiembre de 2020. Un factor es la transferencia de propiedades de alquiler turístico y a corto plazo al mercado de alquiler a largo plazo y el cambio de venta a alquiler para propietarios que no pueden alcanzar sus expectativas de precio.»

Sin embargo, tomando nuevamente el ejemplo de Barcelona, el artículo de Spanish Property Insight argumenta lo siguiente en 2024:

Como resultado de la política socialista, la oferta de alquiler a largo plazo en muchas ciudades españolas ha disminuido drásticamente, especialmente en Barcelona, donde el 30% de los anuncios de alquiler ahora son para alquileres de temporada, un aumento del 53% en un año, mientras que los alquileres a largo plazo han disminuido un 15% interanual, según el portal inmobiliario Idealista.

Usan esto como prueba de que la reciente reforma de la ley de vivienda española ha «destruido el mercado de vivienda a largo plazo». No estoy de acuerdo con la ley de vivienda del PSOE y he escrito sobre por qué no resolverá los problemas que enfrentamos. Pero el argumento anterior sobre el mercado de alquiler de vivienda no resiste el escrutinio.

Igualmente es probable que con el regreso del turismo floreciente post-COVID, los propietarios hayan devuelto sus propiedades a alquileres turísticos a corto plazo. Además, junto con este auge turístico ha habido un auge en las ventas de viviendas y precios, disminuyendo aún más el stock y suministrando el mercado de alquiler turístico en constante crecimiento.

Tampoco debemos olvidar a los residentes que aprovechan el floreciente mercado de ventas para vender stock de alquiler, disminuyendo aún más la participación de mercado de alquileres a largo plazo.

Puede hacernos sentir bien anotar puntos contra el gobierno, pero esta no es la única razón del aumento en los alquileres turísticos y la disminución del stock de vivienda a largo plazo. Y, como lo demuestran las recientes protestas, no se puede ocultar la verdad a quienes la experimentan.

Por Adam Neale | Opinión | 15 julio 2024

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