Opinión
Portales inmobiliarios: Herramientas potentes pero defectuosas
Recientemente, me encontré con un par de artículos que analizaban los pros y los contras de los portales web. Aunque no trataban sobre portales web españoles, resonaron con mi propia experiencia aquí en la Costa del Sol.
Hoy en día, es un hecho que si estás buscando una propiedad para comprar, inevitablemente te encontrarás con un portal inmobiliario. En España, esto generalmente sería Idealista o Fotocasa. Ambos portales son masivos; en octubre de 2023, Idealista tuvo casi 76 millones de visitantes.
Es fácil olvidar cuán nuevo es este fenómeno, ya que ambos portales web mencionados anteriormente solo se fundaron hace unos 20 años.
Los Desafíos de los Portales Inmobiliarios
Su rápido crecimiento habla de la eficiencia y facilidad que han aportado al proceso de búsqueda de viviendas. Parecería que los portales ofrecen una visión completa de lo que está en venta en cualquier momento dado. ¿O no?
La eficiencia prometida por los portales sufre de varios problemas que deben abordarse y de los cuales los compradores (y vendedores) deben estar conscientes.
Primero, hay muy poca supervisión o regulación dentro del sector, ya sea legal o establecida por los propios actores. Esto crea problemas porque el modelo de negocio de los portales y de algunos agentes inmobiliarios ha llevado a listados desactualizados, duplicados e incluso completamente fabricados.
Y hay poco incentivo para que esto cambie….
Los portales obtienen principalmente ingresos a través de ventas de publicidad y suscripciones pagadas para que los agentes listen propiedades. Más tráfico y un tamaño de inventario percibido más grande les ayudan a obtener mayores ingresos. Más listados significan más tarifas pagadas por los agentes.
Como resultado, hay poca motivación para que los propios portales tomen medidas enérgicas contra listados duplicados, desactualizados o incluso completamente fabricados.
Listados Duplicados, Fabricados y Robados
Tomemos un ejemplo. Una magnífica propiedad palaciega situada en la privilegiada ubicación de la Costa del Sol. Esta es una propiedad muy exclusiva en una dirección muy exclusiva y con un precio acorde.
¿Realmente beneficia al propietario de esta propiedad ser duplicado 11 veces en Rightmove Overseas por 11 agentes diferentes? ¿O la misma propiedad 16 veces en Idealista? ¿O un asombroso 36 veces en James Edition?
¿Qué ventaja posible puede tener tal enfoque de marketing en spray para el propietario de tal propiedad?
En lugar de conducir a la conveniencia, esto lleva a la incertidumbre. ¿Quién es el «verdadero» agente? ¿Quién tiene una relación real con el vendedor y puede negociar con confianza? En España, los agentes inmobiliarios no necesitan una licencia. Teóricamente, cualquiera podría publicar un anuncio afirmando ser el agente inmobiliario que representa al vendedor.
La falta de responsabilidad conduce no solo a un aumento en la negligencia, donde los agentes simplemente dejan listados de casas que ya se vendieron. Algunos agentes incluso usarán deliberadamente listados caducados o fabricados para generar clientes potenciales.
Peor aún, a veces roban listados del agente de listado exclusivo y los difunden a través de múltiples portales con la esperanza de captar clientes. Esto es precisamente porque los portales no tienen incentivo comercial para controlar su inventario.
¡Conozco una propiedad que vendimos hace 4-5 años, que todavía aparece en los portales de vez en cuando!
Agentes, Portales y la Necesidad de Cambio
Para los vendedores, también son malas noticias ya que nunca sabes quién está listando tu propiedad y si te representarán adecuadamente. Y luego tienes que pagarles una comisión cuando todo lo que han hecho es publicar un anuncio, ni siquiera escribiendo ellos mismos el texto de venta.
Con regulaciones o penalizaciones limitadas en su lugar, hay muy poco inconveniente para algunos agentes nefastos para perseguir tales tácticas de cebo y cambio. Como mencioné anteriormente, he visto anuncios de casas que han estado fuera del mercado durante años.
La desafortunada realidad es que esta práctica no es solo prerrogativa de los agentes. El modelo de negocio de los propios portales se ve recompensado por ello.
Habilitar estas tácticas dudosas es una falta general de supervisión de la industria y regulaciones efectivas. El mercado inmobiliario español históricamente ha carecido de regulaciones uniformes en comparación con otros mercados como Estados Unidos.
Los Servicios de Listado Múltiple centralizados, como existen en EE. UU., todavía son raros en España. Y los propios portales enfrentan poca o ninguna responsabilidad cuando se trata de garantizar la calidad de los listados publicados.
No hay, en mi experiencia, controles o verificaciones para asegurar que los agentes estén autorizados para vender la propiedad que están anunciando.
Optar por Agentes Locales en Lugar de Portales
Como mencioné anteriormente, usar portales para encontrar una propiedad para comprar puede ser una experiencia frustrante.
Yo argumentaría (sorprendentemente) que un enfoque mejor sería usar un agente local. La mayoría de los agentes son miembros de una gran red interagencial donde los agentes comparten sus listados con otros agentes. Algunos agentes son miembros de varios, ofreciendo así a sus clientes la máxima elección.
Para evitar la frustración, aconsejaría a los clientes enviar cualquier listado que encuentren en un portal a su agente elegido y preguntarle si realmente está en venta y disponible. Hacemos esto todo el tiempo para los clientes, y también nos ayuda a entender lo que un cliente está buscando.
A largo plazo, los portales necesitan ponerse en marcha y trabajar para cambiar modelos de negocio que incentiven la negligencia y prácticas fraudulentas. Puede que les haga ganar dinero ahora, seguro. Pero si socavan la confianza del público en sus servicios, se están perjudicando a sí mismos, así como a compradores y vendedores.
Deberían implementar procesos de verificación más fuertes para los listados, eliminando rápidamente propiedades claramente desactualizadas. Debería haber sanciones y penalizaciones por prácticas dudosas de listado, incluyendo la eliminación de los privilegios de listado de agentes y corredores.
Los portales también deberían considerar explorar nuevos modelos de precios que no recompensen inventarios de listados inflados.
Desafortunadamente, tales cambios podrían llevar algún tiempo. Mientras tanto, los portales deben ser vistos como una herramienta útil pero defectuosa. Facilitan la búsqueda, pero sería un error dejar tus decisiones importantes solo a los portales.
Por Adam Neale | Opinión | 12 diciembre 2023
