Opinión
Quiero reformar una propiedad en España: ¿Es Complicado?
Muchas personas que deciden comprar una casa en España optan por adquirir una vivienda de segunda mano, en lugar de una nueva. Las ventajas de hacerlo son muchas y razonables. La primera es el precio. Si encuentras una propiedad que se ajuste a tu gusto pero necesita alguna renovación, mejoras, o incluso ser derribada y reconstruida, a menudo puedes encontrar grandes ofertas.
Muchas casas antiguas fueron construidas para durar, y puedes encontrar viviendas de un siglo – o más – de antigüedad que aún están en pie y solo necesitan un poco de cariño. Además, una casa antigua tiene un tipo de gravedad y prestigio que a menudo no puedes encontrar en una construcción nueva sin gastar mucho dinero.
Sin embargo, una casa que necesita reparaciones puede ser más complicada de lo que piensas, y debes saber en qué te estás metiendo. Por supuesto, esto también se aplica si ya posees una casa – o apartamento – y estás pensando en hacer algunas mejoras o añadir una ampliación.
¿Tu propiedad está situada en terreno clasificado como Rústico o Urbano?
Lo primero que debes saber es si te encuentras en una zona rústica (campo rural) o urbana (área zonificada para desarrollo “urbano”). Si es lo último, puedes hacer adiciones y cambios en tu casa, condicionados a la aprobación del Ayuntamiento / consejo local.
Pero, si estás en una zona rústica en Andalucía, no se te permite añadir ampliaciones a la casa, incluyendo piscinas. Los únicos cambios permitidos en este caso son para la habitabilidad, higiene y seguridad. A veces, adiciones pasadas no reguladas – si no estás en una reserva natural – pueden regularizarse si tienen más de 6 años a través de un proceso conocido como DAFO, del cual he escrito anteriormente.
En áreas urbanas donde se permiten renovaciones, el proceso puede ser bastante complicado, y es muy restrictivo en España en general. Pequeños cambios que podrían no requerir permiso en el Reino Unido, Alemania o EE. UU., a menudo requieren permisos de construcción aquí en España.
Licencias de Construcción en España Explicadas
Cambios menores en una casa, como instalar una nueva cocina, poner un nuevo suelo de baldosas o renovar un baño, se conocen como “obra menor” y requieren permisos. Solicitar permisos de construcción para obras menores a través del consejo local es relativamente simple y podría no costarte nada.
Sin embargo, hay papeleo. Necesitarás presentar una solicitud, una lista detallada del trabajo previsto, un presupuesto estimado, una escritura de propiedad y/o el último recibo del IBI (impuesto sobre bienes inmuebles). A veces, también necesitas presentar fotos de la propiedad, dependiendo del trabajo. Si tienes suerte, el consejo local te permite enviar estos documentos electrónicamente; si no, tendrás que ir tú mismo o hacer que tu constructor, diseñador o arquitecto lo haga.
Cambios más significativos, como derribar paredes o añadir ampliaciones a tu casa, se conocen como “obra mayor” y son un proceso más involucrado.
También hay más tarifas involucradas en la obtención de permisos para “obras mayores”. Hay una pequeña tarifa por aplicar, pero el costo principal es por el permiso real, que generalmente representa quizás el 5% de tu presupuesto total. La cantidad exacta dependerá del consejo local.
Con obras mayores, en todos los casos, debes obtener planos realizados por un arquitecto registrado y posiblemente certificados de ingeniería. Tu arquitecto estará experimentado en este proceso y sabrá exactamente lo que se necesita, y tendrá relaciones con el consejo local para entender cómo facilitar mejor el proceso.
Supongamos que estás comprando una casa de reventa que requiere renovaciones o ampliaciones, y estás trabajando con un agente inmobiliario. En ese caso, deberían poder recomendarte arquitectos de calidad que hablen tu idioma. Generalmente, las solicitudes de obras menores se manejan rápidamente y, dependiendo del consejo local, podrían ser aprobadas en el acto. Las obras mayores tardan más, nuevamente dependiendo del consejo municipal, pero generalmente de 2 a 6 meses.
Propiedades catalogadas y protegidas
Sin embargo, hay un caso en el que las aprobaciones pueden tardar mucho más tiempo: propiedades históricas. Tal vez viste la ruina de una casa antigua bajo las murallas de un castillo y te enamoraste inmediatamente. ¡Ten cuidado; el amor es ciego!
Si posees o compras una casa registrada como de valor histórico o cultural, el proceso de renovación es mucho más complicado y prolongado.
No solo tendrás que pasar por el proceso normal de permiso de construcción para demostrar que tus renovaciones planificadas son estructuralmente sólidas, etc. Tu solicitud también debe pasar por el Ministerio de Cultura y Patrimonio Histórico (coloquialmente como “Cultura”).
Para recibir la aprobación de Cultura, tienes que demostrar que tus planes no interrumpirán el carácter histórico del entorno ni la autenticidad de la casa en sí. Puede que tengas que contratar excavaciones arqueológicas, pruebas de los materiales que pretendes usar y así sucesivamente. Y el proceso puede llevar varios años.
Eres más libre de hacer cambios estéticos con una casa antigua regular sin valor histórico oficial. Aún así, estás vinculado por las reglas del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) – las leyes de zonificación – que rigen cada municipio.
Estas leyes regulan qué porcentaje de tu propiedad puede ser construido, por ejemplo, lo que podría limitar tus intenciones de construir un “apartamento para abuelos” o un garaje privado en tu propiedad.
Nuevamente, un arquitecto estará informado sobre el PGOU local y podrá confirmar los detalles de la casa existente, su volumen, huella, servicios, etc. y qué renovaciones te permite hacer.
El tema de las renovaciones es complejo, y apenas he arañado la superficie. Sin embargo, espero que una cosa haya quedado clara aquí: consigue un arquitecto local que esté familiarizado con las reglas del consejo local, el personal, el oficial principal de planificación, etc. Es dinero bien gastado y menos costoso de lo que podrías pensar.
Por Adam Neale | Opinión | 5 diciembre 2023
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