Problemas estructurales comunes en las viviendas españolas

España es un país grande con muchas características climáticas, geológicas, naturales y culturales diferentes. La construcción de edificios debe tener en cuenta estos factores. Las observaciones de Survey Spain hechas aquí se refieren en gran medida a construcciones encontradas en las áreas costeras e interiores del Mediterráneo, específicamente la Costa del Sol en Estepona, Benahavís y Marbella.

Survey Spain ha estado inspeccionando propiedades para compradores y propietarios durante los últimos 20 años, y con mucho, los problemas más comunes encontrados están asociados con la humedad: subiendo, bajando o penetrando. Todos estos pueden tener consecuencias para la ‘salud’ decorativa, técnica y estructural de un edificio.

Estructura:

¿Cuáles son los problemas estructurales más comunes encontrados en las propiedades españolas?

El fallo estructural en las propiedades españolas modernas, según nuestra experiencia, es muy poco común. Desde 2001, toda construcción de edificios debe tener un seguro estructural decenal de 10 años que cubra todos los elementos de hormigón armado de un edificio. Los aseguradores designan especialistas para supervisar la construcción de estos elementos, asegurando que todo se haga correctamente.

Sin embargo, si un edificio está siendo construido por y para la ocupación del propietario, pueden optar por no tener esa póliza de seguro, ahorrando así costos. Esta es una de las razones por las que los desarrolladores están interesados en vender sitios individuales a compradores de villas, permitiendo así la oportunidad de reducir el costo de la propiedad. La ausencia de seguro debe constar en el título legal de la propiedad.

Survey Spain piensa que esto es una falsa economía por dos razones:

a. La construcción no está supervisada, por lo que el contratista de la construcción puede ahorrar en costos tomando atajos, haciendo la construcción menos segura.
b. Si no hay seguro decenal, el edificio no puede ser vendido a otra parte durante 10 años a menos que esa parte acepte conscientemente la ausencia de ese seguro.

Incluso con el seguro adecuado, se debe tener en cuenta que el ocupante de un edificio defectuoso sufrirá las incomodidades de los defectos hasta que sean reparados. Obtener el pago de las compañías de seguros inevitablemente involucra demoras y decepciones, por lo que es mucho mejor asegurarse de que un edificio esté construido correctamente antes de su compra.

¿Cómo influye la edad de una propiedad en la probabilidad de problemas estructurales?

Los edificios construidos antes de 2001 no tienen la garantía de que los elementos estructurales hayan sido supervisados por un especialista independiente.

Los materiales de construcción se deterioran inevitablemente con el tiempo, por lo que es más probable que un edificio antiguo tenga problemas.

Los defectos de diseño y material se harán evidentes con el tiempo, especialmente si no ha habido mantenimiento regular o especializado.

Entendiendo lo Básico

¿Cuáles son las señales de problemas fundamentales en una propiedad?

La indicación principal es la formación de grietas.

• a. Sin embargo, se debe tener en cuenta que no todas las grietas o fisuras en un edificio son una indicación de un problema estructural de cimentación.
• b. Tenga en cuenta que la definición de una ‘grieta’ atraviesa completamente la estructura y es evidente en ambos lados, mientras que una ‘fisura’ es una rotura del elemento superficial que no penetra a través de la estructura.

¿Cómo afectan los tipos de suelo en España a la integridad estructural de los edificios?

Los diferentes subsuelos requieren diferentes diseños estructurales. Si los cimientos y la estructura del edificio no han tenido en cuenta estos factores, puede haber problemas.

De nuevo, desde el cambio de siglo, los estudios geológicos han sido un requisito legal y, en cualquier caso, los cimientos no pueden diseñarse correctamente sin ese conocimiento.

Algunas áreas son notorias por tener subsuelos que cambian con su soporte en una base estacional según su nivel de humedad. Una casa en este tipo de subsuelo, con cimientos inapropiados, una vez fue descrita a Survey Spain como una “casa danzante” debido a la apertura y cierre de grietas en una base estacional.

Si el movimiento es menor, cualquier grieta que aparezca puede ser llenada con material flexible para prevenir la penetración de agua, y el movimiento puede ser aceptado. Sin embargo, los movimientos más significativos requerirán el apuntalamiento de la estructura. Survey Spain ha visto casos en los que casas relativamente modernas han tenido que ser demolidas debido a estos problemas.

¿Existen problemas comunes relacionados con el uso de ciertos materiales de construcción en España?

Ha habido mucha publicidad reciente con respecto a defectos en vigas estructurales debido a técnicas de fabricación a corto plazo. Estos son parte de una larga lista de innovaciones que han mostrado defectos con el tiempo. Desafortunadamente, no todos estos problemas se conocen hasta que ocurren los defectos, y muchos no pueden identificarse visualmente sin encuestas estructurales en profundidad que involucren muestras de núcleos, excavaciones y verificación de cimientos.

Dichas investigaciones no son prácticas para el comprador promedio de viviendas, donde el vendedor no estará preparado para que la decoración de su casa se dañe inevitablemente durante los trabajos de investigación ni retrase la venta mientras se realizan los trabajos. Todo esto es donde puede haber presión de otras partes interesadas en el edificio que no son igualmente cautelosas.

La construcción de cualquier edificio involucra miles de elementos diferentes hechos de diferentes materiales y utilizados con otras técnicas. Todos estos deben ser correctos para crear el edificio perfecto.

Profundizando

¿Cómo afectan las condiciones climáticas, como las lluvias intensas o el calor extremo, a la salud estructural de las propiedades españolas?

Los diferentes materiales reaccionan de manera diferente a los cambios climáticos con el tiempo, especialmente con los extremos de calor, frío, sequedad y humedad saturante.

Los diferentes materiales en un edificio se expanden y contraen de diferentes maneras según los cambios en el calor y la humedad, creando fisuras e incluso grietas que pueden permitir la entrada de lluvia, raíces de plantas e insectos, todos los cuales empeoran el problema. El pensamiento a largo plazo sobre la elección de materiales utilizados en el diseño y la construcción, más un mantenimiento adecuado, reducirá o eliminará estos problemas. Sin embargo, la naturaleza tiene la costumbre de persistir, lo que hace que los retrasos o la reducción de costos en los materiales sean inevitablemente más costosos de corregir en el futuro.

Las propiedades frente a la playa también se ven afectadas por la pulverización de sal corrosiva y la humedad, al igual que las propiedades junto a ríos y lagos que pueden verse afectadas por la humedad ascendente e incluso inundaciones. Es probable que estos problemas aumenten si las previsiones de crisis climática de aumento del nivel del mar, más tormentas y aguaceros torrenciales son correctas.

¿Existen estilos arquitectónicos específicos en España que sean más susceptibles a problemas estructurales?

El estilo andaluz establecido con un techo inclinado ha sobrevivido a la prueba del tiempo. Las estructuras más modernas en forma de caja aún tienen que probarse, y los techos planos requerirán mantenimiento regular, especialmente alrededor de los bordes, ya que están completamente expuestos al calor y los efectos secantes del sol. De la misma manera que las estructuras tradicionales, deben lidiar con el agua de lluvia que cae del techo y la humedad ascendente.

¿Cómo difieren los desafíos estructurales de las propiedades costeras en áreas como la Costa del Sol en comparación con las propiedades del interior?

Como se mencionó anteriormente, las propiedades costeras en áreas como Marbella y Estepona, que se supone que están en primera línea y cerca, inevitablemente lucharán con la humedad, con la pulverización de sal y el viento que sopla arena, todos los cuales tienen efectos perjudiciales en el edificio y la comodidad interna. El diseño y los materiales de construcción deben considerar estos aspectos. Sin embargo, las encuestas de construcción / inspecciones de viviendas a menudo muestran especificaciones imprudentes de metales y elementos de madera sin protección, que se deteriorarán rápidamente a menos que se mantengan con mucha más regularidad que las propiedades más arriba en la ladera.

Problemas Comunes

¿Cuáles son los problemas más comunes encontrados?

Los problemas más comunes encontrados por el servicio de inspección de edificios de Survey Spain se relacionan sin duda con la humedad. Tan a menudo, la construcción de los cimientos y las paredes de nivel inferior no tiene en cuenta la humedad, con la aplicación de una capa de pintura impermeable antes de amontonar tierra contra la pared que se considera suficiente para mantener la humedad a raya durante la vida útil del edificio. Esto es claramente inadecuado y no cumple con las normativas de construcción.

Las canaletas alrededor de los bordes del techo no están en el diseño, por lo que cuando llueve, toda el agua cae y empapa el suelo junto a las paredes, penetrando rápidamente en el edificio. A nivel superficial, la baldosa exterior decorativa se fija al metro inferior de la pared para evitar que el agua del techo que salpica estropee el aspecto de la pared, pero eso impide que cualquier humedad ascendente se evapore externamente, por lo que solo puede evaporarse a través de la decoración interna de la pared en las habitaciones de la casa. La ausencia de cursos a prueba de humedad en la albañilería y la falta de impermeabilización colocada debajo de los pisos construidos directamente sobre el suelo empeoran las cosas en los edificios más antiguos.

Prevención y Mantenimiento

¿Qué pasos de mantenimiento regular pueden prevenir problemas estructurales comunes?

Establecer un programa de mantenimiento regular, asesorado por un profesional competente con experiencia en la identificación de defectos de construcción, es, con mucho, el mejor consejo. Cada edificio es individual y tiene diferentes requisitos. Es mucho mejor y menos costoso lidiar con problemas externamente durante la construcción, evitando especialmente que la humedad entre en un edificio, en lugar de intentar curar sus efectos posteriormente.

Cuando se reduce a esto, el mejor paso de mantenimiento que se debe tomar está en el diseño y la especificación iniciales, especialmente asegurando que la construcción se lleve a cabo de manera eficiente e inteligente.

Este es especialmente el caso para la prevención de la humedad, que parece ser ignorada tradicionalmente dentro de toda la industria de la construcción, donde la concentración está mucho más en los cuatro o cinco meses de calor en lugar de los siete u ocho meses de clima templado cuando puede y llueve, a veces hasta un punto extremo. Las temperaturas de un solo dígito no son raras, incluso se experimenta heladas a poca distancia tierra adentro desde el mar.

¿Con qué frecuencia se debe inspeccionar una propiedad para detectar posibles problemas estructurales?

Basado en «una puntada a tiempo ahorra nueve», siempre es mejor estar atento a cualquier defecto y tratarlos de manera rápida. Esto es especialmente el caso de fisuras y grietas externas, que deben ser rellenadas para prevenir la entrada de agua, etc.

¿Hay alguna señal de advertencia específica sobre la que los propietarios deben estar vigilantes?

Antes de la compra, una encuesta/inspección cuidadosa de la propiedad en busca de evidencia de ingreso de humedad desde cualquier dirección, agrietamiento y dinteles de ventanas o puertas desiguales pueden prevenir la compra de los problemas de otra persona.

Verifique que la propiedad tenga o haya tenido un seguro decenal, incluso si ya ha pasado el período de 10 años.

Mire alrededor del vecindario y vea si alguna propiedad menos bien presentada en el área muestra defectos aparentes.

Verifique posibles caídas de rocas y deslizamientos de tierra arriba o abajo que quiten soporte. Además, los peligros potenciales del agua que baja por las laderas podrían afectar esta propiedad en particular o todo el vecindario.

Hable con vecinos y jardineros, conserjes y cualquier persona que haya estado en el área durante un tiempo sobre sus experiencias en los últimos años que podrían haber afectado o afectarán esta propiedad en el futuro.

Obtenga una copia de las Actas de la AGM de los últimos años de la comunidad donde se encuentra el edificio, ya que estas enumerarán las preocupaciones comunes.

Abordar los Problemas

Si se identifica un problema estructural, ¿cuál es el proceso típico para la remediación?

A menos que uno tenga experiencia específica en construcción dentro de España, es mejor consultar a un experto en construcción local. Asegúrese de que tengan experiencia en la identificación de defectos y sus causas y que no sean solo especialistas en diseño. A menudo, es bueno obtener una segunda opinión y escuchar todas las recomendaciones, pero al final del día, mantenga la cabeza nivelada y actúe con prudencia. Una solución a largo plazo a menudo es mucho más económica que múltiples soluciones a corto plazo.

¿Cuánto tiempo se tarda típicamente en abordar y solucionar problemas estructurales comunes?

Cada propiedad es individual, por lo que cada problema tiene su propio cronograma y costo, y ningún trabajo puede describirse como típico. También depende de la disponibilidad de comerciantes adecuados y, con la escasez de materiales en estos días, la disponibilidad de reemplazos para los elementos que han fallado.

Legal y Documentación

¿Existen obligaciones legales para los propietarios de propiedades cuando se identifican problemas estructurales?

La obligación es principalmente para ellos mismos, buscando asesoramiento profesional temprano sobre los cambios en la construcción que les preocupan. La mayoría de las veces, los asuntos no son graves y pueden corregirse con trabajos menores. Tratados rápidamente, detienen que los asuntos menores progresen a mayores.

Si hay un problema significativo, se debe encontrar y detener la causa de este lo antes posible, y se deben llevar a cabo rápidamente los trabajos de reparación necesarios.

¿Cómo afectan los problemas estructurales al seguro y la valoración de la propiedad?

Indudablemente, los costos de corregir defectos en un edificio se considerarán en una valoración de mercado actual. Las valoraciones bancarias son mucho menos rigurosas, y los defectos deben ser significativos antes de que el tasador los note en su breve visita de inspección. Si son graves, es posible que se le aconseje al banco que no otorgue un préstamo sobre la propiedad o, al menos, que haga que sea una condición del préstamo hipotecario que se realicen los trabajos necesarios antes de que se transfiera el dinero del préstamo.

Los aseguradores de propiedades a menudo intentarán evitar la responsabilidad de los costos de los defectos, citando que son un fallo de construcción inicial o un ‘Acto de Dios’, que no cubrirán. La respuesta estándar parece ser siempre “No”, por lo que el propietario debe luchar por la compensación. Si hay un problema estructural dentro de los primeros 10 años, entonces es más difícil para el asegurador evitar su responsabilidad. Pero recuerde, el seguro decenal básico no cubrirá las paredes entre los pilares estructurales, entradas para vehículos, piscinas, jardines, etc., a menos que se indique expresamente que están incluidos.

Trabajando con Profesionales

¿Cómo puede Survey Spain ayudar en la identificación y el manejo de problemas estructurales?

Nuestros tasadores/inspectores de viviendas tienen muchos años de experiencia viviendo y trabajando con la construcción de edificios locales en los lugares donde trabajan. Los directores de Survey Spain los han elegido y confían en ellos para que sean concienzudos en su trabajo y adopten la actitud de ser un comprador de vivienda y lo que necesitarían saber sobre el edificio antes de aceptar comprarlo.

Survey Spain tiene más de 20 años y los directores han estado trabajando en propiedades españolas durante más años que eso. Campbell D. Ferguson, el fundador y propietario, es miembro del Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS), la organización profesional más importante a nivel mundial. Revisa todos los informes preliminares presentados por los tasadores/inspectores de viviendas, a menudo interrogándolos sobre puntos que no están claros. Solo entonces firma el Informe y lo envía al cliente.

Posteriormente, el cliente puede hacer cualquier pregunta con respecto al informe y la propiedad y, a menudo, se pone en contacto directo con el profesional que inspeccionó la propiedad.

¿Qué calificaciones tienen sus tasadores para identificar problemas estructurales específicos de las propiedades españolas?

La formación, los años de experiencia y ser propietarios y ocupantes de propiedades son la seguridad que brinda confianza a nuestros clientes. Muchos han venido de fuera de España hace muchos años, por lo que pueden empatizar con y guiar a los clientes que quizás lleguen al país con poco conocimiento de las normativas, la cultura y las convenciones.

Los tasadores/inspectores son una selección de miembros del RICS, el Instituto Colegiado de Constructores del Reino Unido, Arquitectos o Arquitectos Técnicos. Todas estas organizaciones exigen que sus miembros tengan un seguro de responsabilidad profesional.

¿Cómo difiere el proceso de trabajo con Survey Spain de otras empresas de topografía?

Si bien las letras profesionales después de un nombre son esenciales, es la experiencia y la actitud concienzuda lo que hace que los tasadores/inspectores de Survey Spain sean más beneficiosos para sus clientes. Asumen la responsabilidad personal de proporcionar a su cliente la mejor inspección y asesoramiento disponibles, a menudo trabajando más allá de la instrucción original donde se siente que se necesita más asesoramiento. Hacen las preguntas que el cliente no sabe hacer y analizan las respuestas en busca de precisión y relevancia.

Comentarios de cierre

Survey Spain es esencial para la compra de viviendas y se comunica con los abogados y agentes inmobiliarios de los clientes en la Costa del Sol en áreas como Benahavís, Marbella y Estepona. Los hallazgos y el informe son confidenciales para su cliente y no se comparten con vendedores, agentes o incluso abogados sin el permiso del cliente. Sin embargo, siempre recomiendan pasar una copia del Informe de Encuesta/Inspección al abogado. Survey Spain también puede comparar las descripciones de Título e Impuestos de una propiedad con lo que el tasador/inspector encuentra físicamente allí. Más a menudo que no, hay diferencias, algunas de las cuales pueden ser cruciales para la legalidad del edificio o su uso y que podrían ser un costo o preocupación significativos para el comprador en el momento de la compra o en el futuro.

Cuando escribió para agradecer por un informe completo de Survey Spain, un cliente declaró: “Consideramos que el dinero gastado es más una inversión en nuestra tranquilidad de que estamos tomando una buena decisión, en lugar de un costo”.

Por Campbell Ferguson | Consulta a un experto | 19 octubre 2023

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