¿Busca una propiedad para alquilar? Comprador Cuidado

Recientemente, me reuní con algunos clientes que habían comprado una propiedad fuera de plano hace algún tiempo para obtener ingresos por alquiler. Por supuesto, esta es una opción atractiva para muchas personas que compran en España porque es un destino turístico tan popular. Es una oportunidad para poner tu dinero a trabajar para ti de una manera mucho más lucrativa que simplemente dejarlo en el banco.

Sin embargo, esta historia no es tan feliz como podría ser, y contiene una importante advertencia o dos.

La realidad de las compras fuera de plano

Estos clientes habían comprado a varios kilómetros de la playa y de comodidades como tiendas, restaurantes, etc. Su agente en ese momento y el promotor les habían prometido un buen rendimiento viable de su inversión. Desafortunadamente, no resultó así.
En verano, casi cualquier cosa en el sur de España se va a alquilar. Millones de turistas visitan la Costa del Sol durante la temporada de verano. Sin embargo, los alquileres turísticos no pueden vivir o morir solo por la temporada alta. Para ser verdaderamente viable durante todo el año, necesitas una propiedad que siga lo que yo llamo las «reglas de oro de los alquileres a corto plazo».

Las reglas de oro son muy simples: tu propiedad debe estar cerca de las comodidades y de la playa. En ese orden.

Si tu agente o un promotor te dice que alguna propiedad en medio de la nada generará dinero durante todo el año, están mintiendo. Punto.

La razón por la que la mayoría de los turistas vienen a España es por las hermosas playas y por el fácil acceso a otras comodidades. Si tu propiedad está en un pequeño pueblo en el interior con un bar y el campo de golf más cercano está a 100 kilómetros de distancia, esto no es atractivo para un turista. Ni siquiera una nueva urbanización lejos de tiendas, restaurantes y todo lo demás.

Y como hay tantas propiedades de alquiler a corto plazo en el mercado, dirigidas a turistas, la competencia es feroz. ¿Dónde va a elegir un turista? No en el condominio que compraste fuera de plano y que está a quince minutos en coche para comprar víveres.

Entendiendo la dinámica del mercado de alquiler

Pero, aunque conocer las reglas de oro es un primer paso clave para comprar una propiedad de alquiler con sensatez, hay más. No te limites a tomar la palabra de tu agente inmobiliario o del constructor. Su objetivo es venderte la propiedad, lo que suceda después no les afecta y no es su principal preocupación.
Obtén pruebas de la viabilidad de alquiler de cualquier propiedad que estés considerando seriamente.

Eso significa hacer un estudio de viabilidad de la propiedad. Esto calculará el rendimiento bruto de alquiler realista basado en otras propiedades con cualidades similares cercanas. Si la propiedad es una reventa y ya se utilizó como ingreso por alquiler, solicita un historial de ingresos verificado a través de declaraciones de impuestos o depósitos bancarios.

Comprar una propiedad de alquiler es una inversión significativa, no querrás adivinar o aceptar la opinión o discurso de ventas de alguien.

Un estudio de viabilidad también calculará el ingreso potencial frente a los impuestos, las comisiones pagadas a un administrador de propiedades (normalmente 20% + IVA) y otros gastos como mantenimiento y servicios públicos.

Algunos de tus gastos están relacionados con el uso, como los impuestos sobre los ingresos por alquiler y las comisiones. Otros son inevitables, independientemente de los ingresos, como el mantenimiento, las cuotas comunitarias y los impuestos sobre la propiedad.

Implicaciones fiscales y elecciones de propiedad

Además, debes saber que si no eres residente fiscal en España, no puedes deducir los gastos del hogar de los ingresos. Si no eres ciudadano de la UE, simplemente pagas la tarifa plana del 24% sobre los ingresos por alquiler. Es del 19% para los ciudadanos de la UE, pero se permiten deducciones por gastos legítimos.
Finalmente, a diferencia de quizás la mayoría de los agentes inmobiliarios en la Costa del Sol, personalmente recomendaría mirar propiedades de reventa en lugar de nuevas construcciones. Sé que la mayoría de la gente piensa que una nueva construcción es un mejor trato, tendrá menos mantenimiento, será más atractiva, etc. Pero hay una imagen más grande a considerar.

Volviendo a la regla de oro: comodidades y playas. La mayoría de las tierras disponibles cerca de las comodidades y playas se vendieron y se construyeron hace años y años. Casi todas las nuevas propiedades están ubicadas más hacia el interior o fuera de las ciudades, en nuevas urbanizaciones que no tienen ni de cerca la misma conveniencia.

Como dije anteriormente: los turistas quieren comodidad y relajación. Por supuesto, no quieren quedarse en un vertedero, pero la ubicación es mucho más importante para los ingresos por alquiler y el valor de reventa de tu propiedad que el año en que fue construida.

Comprar una propiedad de alquiler es una gran inversión. Lo recomiendo encarecidamente. También recomiendo encarecidamente que hagas tu tarea para sacar el máximo provecho de tu dinero.

Por Adam Neale | Opinión | 17 agosto 2023

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