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Comprender el proceso de compra de una propiedad en España y la importancia del papeleo
Adquirir una propiedad en España exige cumplimentar a fondo toda la documentación necesaria, que es esencial para evitar posibles complicaciones legales y financieras. Uno de los documentos más importantes es la Licencia de Primera Ocupación (LPO), un requisito para todas las viviendas de nueva construcción en España. Esta licencia, confirma que una propiedad de nueva construcción cumple estrictamente todas las normas de planificación y construcción, verificando así su idoneidad como vivienda.
El proceso y los requisitos para obtener la LPO
Para obtener una LPO, es imprescindible demostrar el cumplimiento de muchas leyes, incluidas las relativas a salud, seguridad, planificación y construcción. Un requisito adicional es la finalización de la propiedad sin obras pendientes. La importancia de este certificado radica en que da fe de que la propiedad se ha construido legalmente y conforme a las normas especificadas en la licencia de obras original concedida por el ayuntamiento.
Tipos de propiedades que pueden optar a una LPO
La LPO puede concederse a varios tipos de propiedades. Esto incluye propiedades individuales, nuevas promociones que constan de múltiples propiedades, o fases o sectores específicos de proyectos más grandes. Para la emisión de la LPO es crucial que el área circundante cumpla las normas de urbanización detalladas en la licencia de construcción original o en el plan urbanístico parcial.
Función e importancia de una LPO
La Licencia de Primera Ocupación desempeña un papel esencial a la hora de vivir en propiedades de nueva construcción. Técnicamente, es necesaria antes de habitar una propiedad nueva. Aunque muchas propiedades se habitan sin licencia de primera ocupación, esta sigue siendo crucial para establecer contratos de servicios públicos como agua, electricidad, gas y teléfono. Las empresas de servicios públicos están obligadas a comprobar la existencia de una LPO antes de prestar los servicios.
Implicaciones de la LPO para el alquiler de inmuebles
Normalmente se necesita una LPO para alquilar una propiedad. Legalmente, la LPO es obligatoria para los alquileres vacacionales anunciados en línea, como en Airbnb, sitios web de propiedades o plataformas similares. Si una persona alquila una propiedad de vacaciones sin asegurar una LPO, la Junta de Andalucía puede imponer sanciones potenciales. Desde el punto de vista de los seguros, los arrendadores que no cuenten con una LPO podrían encontrarse con complicaciones.
El escenario de las LPO en España
En España, no es extraño encontrar propiedades sin una LPO. Muchas propiedades se las arreglan para conectarse a los servicios públicos sin una, sin embargo, con la aplicación de la ley más estricta, se ha vuelto cada vez más importante asegurarse de que una LPO está en su lugar antes de comprar una nueva propiedad. A menudo se trata de propiedades ilegales para las que el Ayuntamiento no ha tomado ninguna medida para rectificar el incumplimiento de la legalidad debido a un lapso de 6 años sin respuesta. El Ayuntamiento puede conceder la LPO a estas propiedades después de completar con éxito los procedimientos de legalización. Además, las propiedades construidas antes de 1975 también pueden obtener la LPO sin necesidad de legalización previa.
Posibles complicaciones de comprar una propiedad sin una LPO
Comprar una propiedad sin una LPO puede acarrear problemas importantes. Algunos compradores, sobre todo extranjeros, han sido persuadidos por los promotores para que adquieran propiedades de nueva construcción sin una LPO. Sin una LPO, los propietarios pueden depender del suministro temporal de agua y electricidad del constructor, que puede ser impredecible e incluso cortarse si el constructor tiene problemas financieros. Además, conseguir una hipoteca sin una LPO puede ser difícil, y muchos compradores potenciales desconfían de adquirir una propiedad que carezca de ella.
Manejo de propiedades sin LPO
Para las propiedades compradas sin una LPO, se recomienda solicitar una y asumir los costes asociados. Sin embargo, si surgen problemas de seguridad o urbanísticos que impidan la concesión de una LPO, los propietarios deben resolverlos a satisfacción del ayuntamiento. El coste de este proceso puede variar en función de la gravedad del problema.
Papel de los promotores en la obtención de un LPO
Los promotores deben presentar una «declaración responsable» ante el Ayuntamiento, aportando documentos acreditativos de que la vivienda se ha construido conforme al proyecto aprobado y es habitable. Una vez presentada, tiene la misma eficacia que una LPO emitida expresamente por el Ayuntamiento, por lo que no es necesario esperar a su resolución. Para que tenga eficacia jurídica, es fundamental que la documentación adjunta cumpla los requisitos exigidos por la ley. El Ayuntamiento puede optar por enviar un inspector en función de la dimensión del proyecto. Para proyectos de gran escala, la visita de un inspector está garantizada. Sin embargo, en el caso de propiedades más pequeñas, puede que no se produzca necesariamente una inspección.
Comprender la legalidad de comprar y vender propiedades sin una LPO
En el caso de las propiedades nuevas, el notario exige la LPO para otorgar la escritura de declaración de obra nueva y para la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. En consecuencia, se puede afirmar que sin una LPO, una propiedad nueva no puede ser registrada a nombre del primer comprador. Sin embargo, vender una propiedad sin una LPO está legalmente permitido siempre que no se induzca a error al comprador. Por lo tanto, completar la compra sin una LPO puede ser una opción viable en circunstancias excepcionales. La LPO suele solicitarse como documento facilitado por el vendedor o por el abogado del comprador. Si falta, es necesario investigar por qué.
Consecuencias de las modificaciones de la propiedad
Pueden surgir complicaciones si se han realizado cambios sustanciales no registrados en la propiedad. Transcurridos seis años, los propietarios pueden solicitar un Certificado de No Infracción para regularizar los cambios. Por lo tanto, al comprar una vivienda nueva, se recomienda solicitar tanto una LPO como un Certificado de No Infracción Urbanística para evitar posibles problemas.
Por Adam Neale | Consulta a un experto | 13 julio 2023
