La nueva Ley de Vivienda pretende abordar el problema, pero suscita inquietudes

La nueva ley de vivienda del Gobierno español entró en vigor a finales de mayo y sigue siendo fuente de gran debate. Aunque pretende hacer frente a la crisis de la vivienda en España, preocupa que pueda tener consecuencias negativas no deseadas.

Los críticos sostienen que puede provocar que los propietarios abandonen el mercado del alquiler, un posible aumento de los alquileres y el agravamiento de la crisis inmobiliaria.

En Spanish Property Insight, Mark Stüklin afirma que la ley ya está teniendo un efecto disuasorio.

«Los propietarios de pisos en alquiler en [Madrid y Barcelona] han pasado en masa del mercado de alquiler a largo plazo al de alquiler a medio plazo en respuesta a la ley de vivienda de este Gobierno que interviene fuertemente a favor de los inquilinos fijos y los okupas. Como era de esperar, la mayoría de los propietarios han abandonado el mercado de alquiler a largo plazo».

Es demasiado pronto para saber con certeza si esto está ocurriendo, de hecho, y si se trata de una tendencia a largo plazo o de otros factores.

Pero si los observadores del mercado inmobiliario observan esta reacción inmediata, sugiere que, como mínimo, el impacto inmediato sobre los arrendadores es negativo.

La magnitud del cambio a contratos a medio plazo que Stüklinnotes en los listados de alquiler de Barcelona y Madrid es sorprendente por su escala. En ambas ciudades, se ha pasado de un 70-80% de alquileres a largo plazo a sólo un 20-30%.

Es probable que, en el mejor de los casos, el fenómeno sea una mezcla de miedo y factores estacionales. Sea cual sea el balance, es un indicio de alarma.

Control de alquileres

Datos recientes de Eurostat revelan que dos de cada tres jóvenes menores de 34 años en España viven con sus padres, y la falta de viviendas de alquiler asequibles desempeña un papel importante en esta tendencia.

Muchos defensores de los propietarios y de la industria inmobiliaria sugieren que un enfoque más eficaz del problema consistiría en ofrecer incentivos económicos a los propietarios para que aumenten el parque de alquiler en lugar de intentar manipular el mercado.

Uno de los aspectos de la nueva ley de vivienda consiste en establecer límites a los aumentos de alquiler que los propietarios pueden imponer a los inquilinos.

Esta medida pretende mejorar la asequibilidad para los inquilinos de larga duración que empezaron a alquilar antes de 2019. Y es cierto, la gente merece y necesita una vivienda asequible que no se coma todo su sueldo.

Sin embargo, los controles de alquiler podrían tener el efecto contrario, especialmente si los aumentos de alquiler se fijan por debajo de la tasa de inflación.

Es cierto que cuando un inquilino se marcha, el propietario es libre de aumentar los alquileres para «ponerse al día» con la inflación. Aun así, desincentivará los alquileres a largo plazo, en los que los aumentos del alquiler se quedan cada vez más atrás cada año que permanece un inquilino.

También disuadirá a los propietarios de realizar el mantenimiento de una propiedad, ya que no pueden recuperar los gastos en forma de aumentos del alquiler.

Irónicamente, esto podría conducir a una disminución de las propiedades de alquiler en general, un aumento de los alquileres debido a la dinámica de la oferta y la demanda, y una disminución de la calidad de las propiedades de alquiler.

Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers, expresó en thelocal.es su preocupación por el hecho de que las medidas de control de alquileres puedan provocar un descenso en el mantenimiento de los inmuebles: «La congelación e intervención de los alquileres creará guetos inmobiliarios en los que no será rentable acometer renovaciones destinadas a aumentar su sostenibilidad, ya que dichas inversiones no se verán reflejadas en los aumentos de los alquileres en virtud de esta ley.»

Otro aspecto de la ley designa determinadas zonas como «estresadas», en las que se pueden aplicar controles de alquiler aún más estrictos. Esta medida pretende hacer frente a situaciones en las que los precios del alquiler y los servicios básicos suponen más del 30% de los ingresos medios.

Sin embargo, los críticos sostienen que esta medida puede no reflejar con exactitud la verdadera naturaleza del problema y podría penalizar injustamente a los propietarios.

Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, advirtió en elEconomista.es de que la nueva ley podría reactivar un mercado negro de viviendas en alquiler: «Nos preocupa que el alquiler vuelva a ser la última opción para acceder a una vivienda digna en España».

¿Qué pasa si un inquilino no paga el alquiler?

Además, los requisitos de desahucio de la ley también han suscitado preocupación por la posibilidad de disuadir a los propietarios de entrar en el mercado del alquiler. Las nuevas disposiciones hacen recaer sobre los propietarios la carga de facilitar información sobre los inquilinos en los procedimientos de desahucio y amplían los plazos para los desalojos, lo que hace más difícil para los propietarios recuperar sus propiedades.

En caso de desahucio, corresponde al propietario facilitar información sobre el inquilino. Debe justificar si la vivienda es residencia habitual del inquilino impagador y garantizar que él, el arrendador, no es un gran tenedor, es decir, que posee más de cinco inmuebles.

Si son grandes tenedores, entonces, según la publicación de noticias en español 20 Minutos, el casero «debe incluir información sobre la situación de vulnerabilidad o no de los ‘inquilinos'».

Estas disposiciones pretenden proteger al inquilino de un desahucio injusto o de ser desalojado por una crisis financiera. Irónicamente, lo que hace es insistir en que el propietario invada la intimidad del inquilino para demostrar que no está en situación precaria. Si el inquilino está en situación precaria, el desahucio puede retrasarse hasta dos años.

Obviamente, no se debe echar a nadie a la calle porque esté en paro sin tener culpa de ello. Sin embargo, ¿es justo que cada propietario tenga que mantener a sus inquilinos? ¿Debería corresponder a los propietarios buscar ayuda social para sus inquilinos? ¿Es justo cargarles con esa responsabilidad cuando su función es proporcionar vivienda?

Parece como si el gobierno quisiera los beneficios de tener un programa de vivienda social sin el coste político de gastar decenas de miles de millones en construir viviendas sociales. En lugar de ello, exigen que los propietarios asuman la responsabilidad sin ningún beneficio económico para ellos, o con un beneficio mínimo.

En cierto modo, no importa si es «justo» o no. Si alguien estuviera pensando en convertirse en propietario y viera las cargas adicionales que le impone esta ley, ¿es probable que lo considere una fuente de ingresos viable? ¿O es probable que busque en otra parte?

Responda a estas preguntas y creo que sabremos si la nueva ley de la vivienda alcanzará los elevados objetivos que le ha fijado el Gobierno actual.

 

Por Adam Neale | Opinión | 13 junio 2023

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