¿Nueva o reventa? Los pros y contras de comprar casa en la Costa del Sol

Si está pensando en invertir en una propiedad en la Costa del Sol, merece la pena sopesar las ventajas (y desventajas) de la reventa, en comparación con las propiedades de nueva construcción o sobre plano.

2021 fue un año excepcional para el mercado inmobiliario de la Costa del Sol, con agentes inmobiliarios a lo largo de la costa, incluyendo a Terra Meridiana, registrando récords de ventas para el año. La demanda de casi todo tipo de propiedades, desde parcelas a villas llave en mano y desde apartamentos a estrenar a casas adosadas para reformar, ha superado a la oferta, dejando a cada vez más compradores con menos stock para elegir, especialmente en los extremos del mercado.

Una tendencia que hemos observado en el último año es un número creciente de compradores extranjeros que, al menos en teoría, sólo están interesados en ver propiedades a estrenar. Les voy a contar un secreto: en mi opinión, en la mayoría de los casos es mejor comprar una propiedad de reventa. Aunque no tenemos aversión a la venta de viviendas sobre plano -actualmente tenemos más de 300 propiedades nuevas en nuestros libros, de un total de unos 850 listados- siempre aconsejamos a nuestro clientes que consideren los pros y los contras de cada una, antes de tomar una decisión y firmar en la línea de puntos. A diferencia de muchos agentes de la Costa del Sol, sólo tres de las más de 50 operaciones que realizamos en 2021 fueron de propiedades nuevas.

El atractivo de comprar una propiedad de nueva construcción o sobre plano en la Costa del Sol

No hay duda de que la compra de una vivienda nueva en la Costa del Sol tiene muchas ventajas. Al igual que con un coche, podrá disfrutar de esa «sensación de casa nueva»; podrá tener su ojito derecho puesto en un diseño contemporáneo; probablemente se beneficiará de la última tecnología; y, si llega lo suficientemente temprano en el proceso de desarrollo y compra sobre plano, incluso podrá decidir la distribución de su nueva casa y cambiar accesorios y acabados para adaptarse a sus gustos. Estas ventajas pueden ser difíciles de encontrar en una propiedad de reventa, a menos que haya sido renovada antes de la venta.

Pero el mayor problema de las propiedades nuevas es la ubicación. Debido a la falta de disponibilidad y al elevado precio del suelo edificable en las zonas privilegiadas de la Costa del Sol, muchas promociones nuevas están lejos d servicios y conexiones de transporte o no tienen ninguna infraestructura. En segundo lugar, las viviendas nuevas tienden a ser más pequeñas y a tener un precio más alto, en términos de precio por metro cuadrado, que las de reventa comparables. En tercer lugar, una vivienda nueva no significa necesariamente que sea perfecta, ya que incluso las terminadas más recientemente pueden tener problemas. Y, por último, siempre aconsejamos a los clientes que, en primer lugar, compran una comunidad y, en segundo lugar, un apartamento; si se compra en una promoción nueva, se está comprando en una comunidad no probada.

Lo que los agentes inmobiliarios no le dicen sobre las viviendas de nueva construcción y sobre plano

Lo que la mayoría de los agentes inmobiliarios nunca le dirán es que resulta más difícil vender propiedades de reventa y mucho menos rentable. En primer lugar, hay que conocer bien el mercado para vender propiedades de reventa. Hay que entender los pros y los contras y los posibles problemas de las distintas urbanizaciones, como los gastos de la comunidad, los deudores y lo bien que se gestiona la comunidad. Es mucho más fácil vender una propiedad nueva en una comunidad que no existe, en la que las cuotas no son fijas y la gestión no está probada. Y, en una propiedad de reventa, se puede ver dónde estará el sol a las 7 de la tarde en verano y, lo que es más importante, a las 5 de la tarde en los meses de invierno.

Sin embargo, si encuentra una propiedad que le guste en una nueva promoción, que esté en una buena ubicación y que se venda a un precio razonable, puede ser preferible a comprar una propiedad de reventa. El problema es que demasiados compradores sacrifican la ubicación por lo nuevo y, cuando el mercado se suaviza, quizá no puedan vender y acaben perdiendo dinero. Lo que algunas personas no se dan cuenta es que, cuando vayan a vender dentro de 10 años, no estarán vendiendo la casa nueva que compraron, sino una propiedad de reventa en una ubicación menos deseable.

Algunas buenas razones para comprar una vivienda de reventa

Muchas de las ventajas de comprar una vivienda de reventa son obvias: puede ver -e incluso pedir un estudio para comprobarlo, si lo desea- exactamente lo que va a adquirir; también puede ver lo que hay a su alrededor, de modo que no le sorprenderá ninguna nueva construcción cuando se instale en ella; puede que quiera vivir en una zona en la que sencillamente no hay obras nuevas a la venta ni queda terreno edificable para nuevas construcciones; e incluso puede que entre en la casa de un vendedor en una visita y piense: «Me encantaría vivir aquí».

La compra de una vivienda de reventa también tiene otras ventajas. Los jardines de las urbanizaciones existentes estarán maduros, las comunidades de propietarios estarán en funcionamiento sin problemas, y podrá ver exactamente cuánto tiempo le llevará caminar o conducir hasta los servicios locales, porque ya están allí. Además, está el coste. Por regla general, se obtiene más espacio por el mismo precio en una propiedad de reventa, porque tanto los compradores como los vendedores esperan tener que gastar un poco más, tal vez para rehacer la cocina o los baños, en una casa más antigua.

Pero la mejor razón para comprar una propiedad de reventa es la ubicación. Con pocas excepciones, los terrenos urbanos de primera categoría ya han sido construidos. Hay una buena razón para ello; las mejores ubicaciones siempre se desarrollan primero. Cuando se compra una villa, el terreno es más importante que la propia villa, porque siempre se puede cambiar el edificio, pero no se puede cambiar la parcela. Del mismo modo, en el caso de un apartamento, se puede reformar para adaptarlo a los estándares actuales, mejorar las instalaciones e incluso modificar la distribución si se desea, pero no se puede cambiar su ubicación.

La conclusión es: las propiedades en buenas ubicaciones siempre se venden mejor. Y es más probable que una propiedad de reventa esté en una buena ubicación que una nueva. El mantra de ubicación, ubicación, ubicación es tan importante para los compradores como para los vendedores.

¿Qué se puede hacer ante un defecto en los inmuebles nuevos y de reventa?

Desde mayo de 2000, todas las propiedades nuevas en España que son construidas por un promotor o constructor para su venta a terceros compradores están legalmente obligadas a estar cubiertas por una garantía de 10 años que protege la seguridad de sus ocupantes contra defectos estructurales. Esta garantía suele ser una póliza de seguro contratada por el constructor o promotor. No obstante, los compradores deben conocer sus derechos para aprovechar al máximo esta cobertura, ya que, por lo general, cuanto antes se solucione cualquier problema, mejor.

Los compradores de viviendas de reventa en España también están protegidos por la legislación española contra los vicios ocultos, aunque los requisitos para demostrar la responsabilidad del vendedor son más exigentes. El defecto en cuestión debe ser lo suficientemente grave como para poner en riesgo la estabilidad de la propiedad, no puede no ser visible y tiene que impedir que el comprador viva en la propiedad en condiciones normales. Además, los compradores sólo tienen cinco años para presentar reclamaciones y tienen que demostrar que el defecto ya existía en el momento de la compra.

Por Adam Neale | Consulta a un experto | 7 febrero 2022

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