Cómo conseguir una hipoteca en la Costa del Sol

Si está pensando en comprar una vivienda en la Costa del Sol, para vivir todo el año o para utilizarla como casa de vacaciones, una hipoteca puede resultar económicamente interesante para financiar la compra. Dependiendo de su situación personal y de la vivienda que quiera comprar, las hipotecas pueden ayudarle a aprovechar al máximo los bajos tipos de interés para financiar su compra de una manera asequible y rentable.

Para saber cómo conseguir una hipoteca en la Costa del Sol, hemos hablado con Howard Steel, asesor hipotecario de Mortgage Direct, un agente hipotecario regulado con representantes en toda España. La empresa atiende a clientes de toda España y Portugal y, gracias a sus sólidas relaciones con los bancos españoles y portugueses, es líder en el sector hipotecario internacional en ambos países.

Howard afirma que 2021 ha sido el «año más activo de la empresa hasta la fecha, con clientes más repartidos que nunca, aunque el mercado británico sigue siendo fuerte a pesar del Brexit. Lo que sí ha cambiado es que compran personas diferentes, como particulares con alto patrimonio y jóvenes profesionales que buscan trasladarse a España para trabajar a distancia o tener más movilidad laboral.»

¿Cómo son los tipos de interés hipotecarios en España?

«Las condiciones de los préstamos en España nunca han sido mejores», señala Howard. En el momento de escribir este artículo, el Banco de España cotiza el tipo de interés Euribor a 12 meses en el -0,477% para octubre de 2021. Según el Banco, el tipo de interés medio ofrecido por los bancos españoles en las hipotecas a más de tres años de plazo para la adquisición de vivienda libre (es decir, no regulada) en España era de sólo el 1,49%.

Sin embargo, Howard afirma que actualmente se pueden negociar hipotecas a tipo fijo con algunos prestamistas a tipos de interés tan bajos como el 1,1% para un plazo de hasta 25 años, mientras que los préstamos a tipo variable pueden ofrecer tipos iniciales de tan sólo el 0,6%, debido a que los bancos españoles deducen del margen el Euribor negativo actual.

Todas las hipotecas en España -ya sean de tipo fijo, variable o mixto, con intereses cobrados a un tipo fijo durante un periodo acordado y a un porcentaje variable después- están indexadas al tipo de préstamo Euribor (Euro Interbank Offered Rate). Este es el tipo al que un panel de instituciones financieras de la zona euro se prestan fondos sin garantía en los mercados monetarios del euro.

¿Qué tipo de cliente quieren los bancos españoles?

Las dos consideraciones más importantes para cualquier banco en España, y en cualquier parte del mundo, son la relación préstamo-valor (LTV) de la propiedad y la relación deuda-ingresos (DTI) del cliente, dice Howard.
La relación préstamo-valor se calcula dividiendo la cantidad que se va a pedir prestada por la valoración de la propiedad o el precio de compra, lo que sea menor. Suele expresarse en forma de porcentaje. El DTI es el porcentaje de los ingresos brutos mensuales que se destina al pago de deudas, gastos y otras obligaciones. Ambos ratios son utilizados por los bancos para determinar el riesgo.

Howard explica que los ciudadanos y residentes españoles pueden optar a una LTV de hasta el 85%, aunque lo más habitual es un máximo del 80%, y a veces también pueden negociar tipos de interés más bajos. Los no residentes suelen estar limitados a una LTV del 70% y los tipos de interés pueden variar, añade, y se suelen ofrecer mejores condiciones a los clientes que piden más de un millón de euros.

Los clientes con un DTI de hasta un máximo del 40% pueden optar a las hipotecas de los bancos españoles, pero, señala Howard, cuanto más bajo sea el DTI, más probabilidades habrá de que se le ofrezca un préstamo, siendo el rango preferido del 25 al 33%. Los bancos siempre pecarán de precavidos para evitar impagos en los préstamos, por lo que es clave asegurarse de que una propiedad es asequible para la capacidad de ingresos de un cliente y sus obligaciones existentes.

Desde que se aprobó en 2019 una nueva ley sobre préstamos hipotecarios en España, que obliga a los bancos a ofrecer hipotecas en la moneda del prestatario en caso de que los tipos de cambio fluctúen más de un 20% durante el plazo de la hipoteca, algunas nacionalidades han tenido más dificultades para conseguir financiación, dice Howard. Entre ellas están los residentes de países como Singapur, Canadá, Australia, Nueva Zelanda, Hong Kong y estados de América Latina y Oriente Medio.

¿Qué plazos se ofrecen para las hipotecas en España?

El plazo de una hipoteca, más que los términos y condiciones del acuerdo, se refiere a la duración del préstamo, normalmente expresada en el número de años que se debe pagar al prestamista hasta que el capital y los intereses queden saldados.

El plazo máximo en España puede ser de hasta 30 años, para los clientes más jóvenes con mayores ahorros y/o ingresos, pero Howard dice que 25 años es lo más frecuente. Los ciudadanos españoles y los residentes de larga duración pueden tener más facilidad para acceder a plazos más largos, pero los no residentes en España también deberían poder conseguir plazos de 25 años.

La legislación española permite la amortización parcial o total, con penalizaciones para las hipotecas a tipo fijo de un máximo del 2% de la cantidad prestada a partir de 1-10 años y del 1,5% a partir de entonces, señala Howard. Los clientes pueden estar sujetos a penalizaciones si el banco tiene pérdidas en la hipoteca debido a la amortización anticipada, pero en general es más barato pagar la hipoteca antes si es un préstamo de tipo variable, en lugar de uno de tipo fijo, con penalizaciones para las hipotecas de tipo variable limitadas al 0,25%. Éstas sólo pueden ser cobradas por el banco en los primeros cinco años del plazo.

¿Cuáles son los costes de obtener una hipoteca en España?

Howard recomienda que para cubrir los gastos asociados a una hipoteca, se debe presupuestar alrededor del 10-12% del precio de compra, aunque señala que el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) varía de una región a otra. En Andalucía, donde se encuentra la Costa del Sol, el tipo del impuesto de actos jurídicos documentados se ha reducido del 1,5% al 1,2%.

Mientras que algunas entidades crediticias no cobran gastos adicionales por los gastos de formalización de la hipoteca, las valoraciones de la propiedad y los honorarios legales, otras aplican tasas que pueden llegar al 1-1,5% del capital del préstamo, ya que los bancos españoles están ahora obligados a pagar a la Agencia Tributaria un impuesto hipotecario del 1,5%.

Muchos bancos sortean esta situación exigiendo a los clientes de hipotecas que contraten una serie de productos financieros asociados, como pólizas de seguro de hogar y de vida, servicios de alarma y seguridad, o incluso que coloquen dinero en depósitos, fondos de inversión y acciones, dice Howard. Estos productos pueden añadir entre un 1% y un 2% al coste de la hipoteca, señala, y deben tenerse en cuenta a la hora de elaborar el presupuesto.

Si se contrata una hipoteca en España, la ley exige que se firme una escritura independiente ante notario. Los honorarios pueden variar, pero se basan en los precios fijos nacionales para estos servicios. También está obligado a registrar la hipoteca en el Registro de la Propiedad español. Los honorarios suelen ser de 200-400 euros.

¿Cuáles son las ventajas de usar un agente hipotecario?

Cualquiera puede entrar en un banco, o incluso utilizar un sitio de comparación de hipotecas en línea, para buscar el tipo de interés nominal, los términos y las condiciones de una hipoteca en España. A continuación, cada banco le pedirá que rellene unos formularios, que facilite información personal y que espere un tiempo hasta que se ponga en contacto con usted con una oferta de hipoteca, si es que está interesado en tenerle como cliente.

O bien, sugiere Howard, puede recurrir a los servicios de un intermediario, como Mortgage Direct, ya que «en España todo es negociable y, debido a la normativa hipotecaria, no existe un escenario de ‘un banco para todos'». Firmas como Mortgage Direct ofrecen a los clientes una serie de ventajas, dice Howard, como: «Tenemos acceso a los mejores tipos de interés, proporcionamos asesoramiento independiente sobre productos adicionales y ofrecemos una «pre-evaluación» rápida, sin coste y sin compromiso, que perfila a los clientes antes de que soliciten la hipoteca».

La rapidez también es esencial, sobre todo en zonas tan codiciadas como la Costa del Sol, donde los altos niveles de demanda pueden hacer que las propiedades se vendan muy rápidamente. Howard explica que obtener una decisión de un banco individual puede llevar desde semanas hasta meses, mientras que Mortgage Direct generalmente es capaz de proporcionar una oferta en un plazo de 7 a 14 días, una vez que la documentación del cliente está lista.

En cuanto a los honorarios, Mortgage Direct ofrece tarifas muy competitivas, con una comisión de administración inicial de 695 euros por sus servicios sólo cuando el cliente acepta su propuesta y decide seguir adelante con una solicitud formal. Una vez que se ha tramitado el préstamo, la empresa factura una comisión adicional del 0,6%.

Comprar en la Costa del Sol con Terra Meridiana

En Terra Meridiana, tenemos casi dos décadas de experiencia ayudando a los clientes a encontrar la propiedad perfecta para comprar en la Costa del Sol, tanto si necesita una hipoteca como si no. Aunque mantenemos estrechas relaciones de trabajo con los bancos y prestamistas locales, así como con empresas independientes de intermediación de servicios hipotecarios y financieros, no ganamos ningún tipo de comisión u honorarios en las hipotecas, lo que significa que siempre ofrecemos un asesoramiento profesional, transparente e imparcial a todos nuestros clientes.

Por Adam Neale | Consulta a un experto | 16 noviembre 2021

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