Plusvalía: cómo le afecta el nuevo decreto ley

La plusvalía municipal (o el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), se devenga siempre que se transmite un inmueble urbano por venta, herencia o donación. Si se vende una propiedad, el vendedor es responsable del pago, aunque puede ser negociable entre vendedores y compradores, pero cuando se hereda o se recibe como donación, el beneficiario es el sujeto pasivo. El pago del impuesto debe efectuarse en un plazo de 30 días a partir de la fecha de transmisión.

Hasta ahora, la plusvalía la cobraban los ayuntamientos sobre el presunto incremento del valor de un terreno urbano sobre el que se había construido y se calculaba en función del aumento del valor catastral del terreno durante el transcurso de la propiedad. La lógica era que los ayuntamientos añaden valor a las propiedades urbanas al mejorar los servicios y las infraestructuras que las rodean, por lo que ‘merecen’ una parte de la ganancia de valor que se produzca durante la propiedad. Por regla general, cuanto más tiempo se posea una propiedad, más plusvalía se paga.

No obstante, en una sentencia del 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional de España declaró nulos varios artículos de la Ley de Haciendas Locales que se referían al sistema de determinación de la base imponible del impuesto de plusvalía municipal. El 8 de noviembre de 2021, el Gobierno español aprobó un nuevo decreto ley que permite a los contribuyentes optar por cualquiera de dos opciones que le resulte más beneficiosa para pagar la plusvalía en el futuro.

¿Por qué ha cambiado el impuesto municipal de Plusvalía?

La plusvalía ha sido un tema legal espinoso durante años. La reciente sentencia del Tribunal Constitucional no es ni mucho menos la primera en relación con el impuesto. En 2017 y 2019, decisiones anteriores del tribunal ya dictaminaron que los vendedores no estaban obligados a pagar el impuesto de plusvalía municipal cuando vendían con pérdidas o no obtenían una plusvalía real, dado que esto contravenía la Constitución.

En toda España, los valores imponibles han sido determinados por los ayuntamientos, basándose en los incrementos anuales teóricos del valor del suelo y no en la realidad de los valores de mercado. Por ello, los vendedores llevan mucho tiempo presentando reclamaciones formales y recursos judiciales por la aplicación de tasas injustas. Pero la última sentencia no tiene carácter retroactivo, lo que significa que quienes hayan pagado la plusvalía en el pasado no tendrán derecho a reclamación, salvo en casos muy limitados.

¿Qué cambia el nuevo decreto ley de plusvalía?

El nuevo decreto ley, que entró en vigor el 9 de noviembre de 2021, permite a los contribuyentes elegir cómo pagar la plusvalía, lo que significa que son libres de aplicar la fórmula más beneficiosa para su caso:

1. Utilizar la plusvalía real (es decir, la diferencia entre el precio de compra y el de venta) que resulte de la transmisión del terreno, o
2. Aplicar un sistema similar al que se utilizaba hasta ahora para el valor catastral o imponible del terreno, pero basado en coeficientes limitados que están relacionados con los años acumulados de propiedad.

Los nuevos coeficientes para la segunda opción de plusvalía dependerán de cada ayuntamiento, pero no podrán ser superiores al 0,14% para las transmisiones patrimoniales que se produzcan en los primeros 12 meses de propiedad, ni mayores al 0,45% para las operaciones realizadas por última vez hace más de 20 años. El coeficiente más bajo -el 0,08%- se aplica a los periodos de propiedad de entre 10 y 13 años (es decir, a los inmuebles adquiridos entre 2008 y 2011, para beneficiar a quienes compraron durante la crisis financiera).

La base imponible puede calcularse multiplicando el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión por el coeficiente que se aplique en el municipio. Los ayuntamientos tienen la potestad de rebajar los coeficientes hasta un 15% para ajustarse a las condiciones del mercado local, mientras que los topes se revisarán anualmente en los presupuestos nacionales para reflejar los cambios en el mercado inmobiliario.

Anteriormente, las propiedades que se compraban y vendían en un periodo inferior a 12 meses estaban exentas de la plusvalía, pero ahora también están sujetas a impuestos para evitar la especulación.

¿Cómo calculo qué opción de plusvalía me conviene?

Debido a las casi infinitas variables de precio de compra y venta, periodo de propiedad y coeficiente aplicado por los ayuntamientos, es imposible decir qué opción es la más ventajosa en cada escenario de transmisión de propiedades. Sin embargo, la Agencia Tributaria ha facilitado algunos ejemplos de cómo funciona el nuevo sistema, para ayudar a los contribuyentes a tomar la mejor decisión posible para su situación personal.

Ejemplo A. Si un inmueble se adquirió en 2007 por 300.000 euros y se vendió en 2021 por 290.000 euros, ya no hay obligación de pagar Plusvalía, ya que hubo una pérdida real de valor de 10.000 euros.

Ejemplo B. En un inmueble comprado en 2017 por 310.000€ y vendido en 2021 por 350.000€, la plusvalía real sería de 40.000€. Por su parte, el valor catastral o imponible del mismo inmueble, que se puede conocer consultando los datos fiscales de las declaraciones anuales, es de 100.000€, de los cuales el 60% corresponde al suelo y el 40% restante a la edificación.

Para calcular la plusvalía, según la opción 1, la base imponible sería el 60% de la ganancia real, equivalente a 24.000€, mientras que, según la opción 2, se aplicaría el coeficiente máximo del 0,17% a la cuota de valor catastral, es decir, 60.000€, resultando una base imponible de 10.200€. En consecuencia, la Plusvalía se recaudaría en un 30% de la cifra inferior, equivalente a 3.060€.

Ejemplo C. Para un inmueble comprado en 2014 por 250.000€ y vendido en 2021 por 260.000€, la plusvalía real sería de 10.000€. Sin embargo, el valor catastral en este caso, aunque también nominalmente fuese de 100.000 euros, corresponde en un 80% al inmueble y en un 20% al terreno.

En consecuencia, con la opción 1, la base imponible sería el 20% de 10.000 euros, mientras que, con la opción 2, el coeficiente máximo sería el 0,12% de 20.000 euros, equivalente a 2.400 euros. En este caso, el importe de la Plusvalía a pagar sería también el 30% de la cantidad menor, sumando 600€.

Por Adam Neale | Noticias Inmobiliarias | 9 noviembre 2021

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