Si es demasiado bueno para ser verdad…

Cuando se promueven propiedades en la Costa del Sol, el mejor presupuesto no es necesariamente el más barato y, a menudo, una empresa de construcción cuyo presupuesto sale por debajo de la competencia, puede que esté basada en cimentaciones inestables.

Recientemente, un cliente vino a nuestras oficinas con un puñado de presupuestos de contratistas para construir su nueva casa. Los habituales estaban allí, incluyendo las tres grandes empresas que, por regla general, cualquiera que planea construir una propiedad sustancial en la Costa del Sol incluiría en su preselección.

El proceso de presupuesto es bastante simple. Un arquitecto o jefe de obra elabora unas mediciones, basada en los planos de la construcción y sujeta a especificaciones mínimas de calidad, y los constructores se basan en estos datos para proporcionar su mejor precio para asegurar el trabajo.

Aunque el diablo siempre está en los detalles, esto debería permitirle comparar a los constructores de la misma manera que se comparan las peras. Y, si se mira con cuidado, para detectar cualquiera que esté mala antes de dar un mordisco.

Investigue ahora para evitar problemas más tarde

Como de costumbre, había poca diferencia entre cinco de los presupuestos, tal vez un 5% aquí o allá, ya que los costes reales de la mano de obra y los materiales son muy similares para cualquier empresa que haga negocios legalmente en España, donde, como en el resto de Europa, hay importantes responsabilidades y gastos generales para los constructores profesionales.

El cliente me mostró el sexto presupuesto que había recibido. Era un 40% más bajo que el presupuesto más alta y, en papel, habría entregado la construcción con las mismas cualidades que las otras. Francamente, estaba atónito. No era de Pepe, un manitas del campo recomendado por su limpiadora (y un pariente cercano suyo), sino de una empresa que no había visto antes y que pretendía ser un promotor serio de propiedades sustanciales.

Así que hice lo que todo el mundo debería hacer antes de firmar un contrato y entregar el dinero a una empresa que no conoce bien: Le pedí a un abogado (nuestro hombre habitual, Adolfo Martos Gross de GAM Abogados) que hiciera un poco de investigación en nombre de nuestro cliente para saber más sobre la empresa y la gente detrás del presupuesto bajo.

Dos cosas que debe hacer antes de firmar un contrato

Como resultado de la experiencia de nuestro cliente, si tiene intención de construir una nueva propiedad en la Costa del Sol, le sugiero que lleve a cabo dos pasos básicos antes de elegir un constructor. Obviamente, hay otras cosas que puede y debe hacer – como hablar con clientes anteriores que hayan usado los servicios de la empresa y visitar las propiedades que han construido – pero, antes de llegar a esa etapa, haga estas cosas y ahórrese tiempo y molestias.

1. Compruebe el estado financiero de la empresa que está considerando utilizar para construir su nueva casa.

Adolfo utilizó información de varias fuentes (el Registro Mercantil, Axesor y servicios online similares, y Google, así como los Boletines Oficiales del Estado (BOE), de Andalucía (BOJA) y de la provincia de Málaga (BOPMA)) para elaborar una visión global de la empresa en cuestión, incluyendo las obligaciones pendientes en lo que respecta al Registro Mercantil, la Agencia Tributaria y la Seguridad Social.

Adolfo explica que se puede determinar si una empresa constructora está en activo, no tiene problemas legales con las autoridades mencionadas, e incluso inspeccionar las cuentas anuales para asegurarse de que está libre de deudas y no tiene pérdidas.

Si una empresa se ha creado recientemente y nunca ha obtenido beneficios, eso debería hacer saltar la alarma. Incluso si tiene una garantía bancaria, si la empresa que construye su nueva casa cierra, quiebra, o la construcción no se realiza como se debería, no sólo tiene que recuperar su dinero, sino también tiene que encontrar un nuevo constructor que se haga cargo de un proyecto existente y garantice el trabajo que no se ha realizado y, potencialmente, siga encontrando que las instalaciones están instaladas incorrectamente.

2. Revise el historial de los directivos de la empresa.

Al mirar no sólo el estado de la empresa en sí, sino también a los individuos asociados con ella, puede decidir si son el tipo de personas con las que se siente cómodo haciendo negocios.

Adolfo señala que, con un poco de investigación sobre los administradores y directores actuales y anteriores de una empresa, se pueden averiguar las quiebras, las sentencias judiciales y las reclamaciones pendientes en relación a los que han ocupado cargos de responsabilidad y, utilizando las fuentes mencionadas anteriormente, ver las funciones anteriores que puedan haber tenido en otras empresas.

Más consejos útiles para tratar con algunos constructores

Por último, Adolfo aconseja que siempre se pida a una empresa que demuestre que está al día con sus obligaciones con la Agencia Tributaria y la Seguridad Social, y que presente un certificado de solvencia emitido por el banco. También recomienda que los pagos se hagan cuando el trabajo está realizado (y certificado por el arquitecto o el jefe de obra del cliente, no por el constructor) y que el 5% de cada pago se retenga durante un período después de la finalización, por si acaso.

Para los proyectos llave en mano, donde una sola empresa es responsable de la entrega de toda la construcción, Adolfo dice que vale la pena preguntar e investigar a cualquier subcontratista por las mismas razones. Y siempre asegúrese de que el contratista que elija solicite y obtenga una licencia de construcción del Ayuntamiento local para los planos aprobados por el arquitecto.

En este caso, para cuando Adolfo completó la debida diligencia en la empresa «barata», habíamos descubierto otras siete empresas asociadas con los directores en el pasado, cinco de las cuales se habían declarado en quiebra y una de las cuales todavía tenía una demanda pendiente en su contra. Basta decir que las alarmas eran ensordecedoras y decidimos definitivamente no usarlas para la construcción. Como dijo nuestro cliente: «Cuando es demasiado bueno para ser verdad…»

Por Alex Salazar | Noticias Inmobiliarias | 14 octubre 2020

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