Las tasaciones de las propiedades en España ¿Valen el papel en el que están escritas?

A menudo se dice que algo vale sólo lo que alguien está dispuesto a pagar por ello. Esto es cierto, pero para que un banco preste dinero para una propiedad, primero tiene que establecer su valor. En España, una propiedad debe ser valorada por un Tasador antes de que su valor sea oficialmente registrado y aceptado por los bancos, los tribunales y los registradores.

Esto suena como un procedimiento muy sensato y en principio lo es; el único problema es que, en ausencia de transparencia en cuanto a los valores de venta en España, las tasaciones siguen siendo una lotería y rara vez reflejan los valores reales del mercado. En algunos casos, las tasaciones son tan subjetivas y están tan alejadas de la realidad que las hacen bastante nulas en la práctica.

Muchos agentes inmobiliarios, promotores, compradores, propietarios de viviendas y, por supuesto, peritos tasadores, como los que trabajan bajo la bandera del Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), son mucho más fiables a la hora de establecer con precisión el valor de una propiedad. ¿Por qué es así?

La independencia de la metodología

Los profesionales de la industria utilizarán una o una combinación de metodologías bien establecidas para calcular el valor de una propiedad. El método más comúnmente utilizado en toda Europa es el de las ventas comparables, que compara la cantidad de propiedades similares en la misma zona/calle que se han vendido recientemente, llegando en el proceso a un valor de referencia en términos reales y de precio por metro cuadrado que no sólo tiende a reflejar con exactitud los niveles de valor actuales, sino que también traza sus tendencias pasadas y futuras. A través de este proceso se pretende llegar a una valoración independiente de una propiedad. En la práctica, otros factores influyen en la independencia y el resultado de una tasación, como la información previa al tasador sobre el precio de venta, la presión de los agentes inmobiliarios y la presión de los bancos.

En particular, la independencia no es algo que los tasadores españoles puedan atestiguar fácilmente, ya que su metodología está dictada en gran medida por el Banco de España. Igualmente, los clientes deben entender que aunque ellos pagan por una tasación, el tasador no trabaja para ellos sino para el banco que les ha dado instrucciones. Esto significa que en la práctica una tasación de un banco español es más un reflejo de la actitud del sector bancario ante el riesgo que una valoración de mercado independiente, que por cierto es lo que debería pagar como cliente.

La falta de transparencia, la falta de objetividad

La confianza en la metodología de los tasadores españoles se cuestiona aún más cuando se da cuenta de que las valoraciones en España no se basan en cifras de transacciones inmobiliarias reales. Esto no es culpa del tasador español, sino del sistema en general. El problema es que el registro público de transacciones de propiedades en España es privado, los registros individuales no pueden ser accedidos sin el permiso de los propietarios. Así que puede preguntarse cómo pueden los tasadores llegar a un valor comparativo objetivo cuando no tienen acceso a los datos reales para comparar. La respuesta simple es que en ausencia de datos reales no pueden ser exactos u objetivos.

Márgenes de error y fiabilidad

Se necesitan datos transparentes para un mercado transparente en el que los bancos presten con confianza a clientes que puedan comprar con confianza. Los clientes naturalmente se fiarán más en la opinión de un banco respaldado por una compañía de tasación oficial española que en la de un agente inmobiliario. Un informe de tasación es, al fin y al cabo, un documento con aspecto imponente, de múltiples páginas con múltiples advertencias, medidas y tablas de comparación. Sin embargo, bajo el barniz de la falta de objetividad y, más importante aún, la falta de un registro publicado de precios con el que comparar, significa que en la práctica las tasaciones en España producen en general márgenes de error inaceptables.

Tales márgenes de error pueden ser muy frustrantes y costosos cuando se trata de obtener una hipoteca por un importe x y la valoración vuelve a un importe mucho más bajo. El sistema sirve a los intereses de quienes insisten en esta forma de trabajar (los bancos entre ellos) más que reflejar la realidad o servir al comprador o al vendedor, los verdaderos participantes en la transacción. Si bien las autoridades competentes insisten en usar tasadores que estén registrados con ellos, también es aconsejable obtener los servicios de un tasador profesional independiente como los que tienen una certificación RICS, o en su defecto, hacer su propia investigación y confiar en su propio juicio, porque al fin y al cabo su opinión es tan buena como la de los supuestos profesionales.

Por Alex Salazar | Noticias Inmobiliarias | 11 octubre 2020

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