Comprar una propiedad en España a través de una empresa o no

En un momento dado, esta opción fue muy popular en España, pero las reglas han cambiado. Entonces, ¿es aconsejable comprar una propiedad a través de una empresa?

En un momento dado, esta opción fue muy popular en España, pero las reglas han cambiado. Entonces, ¿es aconsejable comprar una propiedad a través de una empresa?

Para responder a esta pregunta hablamos con Álvaro Villar Núñez, socio fiscal y legal de UHY Fay & Co, una firma especializada en Marbella cuyos contables, auditores, abogados y expertos en impuestos han estado asesorando a la gente durante 30 años.

«Tradicionalmente, los compradores de vivienda británicos acaudalados en España preferían la vivienda asociada a una empresa que a la propiedad personal directa, porque había ciertos beneficios fiscales vinculados a la condición de residente, no residente y empresa, pero hoy en día no hay realmente ninguna diferencia o beneficio fiscal, por lo que depende puramente de lo que se prefiera».

Anonimato

En otras palabras, se han eliminado de la ecuación los privilegios de mayor privacidad, mitigación de impuestos y flexibilidad de la sucesión que antes se asociaban a la compra de una propiedad española a través de una empresa. «Con el impulso hacia una mayor transparencia en el tema de la privacidad, como en el ocultamiento de la identidad del propietario, está descartado en la mayoría de los países desarrollados», dice Álvaro, «por lo que es una ventaja que comprar a través de una empresa ya no puede ofrecer».

Los cambios legislativos realizados en 2010 que afectan a la lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo garantizan que los notarios tienen que registrar la identidad de cada persona que está detrás de cada empresa que compra una propiedad u otros activos.

Ventajas fiscales

Mientras que antes había, en ciertas circunstancias, claros beneficios fiscales para la compra de inmuebles en España a través de una empresa, los cambios en las leyes los han anulado efectivamente, con un ahorro en un área anulado por cargos extras en otra. Los vendedores residentes pueden evitar el impuesto sobre las ganancias de capital si reinvierten el producto de la venta de su propiedad en un plazo de dos años (en el caso de una residencia principal). Sin embargo, si no reinvierten la cantidad total, pueden ser responsables de pagar el impuesto sobre la diferencia.

La gran mayoría de las empresas españolas adoptan la forma de sociedades limitadas, o S.L. Pagan un impuesto fijo del 30% sobre las ganancias de capital no reinvertidas, mientras que las personas físicas residentes están sujetas al impuesto sobre la renta de las ganancias dentro de un año fiscal – y esto puede llegar a ser hasta el 56% si vende una propiedad dentro de ese período. Si las ganancias se reparten a lo largo de los años, y no se reinvierten, la tasa aplicable varía pero alcanza un máximo del 27%.

Los vendedores no residentes, que por lo tanto no están vendiendo una residencia principal en España ya que su domicilio principal es donde están registrados como residentes, se les aplica un tipo fijo del 21% sobre las ganancias individuales o de empresas, pero también tendrán que pagar una suma en el país donde están domiciliados, y la suma de estos dos impuestos suele ser mayor que los únicos mencionados anteriormente. Las ventajas o desventajas, por lo tanto, no son tan claras como antes, por lo que aunque muchos ya no elijan una estructura de empresa por consideraciones fiscales, sigue valiendo la pena hablar con un abogado experimentado si cree que sus circunstancias pueden hacer que sea una opción digna de consideración.

Sucesión

La protección de los altos niveles de impuestos de herencia fue otra razón por la que la gente buscaba comprar una propiedad española a través de una estructura de empresa. Para los residentes en España, el promedio del impuesto de sucesión es del 15%, para grandes patrimonios y pequeños números de herederos la tasa puede ser mayor. En el caso de las empresas, los beneficiarios que satisfacen el conjunto de requisitos legales pueden recibir hasta un 99% de exención de impuestos, ya que la propiedad se considera parte del activo circulante de la empresa.

Como dice Álvaro, «La propiedad de las empresas se adapta mejor a propiedades expansivas cuyo tamaño hace que funcionen de manera muy parecida a un negocio, con personal, gastos generales considerables e incluso niveles significativos de ingresos». Esto equivale a actividad económica, y entonces la propiedad comienza a salir del ámbito de una casa, o vivienda, aunque sea un activo, y se convierte en un activo económico funcional con su propio conjunto de cuentas. En estas circunstancias, la estructura de la empresa comienza a tener más sentido tanto desde el punto de vista operativo como desde el punto de vista fiscal, ya que ciertos costos pueden ser amortizados contra las ganancias y así se reduce la responsabilidad fiscal.

Resumido

El cliente debe, por lo tanto, calibrar qué construcción de la propiedad se adapta mejor a sus necesidades e intereses, y dirigirse a un experto cualificado y experimentado para confirmar cual es la más ventajosa para ellos. Aunque la compra a través de una empresa se asocia mayormente con propiedades más grandes, también puede ser de interés para compras de menor presupuesto, así que hable con Álvaro y sus compañeros, ya que en UHY Fay & Co. «no hay tal cosa como un cliente pequeño».

Por Alex Salazar | Noticias Inmobiliarias | 21 junio 2020

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