La nueva Ley que favorece a las instituciones y no a los compradores en viviendas fuera de plano

Una enmienda a la ley que entró en vigor el 1 de enero de 2016 ofrece a los que compran propiedades sobre plano de los promotores menos protección que antes. Como resultado, ahora hay un mayor riesgo de pérdidas financieras, ya que los cambios cambian la balanza a favor de los bancos y las compañías de seguros.

En primer lugar, la Ley 20/2015 se refiere a la organización, supervisión y solvencia de las compañías de seguros y reaseguros, pero al redefinirla también tiene un impacto en el sector inmobiliario y, en particular, en la compra sobre plano de nuevos inmuebles en construcción. Esto, a su vez, es algo que incide de manera importante en mercados como el de la Costa del Sol, donde muchas de las propiedades compradas por compradores locales y sobre todo extranjeros, entran en esta categoría.

En concreto, la parte de la ley que afecta a la propiedad inmobiliaria es una ley de casi cincuenta años sobre garantías bancarias que históricamente ha favorecido al comprador de una vivienda en los conflictos que se han producido con promotores, bancos y aseguradoras. Para saber cómo afecta esta nueva ley a quienes están pensando en comprar una propiedad sobre plano en España, hablamos con Adolfo Martos Gross, socio del bufete de abogados GAM Abogados de la Costa del Sol, quien nos dio unos consejos muy útiles sobre lo que se debe hacer antes de entregar cualquier cantidad de dinero a un promotor.

Comprando sobre plano

El primer cambio se refiere al derecho del comprador de una vivienda a exigir la devolución de las cantidades pagadas por adelantado, que están garantizadas por un banco o una compañía de seguros en caso de que un promotor inmobiliario tenga problemas financieros. Antes era un derecho incuestionable que debía incluirse en todos los contratos y documentación pertinentes, pero la nueva disposición da a los promotores sin escrúpulos la oportunidad de insertar un respaldo que los compradores involuntariamente puedan desconocer cuándo firman el contrato de compraventa y aceptan sus condiciones.

Adolfo señala que, aunque los compradores siguen estando protegidos contra las cláusulas onerosas por las leyes vigentes de protección al consumidor, ahora existe la posibilidad de que se incluya una, por lo que su consejo es que se lea la letra pequeña con mucho cuidado. Trabajar con un agente inmobiliario experimentado y un abogado son formas importantes de protegerse contra esto, ya que donde antes los compradores estaban cubiertos por todas las cantidades adelantadas a un promotor, incluso las pagadas antes de la concesión de una licencia de construcción -que puede tardar meses en obtenerse- ahora sólo se pueden recuperar los fondos pagados una vez que se ha concedido una licencia.

Además, las garantías bancarias ahora sólo cubren las cantidades pagadas oficialmente, sujetas a recibos oficiales, como parte de una campaña más amplia contra el blanqueo de dinero. Esto permite potencialmente a los bancos y aseguradoras librarse de los pagos hechos por debajo de la mesa, por lo que Adolfo recomienda conservar el comprobante de pago de cualquier dinero que cambie de manos, y señala que los pagos en efectivo que no se declaran son ilegales y por lo tanto constituyen un delito y conllevan mucho más riesgo.

En lugar de incluir a todos los compradores de una nueva urbanización bajo una garantía bancaria colectiva, los promotores están obligados a dar a cada comprador una garantía individual, especificando la propiedad exacta que se está comprando y los detalles completos del comprador, en el momento en que se realiza el primer pago, ¡así que no suelte su dinero sin obtener su certificado a cambio! Y no tiene que pagar por la garantía ya que es responsabilidad del promotor.

Protéjase, trabaje con profesionales

El derecho a reclamar pagos anticipados atrasados en casos como el atraso de la entrega de la propiedad o el proyecto por cualquier motivo, solía ser válido hasta 15 años, pero la ley actual reduce el período a un máximo de 24 meses. Adolfo señala que esto puede crear un problema práctico, ya que no es raro que un promotor se retrase. Manténgase atento al progreso del proyecto que ha comprado. Cuanto antes se reclame lo que necesite, mejor.

Por otra parte, el procedimiento que permitía a los compradores acudir a los tribunales para hacer valer una garantía bancaria, normalmente posible en cuestión de meses, también ha sido eliminado y sustituido por un proceso mucho más largo, con la posibilidad de tener que esperar años para recuperar los fondos. Como señala Adolfo, la legislación enmendada en 2016 deja a los compradores en una posición significativamente más vulnerable, restringiendo sus derechos, acortando los períodos de garantía y haciendo que el proceso de recuperación de dinero sea mucho más burocrático que antes. Su consejo: trabajar con agentes profesionales y un buen abogado que conozca bien el tema.

Por Alex Salazar | Noticias Inmobiliarias | 11 junio 2020

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