Urbanismo y la Saga del PGOU de Marbella- una actualización de la situación de urbanismo

Los problemas actuales en torno al PGOU (Plan General de Ordenación Urbanística) y la capacidad de Marbella para gestionar eficazmente su propio desarrollo urbanístico, se remontan a unos seis años atrás, a la presentación original por el Ayuntamiento de Marbella en 2010, y el rechazo de la misma por el Tribunal Supremo de España en 2013. Veamos cómo está la situación a medida que nos acercamos a 2020.

El PGOU de 2010, como se llamó, fue elaborado por el Ayuntamiento de Marbella en un intento de normalizar la situación de la vivienda local a raíz de la crisis financiera mundial -y la recesión que la acompañó- y de la década de infracciones urbanísticas llevadas a cabo por una sucesión de alcaldes y urbanistas de Marbella.

El documento era de naturaleza pragmática, y trataba de encontrar una forma racionalizada de legalizar las aproximadamente 16.500 propiedades de Marbella que estaban (y siguen estando) sin un estatuto jurídico normal. Sin embargo, las soluciones «fáciles» son difíciles de encontrar, y si bien es comprensible que la entonces (y actual) alcaldesa, Ángeles Muñoz, y su equipo trataron de restablecer la normalidad y la confianza en el mercado, para darle una oportunidad de revitalización, al final, el enfoque resultó ser demasiado pragmático y racionalizado y fue declarado nulo por un poder superior – el Tribunal Supremo nacional.

Resultado original

Resultó que el ayuntamiento fue enviado de nuevo a debatir, esta vez no para producir un documento producido apresuradamente, tal vez demasiado pragmático, sino un proyecto complejo, altamente técnico y sobre todo legalmente entrelazado del tipo que aman los legisladores de España. El hecho de que esto haya llevado varios años y que todavía no parezca estar acabado se está convirtiendo en una fuente de vergüenza local y nacional. Después de la sentencia del Tribunal Supremo, la ciudad volvió automáticamente al anterior PGOU de 1986, que, al tener más de 30 años, no está en absoluto preparado para hacer frente a las necesidades y complejidades urbanas de hoy en día.

El resultado es que las personas que compraron terrenas para desarrollar proyectos a raíz del PGOU de 2010 han visto en muchos casos que sus proyectos se han vuelto inviables, al menos mientras exista el actual estancamiento. En general, el tiempo de espera para la aprobación o el rechazo de una solicitud de planificación de un proyecto de construcción grande o pequeño ha aumentado a uno y dos años, una situación que es inaceptable en un lugar como Marbella, que depende de un desarrollo inmobiliario tan importante como principal actividad económica. Al final, muchos simplemente renunciaron a Marbella, y gran parte de la inversión y el desarrollo de los últimos años se ha dirigido a ciudades vecinas como Estepona, Benahavis, Ojén y Mijas, que sí tienen sus asuntos de planificación en orden.

La pérdida de uno es la ganancia de otro

La eficiencia de Benahavis y Estepona en particular, donde normalmente se tarda entre dos y seis meses en obtener las licencias de construcción, ha hecho que absorban gran parte del crecimiento y desarrollo de los últimos años, a expensas de Marbella. Dicho esto, ha habido todavía un buen número de nuevos proyectos creados en lugares como Marbella Este, la Milla de Oro y Nueva Andalucía, además de un renacimiento de las licencias de construcción de pequeñas y grandes obras para proyectos de reforma. Aparte de esto, puede ser realmente positivo que el desarrollo se haya extendido más esta vez, incluyendo a veces gemas olvidadas como Estepona, Benahavis y Mijas, dejando así algunos terrenos disponibles en Marbella para su futuro desarrollo. El proceso o la falta de uno han significado que el crecimiento del precio de la propiedad se ha distribuido esta vez de manera más uniforme y ha reducido la probabilidad de que se produzcan burbujas de precios en determinadas ubicaciones. Sin embargo, el hecho de que Marbella siga sin tener un plazo claro establecido para la entrega de un PGOU moderno y funcional con el que gestionar su futuro crecimiento y evolución no es ciertamente bueno para nadie.

Lo que es más, en un nuevo giro, el PGOU – que, después de varios años de trabajo había sido desechado y entregado a una empresa independiente para empezar de nuevo – ha tomado otro giro. En un giro completo, el ayuntamiento de Marbella ha decidido rescindir el contrato y completar el PGOU en la casa después de todo, aunque estará empezando de nuevo desde cero. El equipo de 12 miembros estará compuesto por dos expertos legales, dos arquitectos, un especialista en movilidad, un experto en infraestructuras, un controlador financiero, dos expertos en datos geográficos, un ingeniero informático y un administrativo.

Como nota más positiva, se ha anunciado que el nuevo PGOU, tiene la intención de incluir un mayor enfoque en la creación de una ciudad habitable y moderna que sea inclusiva, tecnológicamente avanzada y que contenga espacios verdes como parte de un impulso hacia la sostenibilidad ambiental. Parte de este proceso también está diseñado para llegar a un acuerdo con los promotores para reducir las densidades de construcción y centrarse más en la calidad y menos en la cantidad.

Si el nuevo PGOU de Marbella entrega todo esto, ¡realmente habrá valido la pena la espera!

Por Alex Salazar | Noticias Inmobiliarias | 5 junio 2020

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