Como comprar un terreno para construir una vivienda nueva en la Costa del Sol

En los últimos años, hemos atendido a un número creciente de clientes que buscan terrenos urbanos para construir en la Costa del Sol, en zonas privilegiadas como Marbella, Estepona, Benahavís y Sotogrande. Éste es el primer artículo de una serie sobre los impuestos de de compra, que varian según quien está comprando.

Cada vez más, tenemos clientes que nos preguntan cuando hay que pagar el impuesto de valor añadido, o IVA, a la hora de comprar terrenos urbanos en la Costa del Sol. Esta consideración es particularmente relevante para los que actuan como promotores ya que, en algunos casos, se puede compensar el IVA que pagan cuando compran durante el proceso de construcción. Pero también tiene importancia para quienes estén obligados a pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, o ITPO.

Para estar seguros de tener la mejor respuesta posible, consultamos a un buen amigo abogado, Adolfo Martos Gross, socio fundador del bufete GAM Abogados , y le hicimos la misma pregunta.

Según Adolfo, cuando un terreno está clasificado como urbano, el único en el que se puede construir de forma legal en España, el IVA se suma al precio de venta cuando la parte vendedora es una empresa española o autónomo que ejerce la promoción o la compraventa de terrenos como actividad profesional. Si no es el caso, la venta de terrenos urbanos no está sujeta a IVA, si no al ITPO.

En caso de venta por una empresa o autónomo, hay que aplicar el IVA al 21%, Adolfo añade, pero también hay que sumar un 1.5% al precio de compra por actos jurídicos documentados, o AJD), lo que lleva la suma de ambos impuestos al 22.5% del importe de la compra.

Por otra parte, Adolfo nos explica, cuando la parte vendedora es un particular que tiene su domicilio fiscal en España, el ITPO se aplica de acuerdo a las siguientes tramas, sobre la base de cotización del precio de venta: un 8% hasta 400.000€, un 9% de 400.000,01 a 700.000€, y un 10% por encima de 700.000,01€.

En caso de ser coproprietarios, Adofo recuerda, la parte compradora se puede beneficiar de un descuento ya que, a pesar de aplicar las mismas tramas, la base de cotización se calcula de acuerdo al porcentaje de la propiedad que cada una de los proprietarios ostenta.

Miraremos algunos ejemplos:

1. Antonio García es dueño de un terreno urbano (bien por herencia, bien por haberlo comprado para construir su propia vivienda) que ahora quiere vender. Dado que es un particular y no compró el terreno para hacer negocio o obtener beneficio, no cobrará IVA ni AJD. El comprador estará sujeto al ITPO.

2. María del Carmen García es autónoma del sector inmobiliario, está registrada como tal, paga impuestos, tiene un despacho profesional y vende propiedades de forma regular. Compra un terreno con la intención de venderlo y sacar un beneficio. Cuando lo vende cobrará IVA y AJD, que el comprador tendrá que pagar.

3. John Smith hace exactamente lo mismo que Mari Carmen García. Como promotor, también debería cobrar IVA y AJD cuando vende terrenos. Pero, Adolfo apunta, puede que la Junta de Andalucía no le crea y intente aplicar el IPTO en caso de venta. John tendrá que convencer a la Junta que es un profesional del sector. En cualquier caso, le corresponde al comprador pagar los impuestos aplicables.

4. Venta de Parcelas y Propiedades, S.L. es una empresa española que vende terrenos urbanos y otros activos inmobilarios. Está registrada, paga impuestos, mantiene oficinas y cuenta con varios años de actividad en el sector. Cuando vende un terreno, siempre cobrará IVA y AJD, que el comprador tendrá que pagar encima del precio de compra.

Lo que importa, como bien subraya Adolfo, en todos los ejemplos, es el tipo de vendedor, no el comprador. Da lo mismo que el comprador sea persona física o jurídica. La parte vendedora es la que determina qué impuesto se aplica a la venta de un terreno, bien sea IVA y IJD, bien sea ITPO. Si la parte compradora no está de acuerdo, se puede pedir una revisión por parte de la Agencia Tributaria. Pero es el comprador que siempre tiene que pagar el impuesto, sea el que sea que se aplique.

Por Adam Neale | Noticias Inmobiliarias | 1 febrero 2016

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